Komerciālā noma Nīderlandē: ROZ modeļa noma starptautiskiem īrniekiem

Gandrīz katrs komercīpašuma nomas līgums Nīderlandē tiek parakstīts pēc ROZ modeļa: īstermiņa līgums ar plašu vispārīgo noteikumu kopumu, kas tiek pasniegts kā tirgus standarts. Tas nav neitrāls. Tas ir izīrētāja dokuments, un daudz vairāk no tā ir apspriežama, nekā īrnieki pieņem. Šajā rokasgrāmatā ir paskaidrots pamatā esošais likums un klauzulas, par kurām ir vērts vienoties.

Pirmais jautājums katrā īres līgumā: kurš likumā noteiktais režīms ir piemērojams?

Nīderlandes īres tiesību aktos ir divi komercīpašuma režīmi, un tie nav līdzvērtīgi. To, kurš no tiem ir piemērojams, nosaka likums, nevis tas, ko puses raksta pirmajā lapā. Nepareiza klasifikācija ir visizplatītākais dārgu pārsteigumu avots un parasti pirmais strīda jautājums.

Mazumtirdzniecības un viesmīlības telpas: 7:290 BW pants

Aizsargātais režīms aptver to, ko Nīderlandes juristi sauc par 290. telpu. BW 7:290. pants attiecas uz iznomātām telpām mazumtirdzniecības uzņēmumam, restorānam vai kafejnīcai, ēdienu līdzņemšanas vai piegādes uzņēmumam, amatniecības uzņēmumam, viesnīcai vai kempingam, ja telpa ir pieejama sabiedrībai tiešai kustamu preču piegādei vai pakalpojumu sniegšanai. Apgādājamo dzīvojamām telpām un ar tām iznomātai zemei ​​tiek piemērots tas pats režīms.

Divi elementi nodrošina šo funkciju: publiska pieejamība un tieša piegāde klientiem. Izstāžu zāle, kas atvērta tikai pēc iepriekšēja pieraksta, galvenais birojs vai nosūtīšanas noliktava netiks uzskatīta par atbilstošu; bet gan flagmaņa veikals, zīmola pieredzes centrs ar ieeju bez iepriekšēja pieraksta vai viesnīca.

Biroji, rūpniecības un viss pārējais: 7:230a BW pants

Viss, kas ir uzbūvēts, iznomāts uzņēmējdarbības vajadzībām un nav ne 290 vietu, ne dzīvojamais, ietilpst BW 7:230a. panta darbības jomā: biroji, laboratorijas, tīrtelpas, ražošanas zāles, izplatīšanas centri un noliktavas. Lielākā daļa starptautisko nomnieku... Eindhoven un Brainport ir 230a īrnieki, neatkarīgi no tā, vai viņi to apzinās vai nē.

Jaukta lietošana un klasifikācijas jautājums

Daudzās ēkās ir gan ražošanas zāle ar rūpnīcas tirdzniecības vietu, gan birojs ar publisko leti. Jaukta tipa izīrēšanas režīmā telpu galvenokārt izmanto telpas. Augstākā tiesa (Hoge Raad) 2026. gada 6. martā (ECLI:NL:HR:2026:356) apstiprināja, ka tas ir atkarīgs no faktiskās lietošanas, nevis no nosaukuma, kādu puses ir devušas savā vienošanās, tāpēc virsrakstam, kas norāda, ka līgums ir noslēgts saskaņā ar BW 7:290. pantu, nav patstāvīga svara. Būtiski ir visi lietas apstākļi: lietošanas veids, kādu puses bija iecerējušas, slēdzot līgumu, telpu lietošanas veids tagad un telpu aprīkojums attiecībā uz šo lietošanas veidu. Svarīgi ir tas, kur atrodas lietošanas smaguma centrs, un darbība, no kuras īrnieks gūst lielāko daļu sava apgrozījuma, var tikt ņemta vērā. Tāpēc izīrētājs nevar izvairīties no BW 7:290. panta, piedāvājot 230.a panta modeli. Tomēr puses var deklarēt 290. panta režīmu (pēc BW 7.4.6. panta) par līgumiski piemērojamu nomas līgumam, uz kuru neattiecas BW 7:290. pants pēc savas būtības.

