Bijušais un hipotēka: kam piederēs māja?

Šķiršanās vai šķiršanās jau ir pietiekami grūta situācija bez hipotēkas. Nīderlandē lielākā daļa kopīpašnieku ir solidāri atbildīgi, kas nozīmē, ka banka var pieprasīt pilnu maksājumu no jebkura no jums, līdz aizdevējs publisko viena vārda tiesības. Izvākšanās neizbeidz šo atbildību, un lēmumi, ko pieņemat tagad, ietekmēs jūsu kredītvēsturi, nodokļus un spēju atkal pirkt. Ja ir iesaistīti bērni, stabilitāte un laika izvēle piešķir vēl vienu steidzamības pakāpi.

Labā ziņa: ir skaidrs risinājums. Neatkarīgi no tā, vai viens partneris patur mājokli, jūs to pārdodat vai kādu laiku paliekat līdzīpašnieki, process notiek pēc praktiskiem soļiem — jāapstiprina, kā jums pieder mājoklis un kurš laulāto mantiskais režīms tiek piemērots, jāsaņem novērtējums, jāaprēķina pašu kapitāls (overwaarde) vai iztrūkums (restschuld), jāvienojas par taisnīgu īpašuma izpirkšanu, jānodrošina aizdevēja apstiprinājums otra partnera atbrīvošanai, jāsaņem notariāls akts par īpašuma sadali un jārisina nodokļu sekas (procentu atskaitījumi, bijleenregeling, NHG). Rakstiskas vienošanās un pareiza secība samazina risku un izmaksas.

Šajā ceļvedī soli pa solim ir sniegti norādījumi par jūsu iespējām un pienākumiem saskaņā ar Nīderlandes tiesību aktiem: īpašumtiesības un atbildība, risinājuma izvēle (izpirkšana, pārdošana vai pagaidu kopīpašums), skaitļu aprēķināšana, pieejamība un aizdevēju prasības, notariālas darbības, nodokļu punkti, starpperioda pārvaldība, rīcība sadarbības pārtraukšanas gadījumā, īpaši gadījumi (NHG, negatīvs pašu kapitāls, jauna partnera pievienošana), laika grafiki, izmaksas, dokumenti un kad meklēt juridisko palīdzību. Sāksim.

1. solis. Apstipriniet, kā jums pieder mājoklis un kuri laulāto mantiskās mantas tiesību akti ir piemērojami.

Jautājumā par bijušo īpašumu un hipotēku — kam pieder māja — apstipriniet, kas ir norādīts īpašumtiesību apliecībā un kurš laulāto mantisko attiecību regulējums attiecas. Precējušies vai reģistrēti partneri pēc 2018. gada 1. janvāra ietilpst ierobežotas kopīpašuma režīmā, ja vien pirmslaulību līgumā nav noteikts citādi; agrākas vai ārvalstīs noslēgtas laulības var atšķirties. Ja esat apprecējies ārzemēs, Nīderlandes laulības tiesības var nebūt piemērojamas — lūdziet civiltiesību notāram noteikt pārvaldes režīmu.

2. solis. Kartējiet savu hipotēku, apdrošināšanu un saistības (solidārā atbildība, NHG)

Pirms izlemt, kurš paturēs māju, iegūstiet skaidru priekšstatu par savām pašreizējām saistībām. Nīderlandē kopīpašuma ņēmēji ir solidāri atbildīgi, līdz aizdevējs oficiāli atklāj viena aizņēmēja vārdu. Jau tagad apkopojiet precīzus datus, lai sarunas un sarunas ar aizdevēju balstītos uz faktiem, nevis minējumiem.

