Likums par pieņemamu cenu (Wet betaalbare huur)

Kopš 2024. gada 1. jūlija Nīderlande ir regulējusi daudz vairāk īres tirgus nekā agrāk. Pieejamās īres likums — Pieejamās īres likums — paplašināja īres maksas kontroli no sociālajiem mājokļiem uz vidējā tirgus segmentu, padarīja punktu sistēmu par saistošu, nevis par kritēriju, un nodeva kontroli pašvaldībām. Ja jūs īrējat mājokļus Amsterdam or Eindhoven, vai arī jūs tur izīrējat īpašumu, tālāk minētie noteikumi nosaka, kāda likumīgi var būt jūsu īres maksa.

Ko dara Pieejamās īres likums

Likums nav atsevišķs kodekss, bet gan statūts, ar kuru groza Nīderlandes Civilkodeksa 7. grāmatu, Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte, Besluit huurprijzen woonruimte un Wet goed verhuurderschap. Tas stājās spēkā 2024. gada 1. jūlijā. Vissvarīgākās ir trīs izmaiņas.

• Regulējums tika pagarināts līdz viduslaiku periodam. Pirms 2024. gada jūlija īres maksas kontrole tika piemērota tikai mājokļiem, kuru rezultāts bija līdz 143 punktiem; viss, kas pārsniedza šo līmeni, tika “liberalizēts” un varēja tikt izīrēts par jebkuru tirgus cenu. Likums izveidoja regulētu vidējā tirgus cenu diapazonu no 144 līdz 186 punktiem.
• Punktu sistēma kļuva saistoša. Iepriekš saimnieks varēja pieprasīt vairāk nekā maksimālo punktu skaitu, un īres maksa palika spēkā, ja vien īrnieks to laikus neapstrīdēja. Tagad maksimālās summas noteikšana ir obligāts likums: lielākas summas pieprasīšana pati par sevi ir nelikumīga neatkarīgi no tā, vai īrnieks sūdzas vai nē.
• Punktu sistēma tika modernizēta. WOZ komponentei tika noteikts ierobežojums, energoefektivitātes marķējumiem tika piešķirts daudz lielāks svars, āra telpa tika labāk atalgota, un jaunbūvēm un aizsargājamām ēkām tika ieviestas piemaksas.

Toreiz valdība lēsa, ka aptuveni 300 000 mājokļu īres maksa galu galā samazināsies vidēji par aptuveni 190 eiro mēnesī, no kuriem aptuveni 157 000 vidējas klases mājokļu īres maksa samazināsies vidēji par aptuveni 240 eiro. Tās bija iepriekš veiktas prognozes, nevis izmērīti rezultāti.

Mājokļu vērtēšanas sistēma (woningwaarderingsstelsel)

Woningwaarderingsstelsel jeb WWS novērtē mājokli par izmērāmiem elementiem un pārvērš kopējo summu maksimālā ikmēneša pamatīres maksā ( kale huur , izņemot pakalpojumu maksu). Tas ir iekļauts Besluit huurprijzen woonruimte 5. pantā, un tā pielikumos ir punktu tabulas.

Pašapkalpošanās mājas

Par neatkarīgu mājokli — tādu, kuram ir savas ārdurvis, virtuve un vannas istaba — punkti tiek piešķirti par:

• katras telpas un jebkuras noliktavas platības platība;
• virtuves un sanitārās iekārtas, tostarp darba virsmas garums un otra tualete vai vanna;
• energoefektivitātes marķējums, kam kopš modernizācijas ir daudz lielāks svars — labs marķējums pievieno daudz punktu, savukārt marķējumi E, F un G piesaista atskaitījumu;
• āra telpa, piemēram, dārzs, balkons vai jumta terase, ar atskaitījumu, ja tādas nav;
• WOZ vērtība (pašvaldības īpašuma novērtējums), kam ir noteikts ierobežojums, lai atrašanās vieta nevarētu dominēt vērtējumā augstas vērtības apgabalos;
• aizsargājamas ēkas statuss, aprūpes iestādes un mazāki priekšmeti.