BW 7:301. pants atbild uz citu jautājumu, un to nevajadzētu jaukt ar lietošanas pārbaudi. Tas attiecas uz lietošanas ilgumu: nomas līgums uz diviem gadiem vai īsāku laiku neietilpst BW 7:291. – 7:300. panta darbības jomā neatkarīgi no telpu izmantošanas mērķa.

Abi režīmi blakus

Ko aizsardzība nozīmē 290 īrniekam

290 vietu nomas līgums ir spēkā piecus gadus; īsāku termiņu labo likums, bet ilgāku termiņu, kas ir mazāks par desmit gadiem, var pagarināt līdz desmit gadu beigām. Līdz ar to pazīstamais divi plus trīs plus pieci: divu gadu nomas līgums, kas, ja to atļauj turpināt, kļūst par piecu gadu nomas līgumu un pēc tam pagarinās vēl par pieciem gadiem. Nomas līgums, kas patiesi paredzēts uz diviem gadiem vai īsāku laiku, neietilpst lielākajā daļā aizsardzības noteikumu, tāpēc izīrētāji to ierosina.

Īpašniekam ir jāpaziņo vismaz gadu iepriekš, nosūtot tiesu izpildītāja rakstu vai ierakstītu vēstuli, norādot iemeslus; paziņojums bez iemesla ir spēkā neesošs. Paziņojums pats par sevi neizbeidz īres līgumu: ja vien īrnieks rakstiski nepiekrīt, tas turpinās saskaņā ar likumu, līdz rajona tiesa ir lēmusi par īpašnieka prasību noteikt beigu datumu saskaņā ar BW 7:295. pantu. Īrnieks paliek dzīvot un maksā īri, dažreiz gadiem ilgi.

Pēc pirmā piecu gadu termiņa beigām izīrētājs var gūt panākumus saskaņā ar BW 7:296. pantu tikai divu iemeslu dēļ: īrnieks nav rīkojies kā labs īrnieks vai izīrētājam steidzami nepieciešamas telpas savām vajadzībām, tostarp pārbūve, kas nav iespējama, neizbeidzot nomas līgumu. Pēc desmit gadiem tiesa arī kopumā izvērtē pušu intereses, un, ja īrniekam ir jāatstāj īpašums, tā var piespriest ieguldījumu pārcelšanās izmaksu segšanā.

Ko aizsardzība nozīmē 230a īrniekam: ļoti maz

230a īres līgums beidzas, kad tas ir noteikts līgumā: nav likumā noteikta pamata, nav noteikta paziņošanas termiņa, nav tiesas atļaujas. Vienīgais īrnieka likumā noteiktais tiesību aizsardzības līdzeklis ir izlikšanas aizsardzība. Kad ir pieprasīta izlikšana, īrnieks divu mēnešu laikā var vērsties apakšrajona tiesā, lai pagarinātu izlikšanas periodu; tiesa izvērtē abu pušu intereses un var piešķirt pagarinājumu līdz vienam gadam vienlaikus, maksimāli līdz trim gadiem.

Tā ir atelpa, nevis īres līgums: nav tiesību uz jaunu īres līgumu, un izīrētājs pēc pagarinājuma beigām var iznomāt kādam citam. Ieguldījumi iekārtojumā vai tīrtelpās nav atgūstami saskaņā ar BW 7:230a pantu; tiem jābūt nodrošinātiem līgumā, nosakot termiņa ilgumu, pagarināšanas iespējas un tiesības uz līguma laušanu.

