Īres līgumam ir dažādi aspekti. Svarīgs aspekts šajā jautājumā ir namīpašnieks un saistības, kas viņam ir pret īrnieku. Sākumpunkts attiecībā uz saimnieka saistībām ir “baudījums, ko īrnieks var sagaidīt, pamatojoties uz īres līgumu”. Galu galā namīpašnieka pienākumi ir cieši saistīti ar īrnieka tiesībām. Konkrēti runājot, šis sākumpunkts saimniekam nozīmē divas svarīgas saistības. Pirmkārt, BW 7. panta 203. pantā noteiktais pienākums nodot lietu īrnieka rīcībā. Turklāt uzturēšanas pienākums attiecas uz namīpašnieku, citiem vārdiem sakot, defektu regulējums Nīderlandes Civilkodeksa 7: 204. Ko tieši nozīmē abi saimnieka pienākumi, tiks secīgi aplūkots šajā emuārā.
Iznomātā īpašuma darīšana pieejama
Attiecībā uz pirmo īpašnieka primāro pienākumu Nīderlandes Civilkodeksa 7: 203. Pantā ir noteikts, ka iznomātājam ir pienākums īrniekam darīt pieejamu īres īpašumu un atstāt to tādā apjomā, kāds nepieciešams saskaņotajai lietošanai. Norunātais lietojums attiecas, piemēram, uz:
- (neatkarīga vai nepietiekama) dzīves telpa;
- uzņēmējdarbības telpa tirdzniecības platību izpratnē;
- citas uzņēmējdarbības telpas un biroji, kā aprakstīts 7. pantā: BW 203a
Īres līgumā ir svarīgi skaidri aprakstīt, par kuru izmantošanu puses ir vienojušās. Galu galā atbilde uz jautājumu, vai saimnieks ir izpildījis savas saistības, būs atkarīga no tā, ko puses ir aprakstījušas nomas līgumā attiecībā uz iznomātā īpašuma galamērķi. Tāpēc nomas līgumā ir svarīgi ne tikai norādīt galamērķi vai vismaz lietošanas veidu, bet arī sīkāk aprakstīt, ko īrnieks uz tā pamata var sagaidīt. Šajā kontekstā tas attiecas, piemēram, uz pamatiekārtām, kas nepieciešamas īrētā īpašuma izmantošanai noteiktā veidā. Piemēram, lai izmantotu ēku kā tirdzniecības telpu, īrnieks var noteikt arī letes, fiksētu plauktu vai starpsienu pieejamību un pilnīgi atšķirīgas prasības īrētai telpai, piemēram, paredzēta makulatūras vai metāllūžņu glabāšanai. var iestatīt šajā kontekstā.
Uzturēšanas pienākums (noklusējuma norēķins)
Saistībā ar saimnieka otro galveno pienākumu Nīderlandes Civilkodeksa 7: 206. Pants nosaka, ka iznomātājam ir pienākums novērst defektus. Kas ir jāsaprot ar defektu, sīkāk tiek detalizēti aprakstīts Civillikuma 7: 204. Pantā: defekts ir īpašuma nosacījums vai īpašība, kā rezultātā īpašums nevar nodrošināt īrniekam baudu, kādu viņš var sagaidīt. pamatojoties uz īres līgumu. Šajā ziņā, pēc Augstākās tiesas domām, baudīšana ietver ne tikai iznomātā īpašuma stāvokli vai tā materiālās īpašības. Arī citi baudu ierobežojoši apstākļi var būt defekts BW 7: 204. panta izpratnē. Šajā kontekstā apsveriet, piemēram, paredzamo iznomātā īpašuma pieejamību, pieejamību un izskatu.
Lai gan tas ir plašs termins, kas aptver visus apstākļus, kas ierobežo īrnieka baudu, īrnieka cerībām nevajadzētu pārsniegt vidējā īrnieka cerības. Citiem vārdiem sakot, tas nozīmē, ka īrnieks nevar sagaidīt vairāk nekā labi kopts īpašums. Turklāt dažādas nomas objektu kategorijas katrs radīs savas cerības saskaņā ar judikatūru.
Jebkurā gadījumā defekta nav, ja nomas objekts īrniekam nenodrošina paredzamo baudu, kā rezultātā:
- apstāklis, kas attiecināms uz īrnieku uz vainas vai riska pamata. Piemēram, nelieli īrētā īpašuma defekti, ņemot vērā juridisko risku sadalījumu, ir īrnieka ziņā.