• Hipotēkas pamatprincipi: Pašreizējais atlikums, procentu likme, fiksētās likmes beigu datums un vārdi, kas norādīti hipotēkas līgumā/aizdevumā.
• Aizdevēja nosacījumi: Kas jūsu bankai ir nepieciešams bijušā izziņas izsniegšanai (ienākumu pārbaude, dokumenti, termiņš); pieprasiet pašreizējo izrakstu un sākotnējos nosacījumus.
• NHG pārbaude: Pārliecinieties, vai aizdevumam ir Nacionālā hipotēku garantija; noteiktos apstākļos NHG var dzēst atlikušo parādu pēc pārdošanas.
• Saistītās apdrošināšanas: Pārskatiet un atjauniniet ar hipotēku saistīto termiņa dzīvības apdrošināšanu (labuma guvējus, īpašumtiesības, segumu), lai tā atbilstu jaunajai situācijai.

3. solis. Izvēlieties savu ceļu: izpirkšana, pārdošana vai īslaicīga līdzīpašnieku statusa iegūšana

Ņemot vērā faktus, izlemiet, kā atbildēt uz jautājumu par bijušo mājokli un hipotēku — kam piederēs māja —, līdzsvarojot mājokļa vajadzības, pašu kapitālu un aizdevēja realitāti. Nīderlandes praksē gandrīz katrā gadījumā tiek izmantotas trīs iespējas. Esiet pragmatiski: līdz pārņemšanas vai pārdošanas pabeigšanai jūs abi esat solidāri atbildīgi neatkarīgi no tā, kas tur dzīvo.

• Izpirkšana/pārņemšana: Viens partneris patur mājokli. Banka pārbauda tā pieejamību un, ja tas tiek apstiprināts, atbrīvo otru partneri no atbildības, izmantojot notariālu sadales aktu. Izpirkšana parasti notiek, pamatojoties uz katra partnera kapitāla daļu (overwaarde). Rēķinieties ar novērtējuma, notāra, konsultanta un bankas administratīvajām izmaksām; jums, iespējams, būs jāpalielina hipotēka.

• Pārdodiet īpašumu: Vispirms tiek atmaksāta hipotēka; jūs sadalāt peļņu vai atlikušo parādu (restschuld) saskaņā ar savu līgumu. Ar NHG atlikušo parādu var dzēst ar noteiktiem nosacījumiem. Abiem īpašniekiem ir jāpiekrīt; ja viens no viņiem nesadarbojas, izmantojiet mediāciju vai tiesu.

• Pagaidu kopīpašums: Abi saglabā īpašumtiesības un aizdevumu. Nosakiet skaidras vienošanās par īpašuma izmantošanu, maksājumiem, laika grafiku un aizdevuma termiņiem. Tas ir riskanti, bieži vien bloķē nākamos soļus, un aizdevējs var pieprasīt no jums jebkuru no jums par nokavētiem maksājumiem.

4. solis. Iegūstiet novērtējumu un aprēķiniet pašu kapitālu vai parādu (overwaarde vai restschuld)

Aizstāvamā vērtība ir jebkura izpirkuma vai pārdošanas atslēga. Sarunu vešanai varat izmantot WOZ vērtību, taču aizdevēji un notāri parasti strādā ar nesen veiktu novērtējumu (taxatie). Izmantojiet šo skaitli, salīdzinot to ar jaunāko aizdevēja paziņojumu, lai aprēķinātu, vai jums ir pašu kapitāls (overwaarde) vai iztrūkums (restschuld).

• Pasūtīt novērtējumu: Pasūtiet nesen veiktu nodokļu deklarāciju; izmantojiet WOZ tikai sākotnējām sarunām.
• Iegūstiet atmaksas skaitli: Pieprasiet no bankas pašreizējo hipotēkas atlikumu; jūs abi paliekat atbildīgi līdz atbrīvošanai.
• Izpildiet skaitļus:
  • equity (overwaarde) = appraised value – outstanding mortgage
  • shortfall (restschuld) = outstanding mortgage – (sale price or appraised value for buyout)
• Negatīvs pašu kapitāls: Vienojieties par atlikušā parāda sadali; ar NHG atlikušo parādu var dzēst pēc pārdošanas, ja ir izpildīti nosacījumi.
• Ierakstiet to: Saglabājiet novērtējumu un aprēķinus savam izlīgumam un notāra lietai.

