Īres aizsardzība

Īrējot naktsmītni Nīderlandē, jums automātiski ir tiesības uz īres aizsardzību. Tas pats attiecas uz jūsu līdzīrniekiem un apakšīrniekiem. Principā īres aizsardzība sastāv no diviem aspektiem: īres cenu aizsardzība un īres aizsardzība pret īres līguma izbeigšanu tādā nozīmē, ka saimnieks nevar vienkārši izbeigt īres līgumu. Lai gan abi īres aizsardzības aspekti attiecas uz sociālo mājokļu īrniekiem, tas neattiecas uz mājokļu īrniekiem brīvajā sektorā. Par kuru īres aizsardzību tiek runāts, kad un tieši ko īres cenu aizsardzība vai īres aizsardzība saistībā ar nomas pārtraukšanu ir aplūkota šajā emuārā. Bet vispirms šajā emuārā tiek apspriests nosacījums, kas nosaukts par dzīvojamo platību, lai vispārēji izmantotu īres aizsardzību.

Dzīvojamās telpas

Lai piemērotu tiesību normas attiecībā uz īres aizsardzību, vispirms ir jārunā par dzīvojamo platību. Saskaņā ar Nīderlandes Civilkodeksa 7: 233. Pantu ar dzīvojamo platību ir jāsaprot būvēts nekustamais īpašums tiktāl, ciktāl tā tiek izīrēta kā neatkarīga vai nepietiekama māja, dzīvojamais treileris vai statīvs, kas paredzēts pastāvīgai dzīvesvietai. Tādējādi īres aizsardzības nolūkos netiek nošķirti neatkarīgi vai patstāvīgi izmitinātu dzīvokļu īrnieki.

Dzīvojamās telpas jēdziens ietver arī nekustamus piederumus, citiem vārdiem sakot, labierīcības, kas pēc savas būtības ir nesaraujami saistītas ar mājām, treileru vai piķi vai kas ir daļa no tās saskaņā ar īres līgumu. Mājokļu kompleksā tas var būt, piemēram, kāpņu telpa, galerijas un gaiteņi, kā arī centrālās iekārtas, ja tās ar līgumu ir noteiktas kā telpas, kurām nav publiska rakstura.

Tomēr dzīvojamās platības Nīderlandes Civilkodeksa 7: 233 panta nozīmē nav, ja tā attiecas uz:

• īstermiņa dzīvojamās telpas izmantošana; vai tas tā ir, nosaka, pamatojoties uz izmantošanas veidu, piemēram, kā brīvdienu māja vai maiņas māja. Šajā ziņā īss ilgums tādējādi attiecas uz izmantošanu, nevis uz norunāto laiku;
• atkarīga dzīves telpa; tas notiek gadījumā, ja māju izīrē kopā ar komercplatībām; tādā gadījumā māja ir īrētas biznesa telpas daļa, tāpēc uz mājām neattiecas ne mājokļa nosacījumi, bet noteikumi par uzņēmējdarbības telpu;
• mājas laiva; šī ir parādība, kas neatbilst Nīderlandes Civilkodeksa 7: 233. panta juridiskajai definīcijai. Šādu māju parasti nevar uzskatīt par nekustamo īpašumu, jo nav pastāvīgas saistības ar augsni vai banku.

Nomas cenu aizsardzība

Ja ir izpildīts iepriekš aprakstītais dzīvojamās telpas nosacījums, īrnieks vispirms baudīs īres cenu aizsardzību. Tādā gadījumā tiek piemēroti šādi sākuma punkti:

• attiecībai starp kvalitāti, ieskaitot īrētās naktsmītnes atrašanās vietu, un starp īri, kas par to jāmaksā, jābūt samērīgai;
• īrniekam vienmēr ir iespēja sākotnējo nomas cenu novērtēt Nomas komitejā; tas ir iespējams tikai 6 mēnešu laikā pēc nomas sākuma; īres komitejas lēmums ir saistošs, taču to joprojām var iesniegt izskatīšanai Apgabala tiesā;
• saimnieks nevar turpināt neierobežotu īres maksas paaugstināšanu; Īres maksas paaugstināšanai tiek piemēroti īpaši likumīgi ierobežojumi, piemēram, ministra noteiktais maksimālās īres maksas pieauguma procents;
• normatīvie akti par īres aizsardzību ir obligāti piemērojami likumi, ti, iznomātājs īres līgumā no tiem nevar atkāpties, kaitējot īrniekam.

Starp citu, norādītie principi attiecas tikai uz sociālā mājokļa īrnieku. Šī ir dzīvojamā platība, kas ietilpst regulētajā īres nozarē, un tāpēc tā ir jānošķir no dzīvojamās platības, kas pieder liberalizētajam jeb bezmaksas īres sektoram. Liberalizēta vai bezmaksas mājokļa gadījumā īres maksa ir tik augsta, ka īrnieks vairs nav tiesīgs saņemt īres subsīdiju, un tāpēc tas ir ārpus likuma aizsardzības. Robeža starp liberalizētajiem un sociālajiem mājokļiem ir aptuveni par īres cenu aptuveni 752 eiro mēnesī. Ja norunātā īres cena pārsniedz šo summu, īrnieks vairs nevar paļauties uz iepriekš aprakstītajiem principiem, jo ​​tad tas attiecas uz liberalizēta mājokļa īri.

