Kā Koronas krīze ietekmē biznesa telpu nomu?
Šobrīd visa pasaule piedzīvo neiedomājama mēroga krīzi. Tas nozīmē, ka arī valdībām jāveic ārkārtas pasākumi. Kaitējums, ko šī situācija ir nodarījusi un turpinās nodarīt, var būt milzīgs. Fakts ir tāds, ka pašlaik neviens nevar novērtēt krīzes apmēru un to, cik ilgi tā ilgs. Neatkarīgi no situācijas joprojām ir spēkā komerctelpu nomas līgumi. Tas rada vairākus jautājumus. Šajā rakstā mēs gribētu atbildēt uz dažiem jautājumiem, kas var rasties, īrējot vai izīrējot biznesa telpas.
Īres maksājums
Vai jums joprojām ir jāmaksā īre? Atbilde uz šo jautājumu ir atkarīga no lietas apstākļiem. Jebkurā gadījumā ir jānošķir divas situācijas. Pirmkārt, biznesa telpas, kuras vairs nevar izmantot biznesa vajadzībām, piemēram, restorāni un kafejnīcas. Otrkārt, ir veikali, kas joprojām var būt atvērti, bet izvēlas paši aizvērt savas durvis.
Īrniekam ir pienākums maksāt īres maksu, pamatojoties uz īres līgumu. Ja tas nenotiek, tas ir līguma pārkāpums. Tagad rodas jautājums, vai var būt nepārvarama vara? Varbūt īres līgumā ir vienošanās par apstākļiem, kādos var piemērot nepārvaramu varu. Ja nē, likums attiecas. Likums nosaka, ka pastāv nepārvarama vara, ja īrnieku nevar saukt pie atbildības par noteikumu neievērošanu; citiem vārdiem sakot, īrnieks nav vainīgs, ka viņš nevar samaksāt īri.
Nav skaidrs, vai saistību nepildīšana koronavīrusa dēļ izraisa nepārvaramu varu. Tā kā precedenta tam nav, ir grūti spriest, kāds būs iznākums šajā gadījumā. Tomēr lomu spēlē bieži izmantotais ROZ (Nekustamā īpašuma padomes) līgums šāda veida īres attiecībās. Šajā līgumā standarta prasība par īres maksas samazināšanu ir izslēgta. Jautājums ir par to, vai saimnieks var saprātīgi saglabāt šo viedokli pašreizējā situācijā.
Ja īrnieks izvēlas slēgt savu veikalu, situācija būs citāda. Tomēr šobrīd to nav pienākums darīt, realitāte ir tāda, ka apmeklētāju ir mazāk, un tāpēc mazāka peļņa. Jautājums ir par to, vai apstāklim vajadzētu būt pilnībā uz īrnieka rēķina. Uz šo jautājumu nav iespējams sniegt skaidru atbildi, jo katra situācija ir atšķirīga. Tas jānovērtē katrā gadījumā atsevišķi.
Negaidīti apstākļi
Gan īrnieks, gan saimnieks var atsaukties uz neparedzētiem apstākļiem. Kopumā ekonomikas krīze ir atbildīga uzņēmēja vārdā, lai gan vairumā gadījumu tas var atšķirties korona krīzes dēļ. Var ņemt vērā arī valdības īstenotos pasākumus. Prasība, kas balstīta uz neparedzētiem apstākļiem, dod iespēju tiesā grozīt vai anulēt īres līgumu.
Tas ir iespējams gadījumā, ja no īrnieka vairs nevar pamatoti uzskatīt, ka līgums tiek turpināts. Saskaņā ar parlamenta vēsturi tiesnesim šajā jautājumā ir jārīkojas atturīgi. Arī tagad esam nonākuši situācijā, ka arī tiesas ir slēgtas: tāpēc ātri iegūt spriedumu nebūs viegli.
Trūkumi īrētajā īpašumā
Īrnieks var pieprasīt īres maksas samazinājumu vai kompensāciju nepilnības gadījumā. Īpašuma stāvokļa trūkums vai kāds cits stāvoklis izraisa to, ka īrniekam nav tiesības uz īres līguma noslēgšanas brīdi. Piemēram, trūkums var būt: būvniecības defekti, tekošs jumts, pelējums un nespēja saņemt ekspluatācijas atļauju avārijas izejas trūkuma dēļ.
Tiesas parasti nevēlas spriest, ka ir kāds apstāklis, kam ir jārēķinās ar saimnieku. Jebkurā gadījumā slikta uzņēmējdarbība publikas neesamības dēļ nav apstāklis, kas būtu jāuzliek no saimnieka. Tā ir daļa no uzņēmējdarbības riska. Savu lomu spēlē arī tas, ka daudzos gadījumos īrēto īpašumu joprojām var izmantot. Tāpēc arvien vairāk restorānu piegādā vai piedāvā maltītes kā alternatīvu.
Izpildes pienākums
Lielākajā daļā darījumu telpu nomu ir iekļautas darbības saistības. Tas nozīmē, ka īrniekam jāizmanto īrētās biznesa telpas. Īpašos apstākļos pienākums izmantot var izrietēt no likuma, taču tas ne vienmēr notiek. Gandrīz visi biznesa un biroju telpu īpašnieki izmanto ROZ modeļus. Vispārīgie noteikumi, kas saistīti ar ROZ modeļiem, nosaka, ka īrnieks nomāto platību izmantos “efektīvi, pilnīgi, pareizi un personīgi”. Tas nozīmē, ka uz īrnieku attiecas darbības pienākumi.
