Katram īrniekam ir divas svarīgas tiesības: tiesības uz dzīves baudīšanu un tiesības uz īres aizsardzību. Kur mēs apspriedām īrnieka pirmās tiesības saistībā ar saimnieka pienākumi, īrnieka otrās tiesības parādījās atsevišķā emuārā par īres aizsardzība. Tāpēc šajā emuārā tiks apspriests vēl viens interesants jautājums: kādas citas tiesības ir īrniekam? Tiesības uz dzīves baudīšanu un tiesības uz īres aizsardzību nav vienīgās tiesības, kas īrniekam ir pret saimnieku. Piemēram, īrniekam ir tiesības arī uz vairākām tiesībām saistībā ar īpašuma nodošanu, kas nav īres un apakšnomas līgums. Abas tiesības šajā emuārā tiek aplūkotas secīgi.
Īpašuma nodošana nav īres maksa
Nīderlandes Civilkodeksa 1. panta 7. panta 226. punkts, kas attiecas uz dzīvojamo un komerciālo telpu īrniekiem, nosaka:
"Īpašuma, uz kuru attiecas īres līgums, nodošana (…), ko iznomātājs nodod īpašnieka tiesības un pienākumus no īres līguma ieguvējam. "
Īrniekam šis pants vispirms nozīmē to, ka īrētā īpašuma īpašumtiesību nodošana, piemēram, pārdodot īpašniekam citam, neizbeidz īres līgumu. Turklāt īrnieks var pieteikt prasības pret iznomātāja tiesību pārņēmēju, tagad, kad šis tiesību pārņēmējs uzņemas īpašnieka tiesības un pienākumus. Jautājumam par to, kuras prasības īrniekam tieši tad ir, vispirms ir svarīgi noskaidrot, kuras izīrētāja tiesības un pienākumi pāriet viņa tiesību pārņēmējam. Saskaņā ar Civillikuma 3. panta 7. panta 226. punktu tās jo īpaši ir iznomātāja tiesības un pienākumi, kas tieši saistīti ar īrētā īpašuma izmantošanu par atlīdzību, kas jāmaksā īrniekam, ti, īres maksu. Tas nozīmē, ka prasības, kuras īrnieks var izvirzīt pret iznomātāja tiesību pārņēmēju, principā attiecas uz viņa divām vissvarīgākajām tiesībām: tiesībām uz dzīves baudīšanu un tiesībām uz īres aizsardzību.
Tomēr bieži īrnieks un saimnieks īres līgumā slēdz arī citus līgumus attiecībā uz citu saturu un tos ieraksta klauzulās. Izplatīts piemērs ir klauzula par īrnieka pirmpirkuma tiesībām. Lai gan tas īrniekam nedod tiesības uz piegādi, tas nozīmē, ka īpašniekam ir pienākums piedāvāt: iznomātājam vispirms būs jāpiedāvā īrētajam īpašumam pārdošanai, pirms to var pārdot citam tiesību pārņēmējam. Vai nākamajam saimniekam šī klauzula būs saistoša arī pret īrnieku? Ņemot vērā tiesu praksi, tas tā nav. Tas paredz, ka īrnieka pirmpirkuma tiesības nav tieši saistītas ar īri, tāpēc klauzula par īrētā īpašuma pirkuma tiesībām nepāriet iznomātāja tiesību pārņēmējam. Tas atšķiras tikai tad, ja tas attiecas uz īrnieka pirkšanas iespēju un summa, kas periodiski jāmaksā īpašniekam, ietver arī kompensācijas elementu par galīgo iegādi.
Nomas iznomāšana
Turklāt Civillikuma 7: 227 pants attiecībā uz īrnieka tiesībām nosaka:
"Īrnieks ir pilnvarots nodot nomāto īpašumu pilnībā vai daļēji lietošanā kādam citam, ja vien viņam nav jāpieņem, ka iznomātājam būtu pamatoti iebildumi pret otras personas izmantošanu."
Kopumā no šī panta skaidri redzams, ka īrniekam ir tiesības nodot visu īrēto īpašumu vai tā daļu citai personai. Ņemot vērā Civillikuma 7: 227. panta otro daļu, īrnieks tomēr nevar turpināt apakšnomāt, ja viņam ir pamats aizdomām, ka saimnieks pret to iebildīs. Dažos gadījumos saimnieka iebildumi ir acīmredzami, piemēram, ja īres līgumā ir iekļauts apakšizīrēšanas aizliegums. Tādā gadījumā īrnieka īre nav atļauta. Ja īrnieks to tomēr dara, pretī var tikt uzlikts naudas sods. Tad šis naudas sods ir jāsaista ar īres līgumā noteikto apakšnomas aizliegumu, un tam jābūt saistītam ar maksimālo summu. Piemēram, īres līgumā šādā veidā var aizliegt telpas apakšnomāšanu no Air B&B, kas bieži vien izrādās.
Šajā kontekstā dzīvojamās telpas apakšnomā ir svarīgs arī Civillikuma 7: 244. pants, kurā teikts, ka dzīvojamās telpas īrniekam nav atļauts izīrēt visu dzīvojamo platību. Tas neattiecas uz dzīvojamās telpas daļu, piemēram, uz istabu. Citiem vārdiem sakot, īrnieks principā var brīvi daļēji nodot dzīvojamo platību citam. Principā apakšīrniekam ir arī tiesības palikt īrētajā īpašumā. Tas attiecas arī uz gadījumiem, kad īrniekam pašam jāatbrīvojas no īrētā īpašuma. Galu galā Nīderlandes Civilkodeksa 7: 269. Pants paredz, ka saimnieks turpina iznomāt apakšlīgumus saskaņā ar likumu, pat ja galvenais īres līgums ir beidzies. Tomēr šī panta vajadzībām ir jāievēro šādi nosacījumi:
- Neatkarīga dzīves telpa. Citiem vārdiem sakot, dzīvojamā platība ar savu piekļuvi un savām būtiskajām ērtībām, piemēram, virtuvi un vannas istabu. Tāpēc tikai istaba netiek uzskatīta par neatkarīgu dzīves telpu.
- Apakšnomas līgums. Tā ir īrnieka un apakšīrnieka vienošanās, kas atbilst īres līguma prasībām, kā aprakstīts Civilkodeksa 7: 201. pantā.
- Īres līgums attiecas uz dzīvojamās platības īri. Citiem vārdiem sakot, galvenajam īres līgumam starp īrnieku un namīpašnieku jāattiecas uz telpu īri un nomu, uz kuru attiecas likumīgie dzīvojamās telpas noteikumi.
Ja iepriekš minētie noteikumi netiek ievēroti, apakšīrniekam joprojām nav tiesību vai īpašumtiesību pieprasīt no īpašnieka tiesības palikt īrētajā īpašumā pēc tam, kad ir izbeigts galvenais īres līgums starp īrnieku un namīpašnieku, tāpēc arī izlikšana ir neizbēgama viņam. Ja apakšīrnieks atbilst nosacījumiem, viņam jāņem vērā fakts, ka iznomātājs pēc sešiem mēnešiem var sākt procesu pret apakšīrnieku, lai panāktu apakšnomas izbeigšanu un izīrēšanu.
Tāpat kā dzīvojamās platības, arī komercplatības īrnieks var nomāt. Bet kā šajā gadījumā īrnieks ir saistīts ar namīpašnieku, ja īrnieks nebija pilnvarots to darīt vai viņam jāatbrīvojas no īrētā īpašuma? Attiecībā uz 2003. gadu bija skaidra atšķirība: saimniekam nebija nekāda sakara ar apakšīrnieku, jo apakšīrniekam bija tikai tiesiskas attiecības ar īrnieku. Rezultātā arī apakšīrniekam nebija tiesību un līdz ar to arī prasība pret saimnieku. Kopš tā laika likums šajā jautājumā ir mainījies un nosaka, ka, ja beidzas galvenais īres līgums starp īrnieku un iznomātāju, īrniekam ir jārūpējas par apakšīrnieka interesēm un stāvokli, piemēram, pievienojoties apakšnomniekam procesā ar īrnieku. saimnieks. Bet, ja galvenais nomas līgums pēc procedūras joprojām tiek izbeigts, apakšnomnieka tiesības arī beigsies.
Vai esat īrnieks un vai jums ir kādi jautājumi par šo emuāru? Pēc tam sazinieties Law & More. Mūsu juristi ir eksperti īres tiesību jomā un labprāt sniedz jums padomus. Viņi var arī legāli jums palīdzēt, ja jūsu īres strīda rezultātā sāksies tiesvedība.