Mājas iegāde Nīderlandē kā ārzemniekam

Mājas iegādei Nīderlandē ir noteikta juridiska forma: piedāvājums, rakstisks pirkuma akts, likumā noteikts atteikuma periods, iepriekšējie nosacījumi, drošības nauda un notariāli apstiprināts īpašuma nodošanas akts, kas reģistrēts Zemesgrāmatā. Lielāko daļu norādījumu starptautiskiem pilsoņiem sniedz nekustamo īpašumu aģenti, un tie koncentrējas uz cenu. Šajā rakstā ir izklāstīti juridiskie soļi — kas jūs saista un kad, un no kā jūs joprojām varat atteikties. Tie ir juridiskie norādījumi, nevis finanšu padomi.

Vai ārzemnieks var iegādāties māju Nīderlandē?

Jā. Nīderlandes dzīvojamo īpašumu īpašumtiesībām nav pilsonības ierobežojumu. Lai kļūtu par reģistrēto īpašnieku, jums nav jābūt Nīderlandes pilsonim, ES pilsonim vai Nīderlandes iedzīvotājam. Nav nepieciešama atļauja un nav noteikts minimālais uzturēšanās laiks. Zemesgrāmatā (Kadaster) ir reģistrēts katra zemes gabala īpašnieks neatkarīgi no īpašnieka pases.

Divi punkti bieži tiek sajaukti ar aizliegumu, kura neeksistē. Pirmkārt, īpašumtiesības nav imigrācijas statuss: iegāde nedod uzturēšanās tiesības, un nenoteikta iedzīvotāja statuss neliedz jums iegūt īpašumu. Otrkārt, dažas pašvaldības ierobežo mājokļu iegādi īrei, nevis ārzemniekus. Saskaņā ar shēmu, ko sauc par opkoopbescherming un kas ir spēkā kopš 2022. gada 1. janvāra, pašvaldība var noteikt rajonus, kuros lētāku vai vidējas cenas mājokli pēc iegādes uz noteiktu laiku nedrīkst izīrēt bez atļaujas. Tas ietekmē to, ko jūs darāt ar māju, nevis to, kas jūs esat.

Kas jums nepieciešams pirms piedāvājuma iesniegšanas

Pilsoņu apkalpošanas numurs (BSN)

BSN tiek automātiski izsniegts ikvienam, kas reģistrēts Nīderlandes Personu reģistru datubāzē; nerezidenti tā vietā var tikt ievadīti Nerezidentu reģistru datubāzē un iegūt to šādā veidā. Īpašumtiesības nav atkarīgas no BSN turēšanas, bet gan no notāra iesniegtās nodošanas nodokļa deklarācijas, un bankas to pieprasīs.

Nīderlandes bankas konts

Neviens likums to nepieprasa, bet jūs to vēlēsieties. Cena un izmaksas tiek ieskaitītas notāra klienta kontā ( derdengeldenrekening ), un maksājumi no ārzemju konta ir lēnāki un biežāk tiek aizturēti ar nelikumīgi iegūtu līdzekļu legalizācijas novēršanas čekiem. Līdzekļi, kas nav ieskaitīti pārskaitījuma rītā, apturēs pārskaitījumu.

Ko hipotēkas aizdevējs pieprasīs juridiskā līmenī

• Nīderlandes hipotēka ir lietu tiesības, kas izveidotas ar atsevišķu notariālu aktu, kas parakstīts vienlaikus ar īpašuma tiesību nodošanu un reģistrēts tajos pašos reģistros.
• Aizdevēja saistošs rakstisks piedāvājums ir tas, ar ko jāsaista jūsu finansēšanas nosacījums. Provizoriska norāde nav piedāvājums, un paļaušanās uz to ir visizplatītākais veids, kā pircēji zaudē depozītu.
• Ja esat precējies vai reģistrētās partnerattiecībās, jūsu laulātajam parasti būs jābūt pusei vai jādod piekrišana. Ārvalstu laulāto mantisko attiecību režīmi to sarežģī; par to jau laikus sazinieties ar notāru.

Nekustamā īpašuma aģenti: kas darbojas kā vārdā

Šeit ārvalstu pircēji visbiežāk tiek pieķerti. Aģents, kurš jums parāda māju, atbild uz jūsu jautājumiem un sastāda pirkuma aktu, ir pārdošanas aģents ( verkoopmakelaar ), kuru norīko un apmaksā pārdevējs, un kurš rīkojas pārdevēja interesēs. Nekas no apskates laikā teiktā to nemaina. Viņš nav neitrāls, nav jūsu konsultants, un jums nav pienākuma sarunās samazināt cenu vai ieteikt jūs par nosacījumiem, uz kuriem jums vajadzētu uzstāt.

Iepirkumu aģentu ( aankoopmakelaar ) jūs norīkojat novērtēt, piedāvāt, pārbaudīt īpašnieku asociāciju un apsekojumu, kā arī palīdzēt jums veikt izmeklēšanu. Saskaņā ar galveno aģentu asociāciju profesionālajiem noteikumiem viens aģents nedrīkst rīkoties abu pušu vārdā vienā darījumā.

Piedāvājums un kāpēc tas jums vēl nav saistošs

Pieprasītā cena ir aicinājums uz sarunām, nevis piedāvājums. Pārdevējs var noraidīt augstāko piedāvājumu, pieņemt zemāku piedāvājumu ar labākiem nosacījumiem vai pārdot citur. Ja interese ir liela, īpašums var tikt nodots slēgtai izsolei ( inschrijving ), un pārdevējs joprojām izvēlas.

Svarīgākais juridiskais aspekts ir šāds. Ja pircējs ir privātpersona, kas neveic uzņēmējdarbību vai profesiju, un īpašums ir paredzēts dzīvošanai, pirkuma līgums jānoslēdz rakstiski (BW 7:2. pants). Kamēr abas puses nav parakstījušas aktu, saistošs pārdošanas darījums nav spēkā. Piedāvājums, kas pieņemts pa tālruni, e-pastu vai ar rokasspiedienu, jūs nesaista.

Secinājums ir neērts: tas nesaista arī pārdevēju. Līdz parakstam viņš var pieņemt augstāku piedāvājumu, un jums nav nekādu pretenziju. Pircēji, kuri pieņem, ka "mūsu piedāvājums tika pieņemts", nozīmē, ka māja pieder viņiem, un attiecīgi tiek rezervēta pārcelšanās, ir neaizsargāti. Ātri pieprasiet rakstisku aktu.

Pirkuma akts (koopovereenkomst)

Gandrīz katrs esošais mājoklis tiek pārdots, pamatojoties uz standarta pirkuma līguma paraugu, ko kopīgi izstrādājušas aģentu asociācijas un patērētāju organizācijas. Tā izmantošana nav obligāta, taču atkāpes ir jāapšauba: modelis ir apzināti līdzsvarots, tāpēc tam pievienota klauzula parasti dod priekšroku pārdevējam. Pārbaudiet vismaz:

• Kadastra apraksts un tas, vai zeme ir brīvīpašumā vai nomā.
• Pārvietojamo priekšmetu un armatūras saraksts — strīdi par virtuvēm un grīdām ir novēršami.
• Pārcelšanas datums un lietošanas datums, kas var atšķirties.
• Priekšnosacījumi, to termiņi un to piemērošanas kārtība.
• Depozīts vai bankas garantija un kad tā ir jāiesniedz.
• Pievienotās klauzulas: vecuma klauzula, esošās preces klauzula, azbesta klauzula vai tāda, kas apliecina, ka pārdevējs nekad tur nav dzīvojis.
• Apgrūtinājumi: servitūti, kvalitatīvās saistības un pašvaldību ierobežojumi.

Pirms parakstīšanas pārskatiet aktu: pēc tam, kad ir beidzies pārdomu periods un nosacījumi ir beigušies, tā noteikumi ir vienkārši jūsu līgums.

Likumā noteiktais atteikšanās periods

Privātpersonai, kas iegādājas mājokli, ir likumā noteikts trīs dienu atteikuma termiņš, kura laikā pirkumu var lauzt (BW 7:2. pants).

• Tas sākas nākamajā dienā pēc tam, kad jums tiek pasniegts parakstīts akts vai tā kopija. Pieprasiet datētu kvīti.
• Vismaz divas no trim dienām nedrīkst būt sestdiena, svētdiena vai atzīta valsts svētku diena; pretējā gadījumā tiek pievienota vēl viena diena.
• Nav jānorāda iemesls, un kompensācija nav jāmaksā. Tas aizsargā tikai pircēju; pārdevējam nav līdzvērtīgu tiesību.
• Rakstveidā izšķirt un nodrošināt paziņojumu sasniedz pārdevējs vai pārdošanas aģents noteiktajā termiņā — nosūtīts pēdējā dienā, bet saņemts vēlāk, ir par vēlu.

Iepriekšējie nosacījumi (ontbindende voorwaarden)

Priekšnosacījumi ir vienošanās ceļā noteiktie glābšanās ceļi, kas norādīti dokumentā — pircēja vērtīgākā aizsardzība un pirmā lieta, kas tiek upurēta konkurētspējīgā tirgū. Atstājot tos no tiesībām uzvarēt konkursa konkursā, nefinansēts pirkums tiek pārvērsts personīgā saistībā aptuveni desmit procentu apmērā no cenas.

Finansēšanas nosacījums

• Nosakiet reālistisku termiņu. Parasti tas ir četras līdz sešas nedēļas; aizdevējam, kas strādā ar ārvalstu ienākumiem vai strādā uz pārbaudes laiku, var būt nepieciešams ilgāks termiņš.
• Norādiet summu un, ja iespējams, nosacījumus, ar kādiem finansējumam jābūt pieejamam.
• Paraugdokumentā parasti ir noteikts, ka piesaukšanai jābūt dokumentētarakstisks paziņojums, kas iesniegts laikā un kam pievienoti aizdevēju rakstiski atteikumi. Nepamatots apgalvojums par finansējuma neizdošanos tiek regulāri noraidīts.
• Ja termiņš tiks nokavēts, rakstiski jāpieprasa pagarinājums pirms tā termiņš beidzas, un saņemiet pārdevēja rakstisku piekrišanu. Klusēšana nav pagarinājums.

Konstrukcijas apsekojuma nosacījums

Tas ļauj jums šķirt līgumu vai atkārtoti vienoties, ja apsekojumā atklājas, ka remonta izmaksas pārsniedz noteikto slieksni. Ir jābūt pareizām divām lietām: slieksnim un tam, kuras izmaksas tiek ieskaitītas — nosacījums, kas ietver tikai "nekavējoties nepieciešamos" remontdarbus, ir daudz šaurāks nekā nosacījums, kas ietver visus atrastos defektus.

Valsts hipotēkas garantijas nosacījums

Valsts hipotēku garantija ( Nationale Hypotheek Garantie , NHG) samazina aizdevēja risku un parasti arī procentu likmi, kā arī noteiktos apstākļos aizsargā aizņēmēju no atlikušā parāda. Maksimālo garantēto aizdevuma summu, augstāko maksimālo summu, kas piemērojama, ja ar to tiek finansēti enerģijas taupīšanas pasākumi, un vienreizējo maksu katru gadu nosaka Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen un publicē savā tīmekļa vietnē; jautājiet savam aizdevējam skaitļus, kas ir aktuāli jūsu pieteikuma iesniegšanas dienā. Tā kā NHG ir piesaistīta aizdevumam, nevis mājai, pircējam, kas uz to paļaujas, pirkums jāpadara atkarīgs no finansējuma saņemšanas no NHG, nevis tikai no finansējuma saņemšanas.

Lai kāds arī būtu nosacījums, noteikums ir viens: tas jāpiesauc laikā, rakstiski, līgumā noteiktajā formā. Nepareizi piesaukts nosacījums nav nekā vērts.

Depozīts vai bankas garantija

Parasti saskaņā ar aktu jums noteiktā laika posmā pēc nosacījumu izbeigšanās ir jāiemaksā depozīts notāra klienta kontā vai jāsniedz bankas garantija. NVM, VBO, VastgoedPRO un Vereniging Eigen Huis pirkuma līguma paraugā šī summa ir noteikta 10% apmērā no pirkuma cenas . Jūsu banka par maksu izsniedz garantiju, kas ļauj izvairīties no skaidras naudas piesaistes; notārs glabā depozītu un ieskaita pārskaitījuma cenā. Jebkurš no tiem nodrošina soda naudu, kas jums būtu jāmaksā, ja nebūtu izpildīts līgums. Nokavēšana pati par sevi ir pārkāpums, un tas ir termiņš, ko pircēji, kas finansē no ārvalstīm, visbiežāk nokavē.

Aptauja, informācijas atklāšana un jūsu pienākums veikt izmeklēšanu

Nīderlandes likumi uzliek pienākumus abām pusēm. Pārdevējam ir jāpiegādā īpašums, kas atbilst līgumam un ir derīgs normālai lietošanai kā mājoklis (BW 7:17. pants), un tas ir jānodod bez īpašām maksām un ierobežojumiem, izņemot tos, kurus esat skaidri pieņēmis (BW 7:15. pants). Viņam ir jāatklāj viss, kas viņam zināms par īpašumu.

Tam pretstatā ir pircēja pienākums veikt izmeklēšanu. Defekti, kurus jūs varējāt atklāt, apskatot, jautājot vai pasūtot apsekojumu, parasti ir jūsu problēma. Pienākums atklāt informāciju parasti ir spēcīgāks, ja pārdevējs zināja par defektu un neko neteica, bet nekad neplānoja uzvarēt šajā strīdā. Tā vietā veiciet izmeklēšanu: pasūtiet apsekojumu, izlasiet pārdevēja anketu un vides plānu, bet dzīvokļa gadījumā - īpašnieku asociācijas dokumentus.

Divas klauzulas pārnes risku uz pircēju. Vecuma klauzula ( ouderdomsclausule ), kas ir izplatīta vecākām mājām, ierobežo pārdevēja atbildību, lai jūs pieņemtu ēkas laikmeta būvniecības un uzturēšanas standartus; formulējums ir svarīgs, jo dažas versijas aptver vairāk nekā tikai patiesi ar vecumu saistītus defektus. Esošās ēkas klauzula pārdod īpašumu tā pašreizējā stāvoklī, izslēdzot pārdevēja atbildību, ciktāl to atļauj likums, bieži vien apvienojumā ar klauzulu, kurā norādīts, ka pārdevējs nekad tur nav dzīvojis. Ja redzat kādu no šīm klauzulām, apsekošana vairs nav obligāta.

Ja defekts parādās pēc preces nodošanas, nekavējoties rakstiski jāpaziņo pārdevējam. BW 7:23. pants nosaka, ka pircējam ir jāiesniedz sūdzība saprātīgā termiņā ( bekwame tijd ) no defekta atklāšanas brīža vai no brīža, kad viņam tas pamatoti vajadzēja atklāt; minētā panta noteiktais divu mēnešu termiņš attiecas uz kustamu mantu pirkumiem, nevis uz mājas pirkumu, tāpēc nav droša nedēļu skaita, uz kuru paļauties. Pircējs, kurš gaida, zaudē prasību.

Notārs, īpašuma tiesību nodošanas akts un īpašumtiesību iegūšanas brīdis

Nīderlandes īpašumu nevar nodot privāti. Īpašumtiesības pāriet tikai pēc tam, kad Nīderlandē reģistrēts civiltiesību notārs paraksta notariālu nodošanas aktu , kam seko reģistrācija Zemesgrāmatas uzturētajos publiskajos reģistros (BW 3:89. pants). Nodošanai ir nepieciešams arī derīgs īpašumtiesību dokuments un pārdevējs ar tiesībām rīkoties ar īpašumu (BW 3:84. pants).

Notāra darbs ir jūsu aizsardzības lielākā daļa:

• Veic meklēšanu reģistros, lai apstiprinātu pārdevēja īpašumtiesības un identificētu hipotēkas, arestus, servitūtus un ierobežojumus — atkārtojot to parakstīšanas dienā un pēc reģistrācijas.
• Pārbauda jūsu identitāti un līdzekļu avotu saskaņā ar noziedzīgi iegūtu līdzekļu legalizācijas novēršanas noteikumiem.
• Sagatavo īpašuma nodošanas aktu un, ja aizņematies, hipotēkas aktu, kā arī izdod pabeigšanas aktu.
• Nodrošina esošo hipotēku dzēšanu, naudu pārdevējam izmaksā tikai pēc tam, kad ir apstiprināta reģistrācijas skaidrība, un samaksā īpašuma nodošanas nodokli.

Jūs kļūstat par īpašnieku pēc akta reģistrācijas — nevis pēc parakstīšanas un nevis pēc maksājuma veikšanas. Tradicionāli pircējs izvēlas notāru, jo pircējs maksā. Izvēlieties: nodevas atšķiras, un ir vērts atrast notāru, kurš pieradis strādāt angļu valodā.

izmaksas

Esošās mājas parasti tiek pārdotas par maksu (kosten koper — kk): pircējs sedz īpašuma nodošanas izmaksas papildus cenai. Jaunbūves bieži vien ir jāmaksā par īpašuma nodošanu ( vrij op naam — von), un tās ir iekļautas. Galvenais postenis ir īpašuma nodošanas nodoklis ( overdrachtsbelasting ). Līdzās pastāv četri režīmi: vienreizējs atbrīvojums pirmreizējam pircējam noteiktā vecuma grupā, kurš dzīvos mājoklī un kura pirkuma vērtība nepārsniedz maksimālo vērtību; samazināta likme mājoklim, kuru jūs pats apdzīvosiet kā savu galveno dzīvesvietu; augstāka likme mājoklim, kuru jūs neapdzīvosiet, piemēram, brīvdienu mājai vai izīrēšanai paredzētam īpašumam; un vispārējā likme citam nekustamajam īpašumam. Likmes, vecuma grupa un vērtības griesti ir norādīti Nodokļu likumā (Wet op belastingen van rechtsverkeer), tos koriģē likumdevējs ikgadējā nodokļu paketē, un tos publicē Belastingdienst; pārbaudiet skaitli, kas ir spēkā īpašuma nodošanas dienā, nevis līguma datumā, un uzziniet to no sava nodokļu konsultanta. Mājokļiem, kas netiek izmantoti kā galvenā dzīvesvieta, likme tika samazināta, sākot ar 2026. gada 1. janvāri, tāpēc vecākos kopsavilkumos ir norādīts lielāks skaitlis.

Budžetā jāiekļauj arī notāra maksa par īpašuma tiesību pārreģistrāciju un hipotēkas aktiem; Zemesgrāmatas reģistrācijas maksa par katru aktu, ko katru gadu nosaka Kadaster; novērtējums; apsekojums; NHG maksa; hipotēkas konsultācija; un pirkuma aģenta maksa.

Zemes noma un īpašnieku asociācijas

Zemes noma (erfpacht). Dažās daļās Amsterdam un dažās citās pilsētās jūs pērkat ēku un zemes ilgtermiņa nomas līgumu, nevis pašu zemi: tiesības to lietot, ievērojot nosacījumus un zemes nomas maksu, kas var tikt fiksēta, periodiski pārskatīta vai atpirkta uz mūžīgiem laikiem. Pirms piedāvājuma izlasiet nosacījumus un pārskatīšanas mehānismu — pārskatīšana, kas jāveic drīz pēc iegādes, var būt dārga.

Īpašnieku asociācijas ( Vereniging van Eigenaars , VvE). Dzīvokļa iegāde nozīmē dzīvokļa tiesību iegādi, un dalība ir automātiska un obligāta. Pirms parakstīšanas saņemiet sadales aktu, iekšējos noteikumus, jaunākos protokolus, pārskatus, rezerves fonda atlikumu un jebkuru apkopes plānu, kā arī pārbaudiet, vai ir atrisināti, bet vēl nav apmaksāti lieli darbi. Nepietiekami finansēta asociācija ir saistības, ko jūs mantojat.

Ja pārdevējs neizpilda

Kad ir pagājis pārdomu periods un nosacījumi ir izzuduši, līgums ir saistošs abām pusēm. Ja pārdevējs atsakās veikt nodošanu noteiktajā datumā, standarta modelis paredz strukturētu tiesiskās aizsardzības līdzekli: iesniegt rakstisku paziņojumu par saistību neizpildi, ievērojot līgumā noteikto īso termiņu; ja viņš joprojām neizpilda saistības, vai nu lauzt līgumu un pieprasīt līgumsodu, vai pieprasīt izpildi un pieprasīt dienas sodu par nokavējumu. Sods parasti ir 10% no pirkuma cenas , tāpēc depozīts ir noteikts šādā apmērā.

Tā pati mašinērija darbojas pret jums: pircējs, kurš nevar pabeigt darījumu bez jebkādiem nosacījumiem, uz kuriem varētu atsaukties, saskaras ar šo sodu, un notārs aiztur depozītu. Pie pirmās pazīmes ņemiet vērā, ka termiņš tiks nokavēts, un ņemiet vērā, ka tas netiks ievērots.

Soli pa solim laika grafiks