5. solis. Nosakiet izpirkuma summu un norēķinu nosacījumus

Šeit jautājums “bijušais un hipotēka: kurš paturēs māju?” kļūst par skaitli un plānu. Nīderlandes praksē, ja viens partneris patur māju, viņš izpērk otra daļu no kapitāla (overwaarde); ja rodas iztrūkums (restschuld), jūs vienojaties, kā to sadalīt. Katrs noteikums jānoformē rakstiski, lai izvairītos no vēlākiem strīdiem.

• Sākotnējais aprēķins: buyout = ex’s share × equity (overwaarde) (parasti 50/50, ja vien pirmslaulību/partnerattiecību/kopdzīves līgumā nav noteikts citādi).
• Negatīvs pašu kapitāls: Vienojieties par to, kā sadalīt jebkuru restschuld; ar NHG atlikušo parādu var dzēst pēc pārdošanas ar noteiktiem nosacījumiem.
• Finansējums un laika grafiks: Maksājiet izpirkuma summu skaidrā naudā vai ar palielinātu hipotēku; nokārtojiet pie notāra sadales aktu un sasaistiet maksājumu ar aizdevēja lēmumu atbrīvot aizejošo partneri.
• Kas ko maksā: Sadaliet novērtēšanas, bankas administrācijas, konsultanta un notāra izmaksas; iestatiet lietošanas/atslēgu datumu un atjauniniet jebkuru saistīto termiņa dzīvības apdrošināšanu.

6. solis. Pārbaudiet pieejamību un aizdevēja apstiprinājumu pārskaitījumam vai jaunam aizdevumam

Pirms kāds patur māju, jūsu aizdevējam ir jāpiekrīt pārskaitīt hipotēku uz viena vārda vai izsniegt jaunu aizdevumu. Šī pārskatīšana atspoguļo jauns hipotēkas pieteikums, un pēc šķiršanās rīcībā esošie ienākumi parasti samazina jūsu aizņemšanās spējas. Līdz brīdim, kad banka oficiāli atbrīvo aizejošo partneri, jūs abi joprojām esat solidāri atbildīgi. Ja finansiālās iespējas nav pietiekamas, varat pievienot līgumam jaunu partneri — ņemiet vērā, ka pēc tam jūs kļūstat solidāri atbildīgi.

• Ko vērtē aizdevēji: Kredītspēja un ienākumi, lai segtu pilnu aizdevuma summu.
• Galvenie dokumenti: Laulības šķiršanas/šķiršanās līgums, darba devēja deklarācija, jaunākais gada pārskats un pašreizējais hipotēkas pārskats.
• vērtēšana: Nesen veikts novērtējums (nodokļu novērtējums), lai pierādītu tirgus vērtību un pašu kapitālu.
• NHG statuss: Ja piemērojams, apstipriniet nosacījumus; tam var būt nozīme deficīta scenārijos.
• Iespējamie rezultāti: Apstiprinājums ar atbrīvošanu no īpašuma, izmantojot notariālu aktu par īpašuma sadalīšanu, vai atteikums, tādā gadījumā pārdodot īpašumu vai paliekot pagaidu līdzīpašnieku statusā ar skaidriem noteikumiem.

7. solis. Noformējiet vienošanās rakstiski (šķiršanās līgums vai atšķiršanās līgums)

Veiciet katru darījumu uz papīra. Aizdevēji un notāri paļaujas uz parakstītu dokumentu. šķiršanās līgums vai šķiršanās līgumu, izvērtējot hipotēkas pārņemšanu un atbrīvošanu. Tā sastādīšana saskaņo cerības, sniedz jūsu bankai skaidru pamatu un palīdz novērst dārgus strīdus vēlāk.