Pagaidām Nīderlandē nav vispārēja valdības pasākuma, kas liktu slēgt tirdzniecības centru vai biroja telpas. Tomēr valdība ir paziņojusi, ka visas skolas, ēdināšanas un dzeršanas iestādes, sporta un fitnesa klubi, saunas, seksa klubi un kafejnīcas jāpaliek slēgtām visā valstī līdz turpmākam paziņojumam. Ja īrniekam ar valdības rīkojumu uzlikts pienākums slēgt īrēto īpašumu, īrnieks par to nav atbildīgs.
Tas ir apstāklis, par kuru saskaņā ar pašreizējo situāciju valstī īrnieks nav jāsauc pie atbildības. Saskaņā ar vispārīgajiem noteikumiem īrniekam ir arī jāievēro valdības norādījumi. Viņam kā darba devējam ir arī pienākums nodrošināt drošu darba vidi. Šis pienākums izriet no tā, ka darbinieki netiek pakļauti koronavīrusa inficēšanās riskam. Šādos apstākļos namīpašnieks nevar piespiest īrnieku darboties.
Personāla un / vai klientu veselības aprūpes dēļ mēs redzam, ka īrnieki arī paši izvēlas labprātīgi slēgt nomāto īpašumu, pat ja valdība viņiem to nav devusi. Pašreizējos apstākļos mēs uzskatām, ka namīpašnieki nevarēs iesniegt prasību par saistību izpildi, soda naudas samaksu vai zaudējumu atlīdzību. Balstoties uz racionalitāti un taisnīgumu, kā arī pienākumu pēc iespējas ierobežot īrnieka zaudējumus, mums ir grūti iedomāties, ka saimnieks iebildīs pret (pagaidu) slēgšanu.
Īrētā īpašuma atšķirīga izmantošana
Pārtikas un dzērienu uzņēmumi šobrīd ir slēgti. Tomēr joprojām ir atļauts uzņemt un piegādāt pārtiku. Tomēr īres līgumā lielākoties tiek noteikta stingra mērķa politika; ar ko savākšana atšķiras no restorāna. Tā rezultātā īrnieks var rīkoties pretrunā ar īres līgumu un, iespējams, zaudēt soda naudas.
Pašreizējā situācijā ikvienam ir pienākums cik vien iespējams ierobežot savu kaitējumu. Pārslēdzoties uz saņemšanas / piegādes funkciju, īrnieks to ievēro. Šajos apstākļos ir visnotaļ saprātīgi grūti aizstāvēt viedokli, ka tas ir pretrunā ar līguma mērķi. Faktiski, izīrētājam, visticamāk, ir prasības pret īrnieku, ja īrnieks nedara visu, kas ir viņa spēkos, lai bizness darbotos, lai varētu samaksāt īri.
Secinājumi
Citiem vārdiem sakot, ikvienam ir pienākums cik vien iespējams ierobežot savu kaitējumu. Valdība jau ir paziņojusi par tālejošiem pasākumiem, lai palīdzētu uzņēmējiem un samazinātu viņu finansiālo spiedienu. Ieteicams izmantot šo pasākumu iespējas. Ja īrnieks atsakās to darīt, var uzskatīt, ka ir grūti nodot zaudējumus saimniekam. Tas attiecas arī uz otrādi. Tikmēr politiķi ir arī aicinājuši namīpašniekus nākošajā periodā samazināt cenu īrei, lai risks būtu dalīts.
Lai gan īrniekam un saimniekam ir savstarpējas līgumattiecības un princips “darījums ir darījums”. Mēs iesakām sarunāties savā starpā un apskatīt iespējas. Īrnieks un saimnieks var satikt viens otru šajos ārkārtas laikos. Kamēr īrniekam slēgšanas dēļ nav ienākumu, turpinās arī saimnieka izdevumi. Ikviens ir ieinteresēts, lai abi uzņēmumi izdzīvotu un pārvarētu šo krīzi.
Tādā veidā īrnieks un izīrētājs var vienoties, ka īres maksa uz laiku tiks maksāta daļēji un iztrūkums tiks segts, atsākot uzņēmuma telpu darbību. Mums ir jāpalīdz viens otram, kur tas ir iespējams, un turklāt saimniekiem nav nekāda labuma no bankrotējušiem īrniekiem. Galu galā jaunu īrnieku šajos laikos atrast nav viegli. Neatkarīgi no jūsu izvēles, nepieņemiet pārsteidzīgus lēmumus un ļaujiet mums sniegt padomu par iespējām.
Sazināties
Tā kā pašreizējā situācija ir tik neparedzama, mēs varam iedomāties, ka tas jums var radīt daudz jautājumu. Mēs uzmanīgi vērojam notikumu attīstību un priecājamies jūs informēt par jaunākajiem notikumiem. Ja jums ir kādi jautājumi par šo rakstu, nevilcinieties sazināties ar vietnes juristiem Law & More.