- Apstāklis, kas attiecas uz īrnieku personīgi. Tas varētu ietvert, piemēram, ļoti zemu pielaides robežu attiecībā uz citu īrnieku normālu dzīves troksni.
- Faktiski trešo personu radīti traucējumi, piemēram, satiksmes troksnis vai trokšņa traucējums no terases blakus īrētajam īpašumam.
- Apgalvojums bez faktiskiem traucējumiem, kas ir situācija, kurā, piemēram, īrnieka kaimiņš tikai apgalvo, ka viņam ir priekšnoteikumi caur īrnieka dārzu, to faktiski neizmantojot.
Sankcijas gadījumā, ja saimnieks pārkāpj galvenās saistības
Ja iznomātājs nespēj īrniekam laicīgi, pilnībā vai vispār, nodot īrēto īpašumu pieejamu, tad no saimnieka puses ir nepilnības. Tas pats attiecas arī uz defektiem. Abos gadījumos trūkums rada sankcijas iznomātājam un šajā ziņā īrniekam piešķir vairākas pilnvaras, piemēram, prasību par:
- Atbilstība. Pēc tam īrnieks var prasīt no saimnieka, lai iznomātais īpašums laicīgi, pilnībā vai vispār būtu pieejams, vai novērstu trūkumu. Tomēr, kamēr īrnieks nepieprasa saimnieka remontu, iznomātājs nevar novērst trūkumu. Tomēr, ja tiesiskās aizsardzības līdzeklis nav iespējams vai ir nepamatots, iznomātājam tas nav jādara. Savukārt, ja iznomātājs atsakās no remonta vai savlaicīgi to nedara, īrnieks var pats novērst trūkumu un no īres maksas ieturēt tā izmaksas.
- Īres maksas samazināšana. Īrniekam tā ir alternatīva, ja iznomātājs īrnieku nav darījis pieejamu laikā vai pilnā apjomā vai ja ir kāds trūkums. Īres maksas samazināšana jāiesniedz tiesā vai īres maksas noteikšanas komisijā. Prasība jāiesniedz 6 mēnešu laikā pēc tam, kad īrnieks ir paziņojis namīpašniekam par defektu. No šī brīža stāsies spēkā arī īres maksas samazinājums. Tomēr, ja īrnieks ļaus šim termiņam beigties, viņa tiesības uz īres maksas samazinājumu samazināsies, bet nezaudēs spēku.
- Īres līguma izbeigšana, ja īres trūkuma dēļ baudīšana ir pilnīgi neiespējama. Ja trūkums, kas iznomātājam nav jānovērš, piemēram, tāpēc, ka novēršana nav iespējama vai prasa izdevumus, kurus no viņa pamatoti nevar sagaidīt attiecīgajos apstākļos, bet tas padara baudīšanu, ko īrnieks varētu sagaidīt, pilnīgi neiespējamu, gan īrnieks, gan iznomātājs izbeidz nomas līgumu. Abos gadījumos to var izdarīt, izmantojot ārpustiesas paziņojumu. Tomēr bieži vien ne visas puses piekrīt likvidēšanai, tāpēc joprojām ir jāievēro tiesvedība.
- Kompensācija. Šī prasība īrniekam pienākas tikai tad, ja trūkumus, piemēram, defekta klātbūtni, var attiecināt arī uz izīrētāju. Tas notiek, piemēram, ja defekts radās pēc nomas noslēgšanas un to var attiecināt uz iznomātāju, jo, piemēram, viņš nav veicis pietiekamu īrētā īpašuma apkopi. Bet arī, ja noteikts trūkums jau bija īres līguma noslēgšanas brīdī un iznomātājam par to bija zināms, tai vajadzēja to zināt vai informēt īrnieku, ka īrētajam īpašumam trūkuma nav.
Vai jūs kā īrnieks vai saimnieks esat iesaistīts strīdā par to, vai saimnieks atbilst vai neatbilst nosacījumiem? Vai arī vēlaties uzzināt vairāk par, piemēram, sankciju piemērošanu pret saimnieku? Pēc tam sazinieties Law & More. Mūsu nekustamā īpašuma juristi esat īres tiesību eksperti un labprāt sniedzam jums juridisku palīdzību vai padomu. Neatkarīgi no tā, vai esat īrnieks vai saimnieks, plkst Law & More mēs izmantojam personisku pieeju un kopā ar jums pārskatīsim jūsu situāciju un noteiksim (turpmāko) stratēģiju.