• Rezultāts: kas uztur māju vai pārdod.
• Noteikumi: izpirkšana/pārmaksa vai pārmaksātā īpašuma sadalīšana; maksājuma datums; kas maksā hipotēku/apdrošināšanu/komunālos maksājumus/uzturēšanu; lietošanas tiesības/atslēgas; izmaksas (novērtējums, notārs); mediācija/saistību neizpildes klauzula ar termiņiem.

8. solis. Īpašumtiesību nodošana: kopīgās atbildības atcelšana un sadales akts pie notāra

Kad jūsu aizdevējs piekrīt atbrīvot vienu vārdu, īpašuma nodošana notiek pie notāra. Notārs sagatavo īpašuma sadales aktu un, ja nepieciešams, jaunu vai grozītu hipotēkas līgumu. Šo dokumentu parakstīšana gan reģistrē, kas iegūst māju, gan, kas ir svarīgi, organizē solidārās atbildības dzēšanu, vienlaikus atjauninot hipotēkas parāda reģistrāciju.

• Priekšnoteikumi: Aizdevēja apstiprinājums un jūsu parakstīts laulības šķiršanas/šķiršanās līgums ar izpirkšanas un izmaksu sadalījumu.
• Parakstīšanās: Sadalīšanas akts; kā arī jauns/palielināts hipotēkas akts, ja tiek finansēta izpirkšana. Jaunais partneris to paraksta un kļūst solidāri atbildīgs.
• Norēķins: Notārs nokārto izpirkšanas darījumu un vienojas par izmaksām pēc darījuma pabeigšanas.
• Effect: Pēc notariālas apliecināšanas un aizdevēja atbrīvošanas aizejošais partneris vairs neatbild par aizdevumu; atlikušais partneris no šī datuma ir pilnībā atbildīgs.

9. solis. Nodokļu un pabalstu pārvaldība (procentu atskaitījumi, nodokļu regulēšana, atlikušais parāds)

Nodokļi var mainīt atbildi uz jautājumu “bijušais un hipotēka: kurš paturēs māju?” jūsu labā — vai nē. Plānojiet laicīgi, lai izpirkšana, pārdošana vai pārņemšana neapdraudētu jūsu hipotēkas procentu atskaitījumu vai neradītu jums pārsteigumus, kad pērkat vēlreiz.

• Hipotēkas procentu atskaitījums (eigenwoning): Tas attiecas uz jūsu personīgo mājokļa iegādes parādu. Šis parāds ir personisks un nav pārvedams; jebkurai “jaunajai” daļai pēc pārņemšanas ir jābūt anuitātes/lineārai, lai saglabātu atskaitījumu (noteikumi pēc 2013. gada).

• Bijleenregeling (izmantojot pašu kapitālu): Ja pārdodat ar iepriekšpārdotu kapitālu un vēlāk to iegādājaties, nespēja atkārtoti ieguldīt šo kapitālu var ierobežot turpmākus procentu atskaitījumus. Dokumentējiet kapitālu un to, ko saņem katrs partneris.

• Atlikušais parāds (restschuld): Ja pārdošanas ieņēmumi nesedz aizdevumu, jūs esat solidāri atbildīgs. Ar NHG atlikusī daļa var tikt piedota ar noteiktiem nosacījumiem; pretējā gadījumā apspriediet nodokļu režīmu un atmaksu ar finanšu konsultantu.

• Saglabājiet pierādījumus: Saglabājiet novērtējumu, aizdevēja paziņojumus un parakstīto vienošanos; tie būs nepieciešami nodokļu deklarācijai un procentu atskaitīšanas prasību pamatošanai.

10. solis. Pārvaldiet starpperiodu (maksājumus, aizņemtību un risku)

Līdz brīdim, kad aizdevējs paraksta un notārs reģistrē sadales aktu, jūs abi paliekat solidāri atbildīgi. Izturieties pret starpposmu kā pret projektu: novērsiet nokavētus maksājumus, izvairieties no jauniem strīdiem un aizsargājiet aktīvu, kuru gatavojaties pārdot vai nodot. Uzrakstiet īsus, praktiskus noteikumus un pieturieties pie tiem.