Katrs punkts atbilst summai publicētā tabulā, tāpēc 143 un 186 punkti katrs pārvēršas precīzā eiro skaitlī. Šie skaitļi tiek indeksēti katra gada 1. janvārī saskaņā ar Besluit huurprijzen woonruimte 12. pantu, ievērojot Wet op de huurtoeslag 27. pantā aprakstīto metodi. Tāpēc jebkurš nolasītais skaitlis ir derīgs tikai norādītajam gadam.

Istabas un citas nepilnvērtīgas naktsmītnes

Istabas un citas naktsmītnes, kurās koplietojat virtuvi vai vannas istabu, tiek vērtētas saskaņā ar atsevišķu sistēmu — WWSO —, kas arī tika modernizēta un kļuva saistoša 2024. gada 1. jūlijā. Praktiskais aspekts studentiem un jaunajiem speciālistiem ir tāds, ka istabām nav brīva sektora : lai cik augsts būtu vērtējums, istabai ir maksimālā īres maksa.

Piemaksas: jaunbūvēm, pieminekļiem un enerģijai

Besluit huurprijzen woonruimte 8.a pants pieļauj vairākas maksimālās īres maksas paaugstināšanas:

• Jaunbūves piemaksa 10 % vidējas klases mājokļiem, kuru būvniecība sākta pirms 2028. gada 1. janvāra, piemērojot divdesmit gadus no pirmās apdzīvošanas brīža, lai saglabātu vidējas klases attīstības dzīvotspēju.
• Nacionālais piemineklis (rijksmonument): piemaksa 35% apmērā.
• Provinces vai pašvaldības piemineklis: piemaksa 15% apmērā.
• Aizsargājama pilsētvide5 % piemaksa mājokļiem, kas celti pirms 1965. gada aizsargājamā pilsētvidē un paši nav iekļauti sarakstā.

Arī aizsargājamās ēkas ir aizsargātas pret energoefektivitātes marķējuma atskaitījumiem: piemineklis nezaudē punktus par sliktu marķējumu, bet gan par šo objektu iegūst nulles punktus. Nav atsevišķa renovācijas atbrīvojuma; renovācija notiek parastajā veidā, tāpēc saimnieks, kurš patiešām uzlabo īpašumu, jo īpaši tā energoefektivitātes marķējumu, paaugstina likumīgo maksimālo īres maksu.

Trīs segmenti

Robežas tiek izteiktas punktos. Katrs no diviem robežpunktiem pārvēršas eiro maksimālajā pamata sākuma īres maksā, sākot jaunu īres līgumu, neieskaitot komunālo pakalpojumu maksu. Šīs eiro summas tiek indeksētas katru 1. janvāri saskaņā ar Besluit huurprijzen woonruimte 12. pantu un publicētas Rijksoverheid un Huurcommissie , tāpēc izmantojiet summu gadam, kurā sākas īres līgums.

Noteicošais ir punktu skaits, nevis pieprasītā īres maksa: mājoklis, kas ieguvis 160 punktus, ir vidējas klases mājoklis, pat ja tas tiek reklamēts par 1,600 eiro, un pārsniegums ir nelikumīgs.

Esošie līgumi: pārejas režīms

Likums pilnībā attiecas uz visiem īres līgumiem, kas noslēgti 2024. gada 1. jūlijā vai vēlāk. Līgumiem, kas parakstīti pirms šī datuma, pārejas noteikumi atšķiras pēc punktu skaita:

• Līdz 143 punktiem, ļaujiet sasniegt zem liberalizācijas sliekšņa, uzsākot līgumu. Jau regulēts; modernizētā WWS un jaunā maksimālā robeža piemērojama no 2024. gada 1. jūlija.
• Līdz 143 punktiem, bet ne vairāk kā liberalizācijas slieksnim, uzsākot procedūru — “liberalizēts” līgums par mājokli, kuram faktiski ir zems vērtējums. Likums tos attiecināja uz 1 jūlijs 2025, pēc viena gada pārejas perioda, kas ļāva izīrētājiem brīvprātīgi pielāgoties. Kopš šī datuma esošais īrnieks var pieprasīt īres maksas samazināšanu līdz maksimālajai punktu summai.
• 144 līdz 186 punkti. Esošie līgumi ir nav ietekmēts. Vidējās tirgus cenas maksimālā likme ir spēkā tikai īrnieka maiņas gadījumā, kad mājoklis tiek izīrēts nākamajā reizē.
• 187 punkti un vairāk. Ārpus režīma; nav maksimālās sākuma īres maksas.

Šī ir visvairāk pārprastā likuma daļa. Daudzi īrnieki pieņem, ka vidējā tirgus līmeņa regulējums uz viņiem attiecas uzreiz; lielākajai daļai pastāvīgo vidējā tirgus līmeņa īrnieku tas neattiecas. Tomēr ir vērts ieskaitīt punktus: dzīvoklis, kas izskatās pēc vidēja tirgus līmeņa, var iegūt zem 143 punktiem, ja tiek ņemta vērā slikta energoefektivitātes etiķete un ierobežota WOZ vērtība, un šis dzīvoklis ir iekļauts regulējumā.

Punktu pārskats, kas jums jāizsniedz saimniekam

Saimniekam, kas izīrē regulētu vai vidējas klases mājokli, īres līguma sākumā ir jānorāda īrniekam punktu skaits saskaņā ar WWS vai WWSO, kā arī atbilstošā maksimālā īres maksa. Šis pienākums attiecas uz jauniem īres līgumiem kopš 2024. gada 1. jūlija, kad stājās spēkā Pieejamās īres likums; Huurcommissie izpildes pilnvaras un instrumenti bija pilnībā funkcionējoši no 2025. gada 1. janvāra. Tas ir viens no vispārējiem labas īres prakses noteikumiem, kas noteikti Wet goed verhuurderschap 2. pantā, tāpēc pašvaldība var to īstenot. Īrniekam labākais sākumpunkts ir pieprasīt rakstisku pieprasījumu, un, ja tāds netiek saņemts, tas pats par sevi ir pārkāpums, par kuru jāziņo.

Izpilde: no īrnieka iniciatīvas līdz pašvaldības iniciatīvai

Pirms likuma pieņemšanas pārmērīga īres maksa bija īrnieku problēma: īrniekam bija jāvēršas Huurcommissie sešu mēnešu laikā pēc īres līguma sākuma, un īrnieks ar pagaidu līgumu, kurš baidījās no līguma neatjaunošanas, bieži vien neko nedarīja. Likums ietvēra maksimālo īres maksu vispārējos labas īres tiesību noteikumos, un kopš 2025. gada 1. janvāra pašvaldības var pēc savas iniciatīvas piemērot šos noteikumus, izmantojot Wet goed verhuurderschap eskalācijas kāpnes:

• brīdinājums;
• rīkojums administratīvās piespiedu kārtā (pēdējā onder bestuursdwang) vai soda rīkojumu (pēdējais onder dwangsom);
• administratīvs naudas sods (vislabākā bute), kas atkārtojot palielinās;
• vissmagākajos atkārtotu pārkāpumu gadījumos vadības pārņemšana (beheerovername), nododot īpašumu trešās personas pārvaldībā.

Maksimālais administratīvais sods tiek noteikts, atsaucoties uz Nīderlandes Kriminālkodeksa 23. pantā noteiktajām likumā noteiktajām sodu kategorijām, un tas palielinās, ja tas pats izīrētājs atkārtoti pārkāpj noteikumus likumā noteiktajā laika posmā (Wet goed verhuurderschap 19. pants). Šīs kategoriju summas tiek pārskatītas ik pēc diviem gadiem, tāpēc tiek ņemta vērā tā maksimālā summa, kas ir spēkā pārkāpuma izdarīšanas brīdī; pašvaldības publicē savas sodu tabulas. Katrai pašvaldībai ir arī jāizveido ziņošanas punkts ( meldpunt ), kur īrnieki var ziņot par sliktu izīrēšanas praksi, ja vēlas, anonīmi.

Pašvaldības piedziņa neaizstāj īrnieka paša tiesiskās aizsardzības līdzekļus; tā darbojas līdztekus tiem.

• Sešu mēnešu laikā pēc īres līguma sākuma īrnieks var lūgt Hūrkomisiju pārbaudīt sākuma īres maksu saskaņā ar Nīderlandes Civilkodeksa 7:249. pantu. Pārāk augsta īres maksa tiek samazināta ar atpakaļejošu spēku līdz sākuma datumam.
• Pēc šī perioda regulētas vai vidējas klases mājas īrnieks var ierosināt izīrētājam samazinājumu un, ja tas tiek noraidīts, vērsties Mājokļu komisijā saskaņā ar Nīderlandes Civilkodeksa 7:254. pantu. Šāda samazinājuma parasti ir spēkā tikai nākotnē.
• Apgabaltiesas lēmumi ir saistoši pusēm, ja strīds tiek nodots izskatīšanai apakšrajona tiesā likumā noteiktajā termiņā.

Cik daudz īres maksa var pieaugt katru gadu?

Īres maksas pieaugums tiek ierobežots atsevišķi no sākotnējās īres maksas, un ierobežojumi tiek pārskatīti katru gadu.

• Regulētas mājas (līdz 143 punktiem). No katra gada 1. jūlija tiek piemērots procentuālais griestu limits, bet, ja pamata īres maksa ir ļoti zema, tā vietā ir noteikta fiksēta maksimālā robeža eiro apmērā. Tāds pats griestu limits attiecas uz istabām, dzīvojamajiem piekabēm un vietām.
• Vidēja tirgus cenas mājokļi (144–186 punkti). Tiek piemērots atsevišķs, nedaudz augstāks procentuālais limits. Ja pašā līgumā ir norādīts zemāks procentuālais daudzums, noteicošais ir līgumā noteiktais skaitlis; ja tajā ir norādīts augstāks skaitlis, izīrētājs to nevar piemērot.

Abi griesti atbilst vienai un tai pašai likumā noteiktajai formulai: zemākajai no inflācijas vai koplīgumā noteiktās algu attīstības, plus viens procentpunkts. Tos katru gadu paziņo Mājokļu un telpiskās plānošanas ministrs un publicē vietnē rijksoverheid.nl pirms to stāšanās spēkā, tāpēc ņemiet vērā skaitli par pieauguma gadu, nevis to, ko lasījāt pagājušajā gadā. Īrnieks, kurš uzskata pieaugumu par pārmērīgu, var iesniegt priekšlikumu Īrnieku komisijai (Huurcommissie), bet tikai laikposmā, ko Īrnieku komisija publicē par attiecīgo gadu, kas pieaugumam, kas stājas spēkā 1. jūlijā, iekrīt nākamajā rudenī. Ja tas netiek izdarīts, pieaugums paliek spēkā. Mūsu ceļvedī par ikgadējo īres maksas pieaugumu ir izklāstīti nepieciešamie soļi.

Kā likums atbilst pārējiem Nīderlandes īres likumiem

Labā saimnieka likums (Wet goed verhuurderschap)

Likums “Wet goed verhuurderschap”, kas stājās spēkā 2023. gada 1. jūlijā, nosaka valsts mēroga rīcības noteikumus izīrētājiem un izīrēšanas aģentiem: diskriminācijas aizliegums atlasē, iebiedēšanas aizliegums, depozīts ne vairāk kā divkāršā pamata īres maksas apmērā, rakstisks īres līgums, rakstiska informācija īrniekam, dubultas aģentūras maksas aizliegums un tikai atļautās pakalpojumu maksas. Pieejamās īres likums šim sarakstam pievienoja maksimālo īres maksu un maksimālo palielinājumu, tāpēc īres strīds tagad ir gan civiltiesisks, gan normatīvs jautājums.

Pagaidu līgumi pēc Wet vaste huurcontracten

Likums par fiksētiem īres līgumiem stājās spēkā 2024. gada 1. jūlijā, tajā pašā dienā kā Likums par pieņemamu īri, un abi vislabāk ir lasīt kopā. Saskaņā ar Nīderlandes Civilkodeksa 7:271. pantu jauns autonomas mājas īrnieks tagad parasti saņem beztermiņa līgumu. Pagaidu līgumi joprojām ir iespējami tikai noteiktām kategorijām, kas noteiktas deleģētajos tiesību aktos, tostarp noteiktiem studentiem, personām, kas izīrē savu mājokli, īslaicīgi strādājot ārzemēs, pagaidu īrei, kamēr īrnieks tiek īslaicīgi aizstāts, un personām, kurām steidzami nepieciešams mājoklis, piemēram, statusa turētājiem un otrās iespējas īres līgumiem, kā arī mājokļiem, kas nav autonomi. Šīs kategorijas ir noteiktas Likumā par īres līgumiem (Besluit betaalbare huur) (Stb. 2024, 180), kas stājās spēkā 2024. gada 1. jūlijā. Starptautiskajiem pilsoņiem tas ir svarīgi: vecais divu gadu līgums, kas padarīja pārmērīgas īres maksas apstrīdēšanu riskantu, vairs nav noklusējuma līgums.

Maksa par pakalpojumiem

Pakalpojumu maksas pārsniedz WWS maksimālo apjomu un ir biežs veids, kā atgūt to, ko punktu sistēma neatļauj. Drīkst nodot tālāk tikai atļautas preces, un Huurcommissie var tās novērtēt. Jauni pakalpojumu maksas noteikumi stājas spēkā 2027. gada 1. janvārī.

Ko likums nozīmē saimniekiem un kas ir noticis kopš tā laika

Investoram likums mainīja aritmētiku trīs veidos. Vidēja tirgus vienības ienākumu griesti tagad ir atkarīgi no izmērāmām ēkas īpašībām, nevis no vietējā pieprasījuma, tāpēc labi novietots, bet enerģētiski nabadzīgs dzīvoklis izīrēšanai var būt ievērojami mazāk vērts. Maksimālās indeksācijas ierobežojums ir ierobežots, tāpēc ienākumu pieaugums ir ierobežots. Un izeja no tirgus ir pievilcīga: pārdošana īpašniekam-apdzīvotājam bieži vien ir vērtīgāka nekā turpmāka izīrēšana.

Plaši ziņots, ka sekas ir tādas, ka privātie izīrētāji ir pārdevuši regulētas un no jauna regulētas vienības, ka brīvā sektora piedāvājums ir samazinājies, vienlaikus pieaugot īres maksām, un ka daļa vidēja tirgus attīstības projektu ir atlikti. Besluit huurprijzen woonruimte 8.a pantā noteiktā jaunbūvju piemaksa bija paredzēta, lai neitralizētu pēdējo no šīm izmaiņām. Kadaster, CBS un ministrijas tirgus uzraudzība apstiprina šo tendenci: kopš punktu sistēma tika padarīta saistoša vidējā tirgus segmentam līdz 186 punktiem (ieskaitot) 2024. gada 1. jūlijā, privāto izīrētāju pārdoto bijušo īres māju skaits ir pieaudzis, un brīvā sektora piedāvājums ir samazinājies.

Likums paliek spēkā esošajā redakcijā, un Besluit huurprijzen woonruimte ir pastāvīgi grozīts, pēdējo reizi 2026. gada aprīlī, tāpēc novērtēšanas noteikumi un robežvērtības ir mainīgs mērķis. Mājokļu un telpiskās plānošanas ministrija (VRO) katru gadu publicē oficiālus likuma uzraudzības ziņojumus. Atsevišķs likumprojekts Wet toekomstbestendige huurcommissie (parlamenta dokuments 36791) attiecas uz Huurcommissie maksu struktūru, strīdiem par pakalpojumu maksām un apstrādes laikiem. Pārstāvju palāta to pieņēma 2026. gada 21. aprīlī; Senātā otrais komitejas ziņojums tika publicēts 2026. gada 14. jūlijā, un rakstiskā sagatavošana joprojām notiek.

Praktiskas norādes

Ja esat īrnieks un jums ir aizdomas, ka īres maksa ir pārāk augsta

• Rakstveidā pieprasiet saimniekam punktu aprēķinu, norādot, ja jums tāds nekad nav izsniegts.
• Saskaitiet punktus pats, izmantojot Huurcommissie īres cenas pārbaudi, ņemot vērā savas grīdas platības, energoefektivitātes marķējumu, WOZ lēmumu un āra telpu.
• Pārbaudiet sava līguma datumu atbilstoši iepriekš minētajiem pārejas noteikumiem — tas nosaka, vai jums ir prasība tagad vai tikai atjaunošanas gadījumā.
• Dienasgrāmatā ņemiet vērā sešu mēnešu logu no īres līguma sākuma: tā laikā jūs varat saņemt retrospektīvu samazinājumu, ārpus tā parasti tikai uz nākotni.
• Vienlaikus ziņojiet par šo jautājumu savas pašvaldības meldpunt. Piespiedu izpilde jums neko nemaksā un nav atkarīga no jūsu vēlmes tiesāties.
• Nepārtrauciet vienkārši maksāt daļu īres maksas. Samaziniet to tikai uz vienošanās vai lēmuma pamata.

Ja esat saimnieks, kas iepazīstina ar portfeli ar atbilstības prasībām

• Novērtējiet katru vienību saskaņā ar pašreizējo WWS vai WWSO, par vienību, nevis par ēku, un reģistrējiet aprēķinu.
• Pārbaudiet, vai tiek piemērota piemaksa — jaunbūvēm, pieminekļiem vai aizsargājamām pilsētvides ēkām —, jo tās būtiski maina griestu augstumu.
• Rūpīgi izpētiet energoefektivitātes marķējumu: izolācijas, stiklojuma vai apkures uzlabošana ir tiešākais likumīgais ceļš uz augstāku maksimālo īres maksu.
• Atsevišķi norādiet pakalpojumu maksas un iekasējiet maksu tikai par atļautajām precēm, iesniedzot atbilstošu gada pārskatu.
• Izsniedziet punktu aprēķinu kopā ar katru jaunu īres līgumu un saglabājiet pierādījumus, ka to izdarījāt.
• Pārskatiet standarta līgumā iekļautās īres maksas palielināšanas klauzulas, ņemot vērā gada ierobežojumus; klauzula, kas atļauj lielāku summu, šajā apmērā nav piemērojama.
• Ja vienība cieš zaudējumus, nepārsniedzot noteiktos ierobežojumus, pirms pārstrukturēšanas konsultējieties ar konsultāciju. Tiesību aizsardzības komandas meklē mākslīgus konstruktus — fiktīvus pakalpojumu maksājumus, dzīvokļa nepareizu norādīšanu kā istabas, it kā brīvdienu īri.

Law & More konsultē gan īrniekus, gan izīrētājus par Nīderlandes īres likumiem angļu valodā, no plkst. Eindhoven un AmsterdamPunktu skaitīšana un līguma datuma pārskatīšana parasti ātri nokārto situāciju, ja īres līgums atbilst Pieejamās īres likumam.