ROZ modelis: kas to raksta un kāpēc gads ir svarīgs

ROZ ir Raad voor Onroerende Zaken, Nīderlandes īpašumu īpašnieku, investoru un aģentu jumta organizācija. Kopš 1990. gs. deviņdesmitajiem gadiem tās paraugnomas līgumi ir kļuvuši par faktiskajiem tirgus dokumentiem. Neviens likums tos nepieprasa, neviens regulators tos neapstiprina, neviena īrnieku organizācija tos neparaksta. Tos izstrādā izīrētāja puse un viņu vārdā, un tie ir lasāmi šādi.

Katram režīmam ir atsevišķi modeļi, un tos nedrīkst jaukt: viens mazumtirdzniecības un viesmīlības telpām saskaņā ar BW 7:290. pantu, viens biroju un citām uzņēmējdarbības telpām saskaņā ar BW 7:230a. pantu, viens dzīvojamajām telpām un palīgmodeļi autostāvvietām. Katram no tiem ir noteikts gads un savi vispārīgie noteikumi. Pašreizējās versijas ir 2022. gada 290. modelis mazumtirdzniecības un viesmīlības telpām, 2015. gada 230a. modelis, kas pārskatīts 2023. gadā, biroju un citām uzņēmējdarbības telpām un 2017. gada dzīvojamais modelis.

Gadam ir nozīme. Izdevumi būtiski atšķiras, secīgās versijās īrniekam tiek pārnesta lielāka apkope, risks un izmaksas, un vispārīgie noteikumi darbojas tikai ar viena un tā paša gada modeli: 2015. gada nomas līgums ar 2003. gada noteikumiem rada pretrunas, par kurām neviens nevēlas tiesvedēties. Aģenti dažreiz pievieno vecāku komplektu vai tādu, ko izīrētājs ir klusi grozījis. Salīdziniet norādīto gadu ar pievienoto.

Kur atrodas risks: vispārīgie noteikumi

Pats nomas līgums ir īss: puses, telpas, lietošana, termiņš, noma, nodrošinājums, aģents. Vispārīgie noteikumi aptver desmitiem pantu un ietver gandrīz visu svarīgo: uzturēšanas izmaksu sadali, ieskaita izslēgšanu, soda naudas, kompensācijas. Tie ir vienlīdz apspriežami: grozījumi tiek iekļauti nomas līgumā vai pielikumā, kas pēc tam stājas spēkā, un prioritātes secība ir jānorāda skaidri.

Klauzulas, par kurām starptautiskajam īrniekam vienmēr jāvienojas

Iznomātā platība un izmēri

Modelī ir norādīta grīdas platība; vispārīgajos noteikumos parasti ir piebilsts, ka tā ir tikai indikatīva un ka novirze nedod tiesības uz īres maksas korekciju, ieskaitu vai līguma laušanu. Īrniekam, kas maksā par kvadrātmetru, tas ir vienpusējs izmērāma riska sadalījums. Pieprasīt mērījumu saskaņā ar NEN 2580, pirms parakstīšanas iegūt sertifikātu un vienoties par korekciju, kas pārsniedz saskaņoto pielaidi.

Piegādes nosacījums un atgriešanas pienākums

Telpas jāatdod tādā stāvoklī, kādā tās ir reģistrētas nodošanas aktā. Ja tāda nav, BW 7:224. pants pieņem, ka īrnieks tās ir saņēmis tādā stāvoklī, kādā tās ir jāatdod, ko ir grūti atspēkot pēc gadiem. Pieprasiet datētu, fotografētu un abu pušu parakstītu aktu un definējiet atgriešanas standartu, atsaucoties uz to.

Apkope: bēdīgi slavenā šķelšanās

Saskaņā ar likumā noteikto saistību neizpildi izīrētājs novērš defektus, bet īrnieks veic tikai nelielus ikdienas uzturēšanas darbus. ROZ vispārējie noteikumi lielā mērā to maina: izīrētājs patur konstrukciju, ārsienas, jumtu un pamatus; īrnieks paņem gandrīz visu pārējo, tostarp instalācijas, apkuri un dzesēšanu, apkopi, stiklu un iekšējo apdari, kas laboratorijai vai tīrtelpai ir ievērojamas atkārtotas izmaksas. Vienojieties par demarkācijas sarakstu, īrnieka puses nomaiņas ierobežojumu un apstiprinājumu, ka nomaiņa paliek izīrētāja ziņā.

Bankas garantija

Nodrošinājums parasti ir beznosacījumu bankas garantija, kas maksājama pēc pirmā pieprasījuma un sedz īri, pakalpojumu maksu, PVN, procentus un izmaksas. ROZ modeļos standarta depozīts vai bankas garantija ir noteikta trīs mēnešu bruto īres maksas apmērā, ieskaitot pakalpojumu maksu un PVN; par jaunu Nīderlandes meitasuzņēmumu tiek prasīts vairāk. Nosakiet ierobežojumu, vienojieties par samazinājumu pēc savlaicīgas samaksas un atsakieties no mātesuzņēmuma garantijas.

Īres maksa, indeksācija un pārskatīšana

Īres maksa tiek indeksēta katru gadu atbilstoši Nīderlandes Statistikas pārvaldes publicētajam patēriņa cenu indeksam, un šī klauzula ir vienvirziena: īres maksa nekad nesamazinās zem iepriekšējā gada līmeņa. Laikus vienojieties par griestiem, apkakli vai indeksācijas brīvdienām. 230a platībai nav likumā noteiktas pārskatīšanas, tāpēc jebkurai atkārtotai īres maksai pagarinājuma gadījumā jābūt līgumiskai.

Maksa par pakalpojumiem

Modelis darbojas ar avansa maksājumiem, ikgadēju norēķinu, piegāžu un pakalpojumu sarakstu pielikumā un administratīvo piemaksu. Saraksts bieži vien ir vispārīgs, un piemaksa ir apspriežama. Pieprasiet slēgtu sarakstu, termiņu gada pārskatam, revīzijas tiesības un kapitālieguldījumu un tukšo vienību izmaksu neiekļaušanu.

Atļautā lietošana un ekspluatācijas pienākums

290. modelī īrniekam faktiski ir jāveic saskaņotā uzņēmējdarbība, jāuztur telpas atvērtas ierastajā laikā un tās nedrīkst atstāt neizmantotas, par ko paredz soda naudu: reāls ierobežojums pārstrukturēšanai, slēgšanai vai formāta maiņai. Vienoties par lietošanas klauzulu, kas ir pietiekami plaša, lai nodrošinātu saprātīgu uzņēmējdarbības attīstību, kā arī atvieglojumus renovācijas un reorganizācijas gadījumā.

Apakšīre, cesija un kontroles maiņa

Vispārīgie noteikumi aizliedz telpu apakšizīrēšanu vai nodošanu trešajām personām bez iepriekšējas rakstiskas piekrišanas, kā arī aizliedz cedēšanu. Grupas uzņēmumam tas ir svarīgi: grupas iekšējai nodošanai vai uzņēmējdarbības vienības pārdošanai var būt nepieciešama piekrišana, tāpēc grupas uzņēmumiem ir jāvienojas par izņēmumu. Īpašnieki arvien biežāk pievieno kontroles maiņas klauzulas, padarot īrnieka akciju daļas maiņu par pamatu līguma izbeigšanai vai papildu nodrošinājumam. 290. panta īrniekam ir rezerves iespēja: saskaņā ar BW 7:307. pantu tiesa var aizstāt uzņēmuma pircēju par īrnieku. 230a. panta īrniekam tādas nav.

Uzstādīšana un noņemšana beigās

Pārveidojumiem nepieciešama iepriekšēja rakstiska piekrišana, un vispārējie noteikumi parasti paredz demontāžu un atjaunošanu nomas līguma beigās. Laboratorijas, virtuves vai specializētas ražošanas telpas gadījumā, kas ir ļoti dārgas, risiniet to jau sākumā: saņemiet piekrišanu iekārtošanai un tajā pašā dokumentā apstiprinājumu par to, kuri elementi var palikt.

Sodi, ieskaits un diskvalifikācija

Vispārīgie noteikumi paredz nekavējoties maksājamus sodus par dažādiem pārkāpumiem, bez zaudējumu pierādīšanas un parasti līdztekus tiesībām pieprasīt pilnu zaudējumu atlīdzību. Tiesa var mazināt sodu, bet tā ir tiesvedība, nevis plānošana. Var vienoties par tā samazināšanu, pieprasīt paziņojumu un labošanas periodu, kā arī novērst kumulāciju.

Modelis arī izslēdz ieskaitu un īres apturēšanu, tāpēc strīdi par defektiem, pakalpojumu maksām vai nelikumīgiem darbiem kļūst par pienākumu turpināt maksāt pilnu summu un vēlāk iesniegt prasību tiesā. Pastāv likumā noteikti ierobežojumi attiecībā uz tiesiskās aizsardzības līdzekļu izslēgšanu par defektiem, par kuriem izīrētājs zināja jau sākotnēji, taču drošāks risinājums ir izņēmums, kas ļauj veikt ieskaitu neapstrīdētu prasījumu gadījumā.

Atkāpšanās no obligātajiem tiesību aktiem: tiesas apstiprinājuma prasība

290. telpu gadījumā aizsardzības noteikumi ir daļēji obligāti. Saskaņā ar BW 7:291. pantu puses nedrīkst no tiem atkāpties īrniekam kaitējot, ja vien rajona tiesa nav apstiprinājusi atkāpes klauzulu. Apstiprinājums tiek sniegts, ja klauzula būtiski neietekmē īrnieka tiesības vai ja īrniekam pamatoti nav nepieciešama aizsardzība.

Neapstiprinātu klauzulu īrnieks var anulēt vairākus gadus vēlāk, tāpēc klauzula, uz kuru izīrētājs paļaujas, lai izbeigtu līgumu, var būt tā, kas nekad nav apstiprināta. Piesakieties kopīgi pirms vai neilgi pēc parakstīšanas. 230a platībai šādas prasības nav, tāpēc formulējums tur ir svarīgāks.

Īres maksas pārskatīšana pēc pieciem gadiem un eksperta procedūra

290. panta īrniekam nav jāmaksā īres maksa, kas ir novirzījusies no tirgus. Saskaņā ar BW 7:303. pantu jebkura no pusēm var lūgt tiesu to pārskatīt, principā pēc noteikta termiņa beigām un jebkurā gadījumā ikreiz, kad ir pagājuši pieci gadi kopš pēdējās īres maksas noteikšanas. Atskaites kritērijs ir salīdzināmu vietējo telpu vidējā īres maksa iepriekšējo piecu gadu laikā, tāpēc tā atspoguļo mainīgo vidējo, nevis pašreizējos galvenos līmeņus.

Pastāv slazds. Saskaņā ar BW 7:304. pantu prasība nav pieļaujama, ja vien tai nav pievienots kopīgi iecelta eksperta ieteikums vai ja vien tiesa nav iecēlusi ekspertu pēc puses pieteikuma; šī pieteikuma iesniegšanas datums nosaka jaunās īres spēkā stāšanās datumu, tāpēc kavēšanās ir dārga. 230a platības gadījumā pārskatīšana pastāv tikai tad, ja to paredz īres līgums.

Līguma izbeigšana, paziņošanas termiņi un veidlapa

290. vietas gadījumā paziņojums tiek nosūtīts vismaz gadu iepriekš ar tiesu izpildītāja rakstu vai ierakstītu vēstuli, norādot iemeslus; formas kļūdas ir letālas. 230a vietas gadījumā līgumā ir noteikts periods un forma, un paraugā ir paredzēti tie paši iesniegšanas kanāli. Nosakiet termiņu: nokavējums parasti izraisa automātisku pagarinājumu. Ja īrnieks neizpilda līguma nosacījumus, uzbūvētu telpu nomas līgumu parasti var izbeigt tikai tiesa saskaņā ar BW 7:231. pantu.

Īrnieka vai izīrētāja maksātnespēja

Ja īrnieks tiek pasludināts par bankrotējušu, gan pilnvarotā persona, gan izīrētājs var izbeigt līgumu saskaņā ar Nīderlandes Bankrota likuma 39. pantu, ievērojot līgumā vai ierastajā paziņošanas termiņā, kas nepārsniedz trīs mēnešus. Īres maksa, kas jāmaksā no bankrota dienas, tiek uzskatīta par mantojuma parādu, un klauzula, kas paredz īrniekam kompensēt izīrētājam īres maksas zaudējumus atlikušajā termiņā, saskaņā ar pastāvīgo Nīderlandes judikatūru nav piemērojama attiecībā uz mantu. Vadošais autoritāte ir Aukema qq/Uni-Invest , Augstākā tiesa, 2011. gada 14. janvāris, ECLI:NL:HR:2011:BO3534. Līdz ar to ir nepieciešama bankas garantija un ir jāpārbauda, ​​ko tā sedz.

Ja izīrētājs kļūst maksātnespējīgs, nomas līgums principā turpinās un pilnvarotajam tas ir saistošs, un parastās pārdošanas gadījumā tas pāriet pircējam saskaņā ar BW 7:226. pantu. Reālais risks slēpjas citur: hipotēku līgumos parasti ir iekļauta nomas klauzula, un piespiedu pārdošanas gadījumā hipotēkas kreditors var to izmantot ar tiesas atļauju saskaņā ar BW 3:264. pantu, lai atceltu nomas līgumu. Jautājiet, vai īpašums ir ieķīlāts un vai hipotēkas kreditors ir devis piekrišanu, un vienojieties par netraucēšanas apņemšanos.

Sarunu vešana praksē

ROZ modelis ir ievada pozīcija, nevis standarts, kas īrniekam jāpieņem: izīrētāji to groza savā labā, un īrnieks to var grozīt pretējā virzienā.

• Vispirms apstipriniet režīmu. No tā ir atkarīgs spēku samērs, un Eindhoven un Brainportā lielākā daļa tehnoloģiju un loģistikas okupantu atrodas vājākā režīmā.
• Pieprasiet dokumentus gan angļu, gan holandiešu valodā, taču vienojieties, kura versija ir noteicošā: parasti noteicošais ir teksts holandiešu valodā, un tulkojumi ne vienmēr ir precīzi.
• Nosacījumu maiņa pret nosacījumiem: ilgākas saistības nodrošina periodu bez īres maksas, iekārtošanas ieguldījumu, apkopes ierobežojumu vai līguma laušanas iespēju.
• Sekojiet līdzi PVN situācijai. Iespēja izīrēt ar PVN ir pieejama tikai tad, ja īrnieks telpas pilnībā vai gandrīz pilnībā izmanto darbībām, kas dod tiesības atskaitīt PVN priekšnodokli, saskaņā ar 1968. gada Likuma par mājokļu un noliktavu likuma (Wet op de omzetbelasting 1968) 11. pantu, kas izklāstīts 1968. gada Likuma par mājokļu un noliktavu likuma (Uitvoeringsbeschikking omzetbelasting 1968) 6.a pantā. Nodokļu administrācija ar "gandrīz pilnībā" saprot vismaz 90 % no izmantošanas apjoma un pieņem 70 % tikai ierobežotam īrnieku skaitam, tostarp darba devēju organizācijām, nekustamo īpašumu aģentiem, ceļojumu aģentiem, arodslimību dienestiem un pasta operatoriem. Modelī ir iekļauta kompensācija: ja kritērijs vairs netiek izpildīts, īrniekam ir pilnībā jākompensē izīrētājam PVN sekas. Finanšu, apdrošināšanas, veselības aprūpes un izglītības uzņēmumiem tas jāpārbauda, ​​jo tie reti atmaksās 90 % no izmantošanas apjoma.
• Pārskatiet arī vispārējos noteikumus, ne tikai pirmo lapu. Tur ir īstā nauda.