Divi uzņēmēji var īrēt gandrīz identiskas telpas uz vienas ielas par aptuveni vienādu cenu. Tomēr viņu tiesiskais stāvoklis un aizsardzība, ko viņiem nodrošina likums, var ievērojami atšķirties. Šī atšķirība nav atkarīga no tā, ko puses noformē uz papīra, bet gan no lietošanas veida. Nīderlandes īres tiesības atzīst divus atsevišķus režīmus komerctelpām: Nīderlandes Civilkodeksa (Civilkodeksa) 7:290. pantu un CIC 7:230a. pantu. Abi lielākoties ir obligāti tiesību akti, kas nozīmē, ka puses nevar vienkārši no tiem atkāpties. Tāpēc pareizais režīms nav līgumiska izvēle, bet gan juridisks fakts, kas izriet no tā, kā telpas faktiski tiek izmantotas. Komercīpašumu nomas līguma savlaicīga izpratne var palīdzēt izvairīties no dārgām kļūdām.
Uzņēmēji, kuri nezina, kurš režīms viņiem attiecas, riskē nokavēt paziņošanas termiņus, neizmantot aizsardzības tiesības vai parakstīt līgumu, kas nevajadzīgi vājina viņu pozīciju. Šajā rakstā ir paskaidrots, kā šie divi režīmi atšķiras un kā jūs varat noteikt, kurš režīms attiecas uz jūsu situāciju.
Kas ir 7:290 komercplatība?
7:290. pants DCC aizsargā to telpu īrniekus, ko likums sauc par mazumtirdzniecības telpām. Tās ir komerciālas telpas, kas ir pieejamas sabiedrībai un tiek izmantotas preču vai pakalpojumu tiešai piegādei patērētājiem uz vietas. Likumā kā piemēri minēti veikals, restorāns vai kafejnīca, ēdienu līdzņemšanas vieta, amatniecības uzņēmums ar publiski pieejamu tirdzniecības zonu un viesnīca vai kempings.
Raksturīgi piemēri
Tipiskas 7:290 telpas ir maiznīca ar veikala zonu priekšpusē, apģērbu veikals, frizieris, velosipēdu remonta salons ar izstāžu zāli, restorāns ar ēdienu līdzņemšanai un viesnīca. Tām ir kopīgs tas, ka sabiedrība ienāk telpās, lai iegādātos preci vai pakalpojumu konkrētajā brīdī.
Galvenā iezīme: publiska pieejamība un piegāde uz vietas
Izšķirošākais kritērijs ir divu elementu kombinācija: telpas ir pieejamas sabiedrībai un preces vai pakalpojuma piegāde notiek uz vietas. Tāpēc noliktava, kas atrodas aiz veikala, neietilpst 7:290. punktā, pat ja tā pieder tam pašam nomniekam. Tas pats attiecas uz biroja telpām virs veikala, ja vien šīs biroja telpas nefunkcionē arī kā tirdzniecības vieta.
Kas ir 7:230a komercplatība?
7:230a DCC pants ir atlikusī kategorija. Visas komerctelpas, kas nav dzīvojamās telpas un neatbilst 7:290 panta definīcijai, automātiski ietilpst šajā režīmā. Tajās ietilpst biroji, noliktavu zāles, izplatīšanas centri, rūpnīcas, autostāvvietas, profesionāļu (juristu, fizioterapeitu, arhitektu) prakses telpas un izstāžu zāles bez tiešas pārdošanas publikai uz vietas.
Aizsardzības atšķirība ir būtiska. Lai gan 7:290 režīms nodrošina īrniekam plašu īres aizsardzību, 7:230a režīms piedāvā tikai ierobežotu aizsardzību pret izlikšanu. Saskaņā ar pēdējo režīmu īrniekam nav tiesību uz īres līguma turpināšanu, bet viņš var atlikt izlikšanu, vēršoties rajona tiesā, uz laiku līdz trim gadiem.
Piecas praktiskās atšķirības īsumā
1. Īrnieka aizsardzība
7:290 komercplatībām piemēro likumā noteikto termiņa aizsardzību. Nomas līgums principā tiek noslēgts uz pieciem gadiem ar iespēju to pagarināt vēl par pieciem gadiem. Šajā periodā izīrētājs var izbeigt nomas līgumu tikai ar pilnīgiem likumā noteiktiem iemesliem. Īrnieks var pieprasīt pagarinājumu, vēršoties rajona tiesā. 7:230a komercplatībām nav salīdzināmas termiņa aizsardzības. Nomas līgums beidzas saskaņā ar pušu vienošanos.
2. izbeigšana
7:290 komerctelpu izīrētājs var izbeigt līgumu tikai likumā izsmeļoši uzskaitītu iemeslu dēļ, piemēram, steidzamas personīgas lietošanas vai pastāvīgi sliktu īres apstākļu dēļ. 7:230a komerctelpu izbeigšanai principā nav formāla iemesla, un izīrētājam nav jānorāda iemesls. Īrnieks var pieprasīt tikai izlikšanas atlikšanu. Detalizēts izbeigšanas iemeslu izklāsts ir atrodams šīs sērijas 2. daļā.
3. Īres maksas pārskatīšana
7:290 komerctelpu gadījumā pēc saskaņotā nomas perioda beigām jebkura no pusēm var lūgt rajona tiesu pielāgot īres maksu salīdzināmu komerctelpu vidējai īres maksai attiecīgajā apkaimē pēdējo piecu gadu laikā (DCC 7:303. pants). Šai procedūrai ir nepieciešams eksperta atzinums. 7:230a komerctelpu gadījumā šādas tiesības nepastāv. Puses ir saistītas ar to, par ko tās ir vienojušās līgumā, parasti indeksācijas klauzulu.
4. Līguma ilgums
7:290 režīmam ir likumā noteikti minimālie termiņi: principā pieci plus pieci gadi. Īsāki termiņi ir iespējami tikai ar rajona tiesas apstiprinājumu. 7:230a komercplatībām nav likumā noteiktu minimālo termiņu. Puses var brīvi slēgt līgumu uz vienu gadu, trim gadiem vai jebkuru citu ilgumu.
5. Atkāpšanās no likuma
7:290 komercplatībām atkāpe no vairuma likumā noteikto aizsardzības noteikumu par sliktu īrniekam ir atļauta tikai tad, ja to ir apstiprinājusi rajona tiesa. Šī ir stingra garantija. 7:230a komercplatībām ir daudz lielāka līgumu brīvība. Puses pašas var noteikt daudzus nosacījumus, ievērojot saprātīguma un taisnīguma robežas.
Šaubīgi gadījumi: jaukta lietošana un robežsituācijas
Jaukta lietošana: galvenā mērķa pārbaude
Praksē jaukta izmantošana notiek regulāri: īrnieks priekšpusē vada veikalu, bet telpu aizmugurējo pusi izmanto kā noliktavas telpu. Judikatūra to risina ar galvenā mērķa testu: faktiski dominējošais izmantošanas veids nosaka piemērojamo režīmu. Ja veikala telpa veido uzņēmuma sirdi un noliktava ir pakārtota, viss iznomātais īpašums ietilpst CDK 7:290. panta darbības jomā.
Izstāžu zāle bez tiešas pārdošanas, interneta veikals ar saņemšanas punktu, prakse mājās
Izstāžu zāle, kurā klienti apskata produktus, bet nevar tos nekavējoties iegādāties, principā neietilpst 7:290. panta darbības jomā. Galu galā nav tiešas piegādes uz vietas. Interneta veikalam ar saņemšanas punktu situācija ir niansētāka: ja klienti saņem savus pasūtījumus, bet neveic pirkumus uz vietas, pārdošanas punkta nav. Pašnodarbināta fizioterapeita mājas prakse, kurš daļu savas mājas izmanto kā procedūru telpu, parasti arī netiks klasificēta kā 7:290. panta telpa.
Šaubu gadījumā tiesa galu galā lemj, pamatojoties uz faktisko lietojumu un pušu nodomu līguma noslēgšanas brīdī. Līgumiska klasifikācija (“šī nav 7:290 vieta”) tiesai nav saistoša, ja faktiskā lietojuma dati pierāda pretējo.
Ko tas nozīmē jūsu līgumam?
Pirmkārt: rūpīgi un konkrēti noformējiet paredzēto lietojumu nomas līgumā. Tas novērš turpmākus strīdus par piemērojamo režīmu. Otrkārt: pārbaudiet, vai izīrētāja izmantotais ROZ modelis atbilst jūsu situācijai. ROZ modelis 7:290 telpai būtiski atšķiras no 7:230a telpas modeļa, un nepareizs modelis var izraisīt negaidītas sekas. Treškārt: līgumiskajai klasifikācijai, kas atšķiras no faktiskā lietojuma, nav saistoša spēka attiecībā uz likumā noteikto režīmu, bet tā var ietekmēt jūsu pozīciju procesā.
Pirms līguma parakstīšanas šaubu gadījumā pārskatiet to. Ir vieglāk un lētāk iepriekš apspriest līguma izvēli, nekā vēlāk tiesā cīnīties par piemērojamo režīmu.
Secinājumi
Atšķirība starp 7:290 un 7:230a komercplatībām nav formalitāte. Tā nosaka, cik lielā mērā jūs esat aizsargāts kā īrnieks, cik ilgi jums ir tiesības uz savu atrašanās vietu, kad izīrētājs var lauzt nomas līgumu un vai jūs varat pārskatīt īres maksu. Režīms obligāti izriet no faktiskās lietošanas un tāpēc ir viens no izšķirošākajiem faktoriem jebkurās komercīpašumu īres attiecībās.
Korporatīvie juristi Law & More labprāt palīdzēsim jums novērtēt jūsu nomas līgumu, noteikt piemērojamo režīmu un aizsargāt jūsu pozīciju sarunās vai strīdos. Lūdzu, sazinieties ar mums, lai vienotos par ievada tikšanos bez jebkādām saistībām.
Biežāk uzdotie jautājumi
Kāda ir atšķirība starp 7:290 un 7:230a komercplatībām?
7:290. pants DCC aizsargā publiski pieejamu komerctelpu īrniekus, kur preces vai pakalpojumi tiek piegādāti tieši, piemēram, veikalos un viesmīlības iestādēs. 7:230a. pants DCC ir atlikusī kategorija visām pārējām komerctelpām, piemēram, birojiem un noliktavu zālēm. 7:290. panta režīms piedāvā ievērojami plašāku īrnieku aizsardzību.
Vai birojs ietilpst 7:290 vai 7:230a DCC darbības jomā?
Uz biroju principā attiecas 7:230a DCC. Biroji parasti nav pieejami sabiedrībai kā tirdzniecības vieta, un preces vai pakalpojumi patērētājiem netiek tieši piegādāti uz vietas. Tāpēc biroja īrniekam ir mazāka īres aizsardzība nekā veikala īrniekam.
Vai es kā īrnieks varu izvēlēties, kurš režīms tiek piemērots?
Nē. Režīms obligāti izriet no nomātā īpašuma faktiskās lietošanas. Līgumslēdzējas puses līgumā var vienoties, ka tiek piemērots konkrēts režīms, bet, ja faktiskā lietošana pierāda pretējo, tiesa var atcelt šo klasifikāciju.
Kāds īres režīms attiecas uz noliktavas telpu, kas apvienota ar veikalu?
Ja veikala telpa ir dominējošais elements un noliktavai ir pakārtota funkcija, visam iznomātajam īpašumam piemērojams DCC 7:290. pants. Šis ir tā sauktais dominējošā mērķa tests. Šaubu gadījumā ieteicams meklēt juridisko palīdzību.
Vairāk no šīs sērijas par komercīpašumu īres tiesībām
Šis raksts ir daļa no mūsu trīs daļu sērijas par komercīpašumu īres tiesībām. Izlasiet arī pārējās daļas:
