Ko likums sauc par nekvalitatīvu darbu
Kā atšķirt nelielu defektu no nopietna
Ne katram trūkumam ir vienādas sekas. Atšķirība nav kosmētiska pretstatā strukturālai atšķirībai; tā ir atšķirība starp to, vai trūkums ir pietiekami būtisks, lai attaisnotu vēlamo līdzekli.- Nelieli trūkumi: krāsas notecēšana, nepareizi novietota flīze, slikti apstrādāta mala. Šie faktori dod tiesības uz remontu un proporcionālu cenas samazinājumu, ja remonts netiek veikts, bet ne uz visa līguma anulēšanu.
- Nopietni trūkumi: jumta noplūde, elektroinstalācijas darbi, kas neatbilst piemērojamajiem standartiem, grīda, kas nenes, konstrukcija, kas neatbilst būvnormatīviem. Šie iemesli var būt pamats līguma laušanai, darbuzņēmēja nomaiņai un prasībai par netiešiem zaudējumiem.
Kas ir atbildīgs, ja iesaistītas vairākas puses
Lielākos projektos ir iesaistīts arhitekts, būvinženieris, apakšuzņēmēji un piegādātāji, un instinkts saukt pie atbildības to, kurš izraisīja problēmu, parasti ir nepareizs. Jūsu līgums ir ar galveno darbuzņēmēju, un saskaņā ar Civilkodeksa 6:76. pantu puse, kas savu saistību izpildei izmanto citus, ir atbildīga par viņu rīcību kā par savu. Tāpēc darbuzņēmējs nevar atsaukties uz savu apakšuzņēmēju vai bojāta materiāla piegādātāju; tā ir viņu savstarpēja lieta. Izņēmums ir gadījumi, kad jūs noslēdzāt atsevišķu līgumu ar dizaineri vai piegādātāju. Projektētājam ir pienākums rūpēties par sevi, un projektēšanas kļūda ir cita prasība ar savu noilguma termiņu. Ja bojāts produkts ir izraisījis fiziskus zaudējumus, ražotājs var būt atbildīgs pats par sevi. Jau pašā sākumā noskaidrojiet, ar ko jūs slēdzat līgumu, jo tas nosaka, kam rakstīsiet un ko iesūdzēsiet tiesā.Piegāde ir brīdis, kas visu maina
Ko Wkb aptver un ko neaptver
Kopš 2024. gada 1. janvāra Wkb publisko tiesību daļa attiecas uz jaunbūvju darbiem 1. seku klasē, kas ir zemākā riska kategorija un aptver tādus objektus kā savrupmājas un mazas komerciālas ēkas. Šiem projektiem neatkarīgs kvalitātes nodrošinātājs (kwaliteitsborger) pārbauda darbus būvniecības laikā, nevis pašvaldība iepriekš izvērtē plānus, un pirms ēkas izmantošanas pašvaldībā ir jāiesniedz pabeigšanas paziņojums. Tā paplašināšana uz renovācijas darbiem ir atlikta un tai nav noteikta datuma. Tomēr iepriekš aprakstītās privāto tiesību izmaiņas attiecas uz darba līgumiem kopumā, ne tikai uz projektiem, kas ietilpst jaunajā uzraudzības sistēmā.Laikus iesniegt sūdzību: faktiski piemērojamie termiņi
Pastāv pastāvīgs mīts, ka Nīderlandes likumi piešķir piecu gadu garantiju pret slēptiem defektiem. Tas tā nav, un, paļaujoties uz šo ideju, tiek zaudētas pamatotas prasības. Laiku regulē divi noteikumi. Pirmais ir pienākums iesniegt sūdzību. Civilkodeksa 6:89. pants nosaka, ka jums ir jāiesniedz protests saprātīgā laikā pēc tam, kad esat atklājis defektu vai jums pamatoti vajadzēja to atklāt. Tas, kas ir saprātīgi, ir atkarīgs no apstākļiem, bet drošais risinājums ir vienkāršs: rakstiet darbuzņēmējam, tiklīdz kaut ko pamanāt, aprakstiet redzēto un datējiet to. Klients, kurš gaida, cerot, ka problēma atrisināsies, riskē vispār zaudēt tiesības iesniegt sūdzību. Otrais ir noilgums. Saskaņā ar Civilkodeksa 7:761. pantu prasība par piegādātā darba defektu noilgst divus gadus pēc tam, kad esat par to iebildis. Tas ir īss periods, un tas sākas no jūsu paša vēstules. Pārtrauciet to rakstiski pirms termiņa beigām vai sāciet tiesvedību. Pastāv arī galējie ierobežojumi, kas sākas no piegādes neatkarīgi no tā, kad parādījās defekts: divdesmit gadi būvdarbiem un desmit gadi visos pārējos gadījumos. Šie ir skaitļi, kurus piecu gadu mīts ir mainījis. Un, ja darbuzņēmējs sola, ka izmeklēs vai novērsīs defektu, divu gadu periods tiek pagarināts, kas ir vēl viens iemesls saglabāt saraksti.Ko darīt dienā, kad atrodat defektu
| Solis | