Šobrīd visa pasaule piedzīvo neiedomājama mēroga krīzi. Tas nozīmē, ka arī valdībām jāveic ārkārtas pasākumi. Kaitējums, ko šī situācija ir nodarījusi un turpinās nodarīt, var būt milzīgs. Fakts ir tāds, ka pašlaik neviens nevar novērtēt krīzes apmēru un to, cik ilgi tā ilgs. Neatkarīgi no situācijas joprojām ir spēkā komerctelpu nomas līgumi. Tas rada vairākus jautājumus. Šajā rakstā mēs gribētu atbildēt uz dažiem jautājumiem, kas var rasties, īrējot vai izīrējot biznesa telpas.
Īres maksājums
Vai jums joprojām ir jāmaksā īre? Atbilde uz šo jautājumu ir atkarīga no lietas apstākļiem. Jebkurā gadījumā ir jānošķir divas situācijas. Pirmkārt, biznesa telpas, kuras vairs nevar izmantot biznesa vajadzībām, piemēram, restorāni un kafejnīcas. Otrkārt, ir veikali, kas joprojām var būt atvērti, bet izvēlas paši aizvērt savas durvis.
Īrniekam ir pienākums maksāt īri, pamatojoties uz īres līgumu. Ja tas nenotiek, tas ir līguma pārkāpums. Tagad rodas jautājums, vai var būt nepārvarama vara? Varbūt īres līgumā ir vienošanās par apstākļiem, kādos var būt nepārvarama vara. Ja nē, tad piemēro likumu. Likums nosaka, ka pastāv nepārvarama vara, ja īrnieku nevar saukt pie atbildības par noteikumu neievērošanu; citiem vārdiem sakot, īrnieks nav vainīgs, ka viņš nevar maksāt īri. Nav skaidrs, vai saistību nepildīšana koronavīrusa dēļ rada nepārvaramu varu. Tā kā tam nav precedenta, ir grūti spriest, kāds būs rezultāts šajā lietā. Tomēr nozīme ir bieži izmantotajam ROZ (Real Estate Council) līgumam šāda veida īres attiecībās. Šajā līgumā prasība par īres maksas samazināšanu ir izslēgta kā standarts. Jautājums ir, vai saimnieks pašreizējā situācijā var pamatoti uzturēt šo viedokli.
Ja īrnieks izvēlas slēgt savu veikalu, situācija būs citāda. Tomēr šobrīd to nav pienākums darīt, realitāte ir tāda, ka apmeklētāju ir mazāk, un tāpēc mazāka peļņa. Jautājums ir par to, vai apstāklim vajadzētu būt pilnībā uz īrnieka rēķina. Uz šo jautājumu nav iespējams sniegt skaidru atbildi, jo katra situācija ir atšķirīga. Tas jānovērtē katrā gadījumā atsevišķi.
Negaidīti apstākļi
Gan īrnieks, gan saimnieks var atsaukties uz neparedzētiem apstākļiem. Kopumā ekonomiskā krīze ir atbildīga uzņēmēja vārdā, lai gan vairumā gadījumu tā var būt atšķirīga koronās krīzes dēļ. Var ņemt vērā arī valdības īstenotos pasākumus. Prasība, kas balstīta uz neparedzētiem apstākļiem, dod iespēju nomas maksu grozīt vai anulēt tiesā. Tas ir iespējams, ja īrnieku vairs nevar pamatoti aizturēt uz līguma turpināšanu. Saskaņā ar parlamenta vēsturi tiesnesim šajā jautājumā ir jārīkojas atturīgi. Tagad mēs atrodamies arī situācijā, kad tiek slēgtas arī tiesas: tāpēc nebūs viegli ātri panākt spriedumu.
Trūkumi īrētajā īpašumā
Īrnieks trūkumu gadījumā var pieprasīt īres maksas samazinājumu vai kompensāciju. Īpašuma stāvokļa trūkuma vai jebkura cita stāvokļa dēļ nomas līguma sākumā īrniekam bija tiesības uz īres baudīšanu. Piemēram, trūkumi var būt: celtniecības kļūmes, noplūdis jumts, pelējums un nespēja iegūt ekspluatācijas atļauju, jo nav avārijas izejas. Tiesas parasti nevēlas spriest, ka pastāv apstākļi, kuriem jābūt atbildīgiem par saimnieku. Jebkurā gadījumā slikta uzņēmējdarbība sabiedrības prombūtnes dēļ nav apstāklis, par kuru būtu jāmaksā saimniekam. Tā ir daļa no uzņēmējdarbības riska. Svarīga loma ir arī tam, ka daudzos gadījumos īrēto īpašumu joprojām var izmantot. Tāpēc vairāk restorānu piegādā vai piedāvā maltīti kā alternatīvu.
Izpildes pienākums
Lielākajā daļā darījumu telpu nomu ir iekļautas darbības saistības. Tas nozīmē, ka īrniekam jāizmanto īrētās biznesa telpas. Īpašos apstākļos pienākums izmantot var izrietēt no likuma, taču tas ne vienmēr notiek. Gandrīz visi biznesa un biroju telpu īpašnieki izmanto ROZ modeļus. Vispārīgie noteikumi, kas saistīti ar ROZ modeļiem, nosaka, ka īrnieks nomāto platību izmantos “efektīvi, pilnīgi, pareizi un personīgi”. Tas nozīmē, ka uz īrnieku attiecas darbības pienākumi.