• Maksājumi: Kas maksā hipotēku, apdrošināšanu, nodokļus, komunālos maksājumus un uzturēšanu — līdz kuram laikam?
• Aizņemtība/atslēgas: Kas tur dzīvo, piekļuves noteikumi, apskates (ja pārdodat) un skaidrs izvākšanās datums.
• lēmumi: Bez rakstiskas piekrišanas nav pieļaujami lieli izdevumi vai cenu izmaiņas (pārdošanas gadījumā).
• Riska kontrole: Uzturēt apdrošināšanas polises aktīvas, dokumentēt skaitītāju rādījumus/defektus un sazināties rakstiski, lai izsekotu līgumu izpildi.

11. darbība. Ja sadarbība neizdodas, izmantojiet mediāciju vai tiesas iespējas

Ja sarunas iestrēgst, rīkojieties, pirms nokavētie maksājumi kaitē jums abiem. Sāciet ar mediāciju, lai pārvērstu skaitļus (novērtējumu, pašu kapitālu, maksājumus) skaidrās saistībās attiecībā uz pārdošanu vai izpirkšanu, nodošanu ekspluatācijā, termiņiem un rezerves plānu. Ja tas neizdodas, sāciet ar mērķtiecīgiem juridiskiem pasākumiem.

• Vispirms mediācija: Ātrāk, lētāk un kontrolējot visu; reģistrējiet visas vienošanās.
• Tiesas atļauja pārdot: Ja jūsu bijušais partneris nesadarbojas, advokāts var lūgt tiesai atļauju pārdot īpašumu bez viņa piekrišanas.
• Aizsargājiet savu kredītvēsturi: Līdz pārņemšanas vai pārdošanas pabeigšanai jūs joprojām esat solidāri atbildīgs; veiciet maksājumus regulāri.

12. solis. Īpašas situācijas: NHG, negatīvs pašu kapitāls vai jauna partnera pievienošana

Daži kritiski gadījumi var vairāk nekā jebko citu izlemt, vai “bijušais un hipotēka: kurš paturēs māju”. Ātri pārbaudiet, vai ir piemērojams NHG likums, vai jums ir negatīvs pašu kapitāls un vai hipotēkai pievienosies jauns partneris. Katram no tiem ir atšķirīgas sekas aizdevējam, notāram un norēķiniem — plānojiet tās, pirms slēdzat sarunas par izpirkšanu.

• NHG (Nationale Hypotheek Garantie): Apstiprināt segumu. Ja pārdošanas rezultātā paliek parāds, NHG to var piedot ar noteiktiem nosacījumiem; uzturēt maksājumus tekošā stāvoklī līdz norēķiniem.
• Negatīvs pašu kapitāls (restschuld): Vienojieties par proporcionālu iztrūkuma sadali. Ja viens paliek, dokumentējiet, kā aizejošais partneris nokārto savu daļu no nepietiekamās vērtības.
• Jauna partnera pievienošana: Viņi paraksta hipotēkas aktu un kļūst solidāri atbildīgi. Banka atkārtoti izvērtē maksātspēju; notārs atjaunina īpašumtiesību un hipotēkas dokumentus.

13. solis. Laika grafiks, izmaksas un nepieciešamie dokumenti

Sagaidiet praktisku, pakāpenisku procesu: novērtējumu, aizdevēja lēmumu un notāra apstiprinājumu. Visu laiku veiciet maksājumus, lai aizsargātu abus kredītvēstures dokumentus. Vienkāršos gadījumos visa procesa nokārtošana parasti aizņem apmēram divus mēnešus; sarežģīti ienākumi, negatīvs pašu kapitāls vai sadarbības trūkums var šo laiku pagarināt.

• Tipisks laika grafiks: Novērtējums un dokumentācijas sagatavošana → aizdevēja novērtējums un lēmums par atbrīvošanu → notāra parakstīšana (sadalīšanas akts un jebkura jauna hipotēka). Bieži vien tiek pabeigts ±2 mēnešu laikā, bet atšķiras atkarībā no gadījuma.

• Kopējās izmaksas:

  • Novērtēšana (nodokļu)
  • Bankas administrēšanas maksa (atbrīvošana/pārķīla)
  • Notārs (sadalīšanas akts; hipotēkas akts, ja nepieciešams)
  • Konsultantu maksas (hipotēka/finanšu)
  • fakultatīvsmediācija/juridiskā palīdzība, ja sadarbība neizdodas

• Galvenie dokumenti:

  • Laulības šķiršanas/šķiršanās līgums un aktīvu sadales noteikumi
  • Pašreizējais hipotēkas izraksts/noteikumi
  • Ienākumu apliecinājums (darba devēja deklarācija un/vai gada pārskats)
  • Jaunākais novērtējuma ziņojums (taxatie)
  • NHG apstiprinājums (ja piemērojams)

14. darbība. Kad Nīderlandē saņemt juridisko palīdzību

Ja sadarbība ir sarežģīta vai likmes ir augstas, sazinieties ar Nīderlandes juristu. Tipiski iemesli: domstarpības par izpirkšanu/pārdošanu vai pārdošanu, atteikšanās pārdot vai parakstīt aizdevēja/notāra dokumentus, sarežģīti režīmi (laulību reģistrs, laulība ārzemēs), strīdi par to, kas drīkst apdzīvot māju, NHG/negatīva pašu kapitāla jautājumi vai steidzami maksājumu saistību neizpildes gadījumi. Jurists var formalizēt noteikumus, lūgt tiesas atļauju pārdošanai vai noteikt termiņus, kā arī aizsargāt jūs no solidāras atbildības riskiem.

Galvenie izņemšanas gadījumi

Tas, kurš patur māju, ir atkarīgs no četriem faktoriem: jūsu īpašumtiesību/laulības režīma, kapitāla daļas aprēķina, aizdevēja pieejamības un sadarbības. Līdz brīdim, kad banka publisko viena vārda publiskošanu, abi paliek solidāri atbildīgi. Skaidra secība — novērtējums, norēķinu noteikumi, aizdevēja apstiprinājums, notārs — aizsargā jūsu kredītvēsturi un nodokļu pozīciju.

• Apstipriniet juridisko regulējumu: Īpašumtiesību apliecinošs dokuments un laulības mantiskais regulējums (laulība/reģistrēta partnerattiecību reģistrs/laulības pirmstermiņa attiecības/laulība ārvalstīs).
• Risku kartēšana un seguma nodrošināšana: Hipotēkas fakti, kopīgā atbildība, saistītās apdrošināšanas un NHG statuss.
• Izvēlieties maršrutu: Izpirkšana, pārdošana vai pagaidu kopīpašums — pamatojoties uz pašreizējo novērtējumu un pārskatīšanu/pārbaudi.
• Vispirms sakārtojiet to dokumentā: Iekļaujiet noteikumus parakstītā līgumā; pēc tam nodrošiniet aizdevēja apstiprinājumu un notāra apstiprinājumu sadales aktam, lai atbrīvotos no atbildības.
• Nodokļu pulksteņi: Procentu atskaitīšana ir personiska; apsveriet bijleenregeling un NHG noteikumus par atlikušo parādu.
• Ja iestrēdzis: Izmantojiet mediāciju vai tiesu; regulāri veiciet maksājumus. Parasti maksājumu termiņi ir aptuveni divi mēneši.

Vai nepieciešams pielāgots Nīderlandes juridiskais atbalsts? Sazinieties ar komandu vietnē Law & More.