Nomas aizsardzība pret īres līguma izbeigšanu

Tomēr, lai piemērotu citu īres aizsardzības aspektu, netiek nošķirti sociālo un liberalizēto mājokļu īrnieki. Citiem vārdiem sakot, tas nozīmē, ka katrs dzīvojamās platības īrnieks ir lielā mērā un automātiski aizsargāts pret īres līguma izbeigšanu tādā nozīmē, ka saimnieks nevar vienkārši atcelt īres līgumu. Šajā kontekstā īrnieks ir īpaši aizsargāts, jo:

• izīrētāja izbeigšana neizbeidz īres līgumu saskaņā ar Nīderlandes Civilkodeksa 7: 272; principā zemes īpašniekam vispirms jāmēģina panākt īres līguma izbeigšanu pēc abpusējas vienošanās. Ja tas nedarbojas un īrnieks nepiekrīt izbeigšanai, iznomātāja izbeigšana īres līgumu īsti neizbeidz. Tas nozīmē, ka īres līgums turpinās kā parasti, un namīpašniekam jāiesniedz juridiska prasība par īres līguma izbeigšanu rajona tiesā. Tādā gadījumā īres līgums nebeigsies, kamēr tiesa nebūs pieņēmusi neatsaucamu lēmumu par iznomātāja izbeigšanas prasību.
• ņemot vērā Nīderlandes Civilkodeksa 7: 271. pantu, iznomātājam jānorāda izbeigšanas iemesls; ja iznomātājs gatavojas izbeigt īres līgumu, viņam jāievēro iepriekšminētā Civilkodeksa panta formalitātes. Papildus uzteikuma periodam šajā kontekstā svarīga formalitāte ir iemesls līguma izbeigšanai. Tādējādi namīpašniekam paziņojumā par līguma izbeigšanu ir jānorāda viens no izbeigšanas iemesliem, kā noteikts Nīderlandes Civilkodeksa 7: 274 panta 1. punktā:

1. īrnieks nav izturējies kā labs īrnieks
2. tas attiecas uz īri uz noteiktu laiku
3. iznomātājam steidzami nepieciešams īrēt savām vajadzībām
4. īrnieks nepiekrīt saprātīgam piedāvājumam slēgt jaunu īres līgumu
5. namīpašnieks vēlas izīrētajā zemesgabalā realizēt zemes gabalu saskaņā ar spēkā esošu teritorijas plānojumu
6. iznomātāja intereses nomas izbeigšanā ir lielākas par īrnieka interesēm nomas turpinājumā (iznomātāja nomas gadījumā)

• nomas līgumu var izbeigt tikai tiesnesis, pamatojoties uz Nīderlandes Civilkodeksa 7: 274 panta 1. punktā norādītajiem pamatiem; Iepriekš minētie iemesli ir izsmeļoši: tas ir, ja tiesvedība notiek tiesā, īres līguma izbeigšana uz citu iemeslu dēļ nav iespējama. Ja rodas kāds no iepriekš minētajiem iemesliem, tiesai ir jāapmierina arī īrnieka prasība izbeigt līgumu. Tādā gadījumā tādēļ nav vietas (turpmākai) interešu svēršanai. Tomēr izņēmums attiecas uz šo punktu attiecībā uz izbeigšanas pamatojumu steidzamai personīgai lietošanai. Kad prasība būs atļauta, tiesa noteiks arī izlikšanas laiku. Tomēr, ja saimnieka izbeigšanas prasība tiek noraidīta, viņš attiecīgo nomas līgumu vairs nevar pārtraukt trīs gadus.

Nomas tirgus kustības likums

Iepriekš īres aizsardzība praksē izpelnījās daudz kritikas: īres aizsardzība būtu aizgājusi pārāk tālu, un ir vairāk māju īpašnieku, kuri vēlētos māju izīrēt, ja īres aizsardzība nebūtu tik stingra. Likumdevējs ir izrādījies jūtīgs pret šo kritiku. Šī iemesla dēļ likumdevējs ir izvēlējies ieviest šo likumu no 1. gada 2016. jūlija - Nomas tirgus nodošanas likumu. Ar šo jauno likumu īrnieka aizsardzība kļuva mazāk stingra. Šī likuma kontekstā šīs ir vissvarīgākās izmaiņas:

• īres līgumiem attiecībā uz patstāvīgu dzīvojamo platību diviem gadiem vai mazāk un īres līgumiem attiecībā uz neatkarīgu dzīvojamo platību piecus gadus vai mazāk, saimniekam ir bijusi iespēja īrēt bez īres aizsardzības. Tas nozīmē, ka īres līgums beidzas ar likuma darbību pēc saskaņotā termiņa un saimniekam tas nav jāpārtrauc tāpat kā iepriekš.
• ieviešot mērķa grupas līgumus, īpašniekam arī ir bijis vieglāk lauzt īres līgumu par mājokļiem, kas paredzēti konkrētai mērķa grupai, piemēram, studentiem. Ja īrnieks vairs nepieder pie noteiktas mērķa grupas un, piemēram, vairs nevar tikt uzskatīts par studentu, iznomātājs varēs steidzamāk personiski izmantot to vienkāršāk un ātrāk.

Vai jūs esat īrnieks un vai vēlaties zināt, uz kuru īres aizsardzību jūs esat tiesīgs? Vai esat saimnieks, kurš vēlas izbeigt īres līgumu? Vai arī jums ir kādi citi jautājumi par šo emuāru? Pēc tam sazinieties Law & More. Mūsu juristi ir nomas tiesību eksperti un labprāt sniedz jums padomus. Viņi var arī legāli jums palīdzēt, ja strīds par īri izraisīs tiesvedību.