Pagaidām Nīderlandē nav vispārēju valdības pasākumu, kas pasūtītu tirdzniecības centra vai biroja telpas slēgšanu. Tomēr valdība ir paziņojusi, ka visām skolām, ēšanas un dzeršanas iestādēm, sporta un fitnesa klubiem, saunām, seksa klubiem un kafijas veikaliem visā valstī vajadzētu būt slēgtiem līdz turpmākam paziņojumam. Ja īrniekam ar valdības rīkojumu ir pienākums slēgt īrēto īpašumu, īrnieks par to neatbild. Šis ir apstāklis, par kuru saskaņā ar pašreizējo situāciju valstī īrnieku nevar saukt pie atbildības. Saskaņā ar vispārīgajiem noteikumiem īrniekam ir arī pienākums ievērot valdības norādījumus. Viņam kā darba devējam ir arī pienākums nodrošināt drošu darba vidi. Šis pienākums rodas, nepakļaujot darbiniekus koronavīrusa inficēšanās riskam. Šajos apstākļos saimnieks nevar piespiest īrnieku darboties.
Personāla un / vai klientu veselības aprūpes dēļ mēs redzam, ka īrnieki arī paši izvēlas labprātīgi slēgt nomāto īpašumu, pat ja valdība viņiem to nav devusi. Pašreizējos apstākļos mēs uzskatām, ka namīpašnieki nevarēs iesniegt prasību par saistību izpildi, soda naudas samaksu vai zaudējumu atlīdzību. Balstoties uz racionalitāti un taisnīgumu, kā arī pienākumu pēc iespējas ierobežot īrnieka zaudējumus, mums ir grūti iedomāties, ka saimnieks iebildīs pret (pagaidu) slēgšanu.
Īrētā īpašuma atšķirīga izmantošana
Pārtikas un dzērienu uzņēmumi šobrīd ir slēgti. Tomēr joprojām ir atļauts uzņemt un piegādāt pārtiku. Tomēr īres līgumā lielākoties tiek noteikta stingra mērķa politika; ar ko savākšana atšķiras no restorāna. Tā rezultātā īrnieks var rīkoties pretrunā ar īres līgumu un, iespējams, zaudēt soda naudas.
Pašreizējā situācijā ikvienam ir pienākums cik vien iespējams ierobežot savu kaitējumu. Pārslēdzoties uz saņemšanas / piegādes funkciju, īrnieks to ievēro. Šajos apstākļos ir visnotaļ saprātīgi grūti aizstāvēt viedokli, ka tas ir pretrunā ar līguma mērķi. Faktiski, izīrētājam, visticamāk, ir prasības pret īrnieku, ja īrnieks nedara visu, kas ir viņa spēkos, lai bizness darbotos, lai varētu samaksāt īri.
Secinājumi
Citiem vārdiem sakot, ikvienam ir pienākums cik vien iespējams ierobežot savu kaitējumu. Valdība jau ir paziņojusi par tālejošiem pasākumiem, lai palīdzētu uzņēmējiem un samazinātu viņu finansiālo spiedienu. Ieteicams izmantot šo pasākumu iespējas. Ja īrnieks atsakās to darīt, var uzskatīt, ka ir grūti nodot zaudējumus saimniekam. Tas attiecas arī uz otrādi. Tikmēr politiķi ir arī aicinājuši namīpašniekus nākošajā periodā samazināt cenu īrei, lai risks būtu dalīts.
Lai gan īrniekam un saimniekam ir savstarpējas līgumattiecības un princips “darījums ir darījums”. Mēs iesakām sarunāties savā starpā un apskatīt iespējas. Šajos izņēmuma gadījumos īrnieks un saimnieks var satikties. Kaut arī īrnieka slēgšanas dēļ nav ienākumu, turpinās arī saimnieka izdevumi. Visu interesēs ir, lai abi uzņēmumi izdzīvotu un pārvarētu šo krīzi. Tādā veidā īrnieks un namīpašnieks var vienoties, ka īre uz laiku tiks daļēji samaksāta un iztrūkums tiks panākts, kad biznesa telpas atkal tiks atvērtas. Mums ir jāpalīdz viens otram, kur vien iespējams, un turklāt namīpašnieki negūst labumu no bankrotējušiem īrniekiem. Galu galā jauns īrnieks šajos laikos nav viegli atrodams. Neatkarīgi no izvēles, nepieņemiet pārsteidzīgus lēmumus un ļaujiet mums jums ieteikt iespējas.
Kontakti
Tā kā pašreizējā situācija ir tik neparedzama, mēs varam iedomāties, ka tas jums var radīt daudz jautājumu. Mēs uzmanīgi vērojam notikumu attīstību un priecājamies jūs informēt par jaunākajiem notikumiem. Ja jums ir kādi jautājumi par šo rakstu, nevilcinieties sazināties ar vietnes juristiem Law & More.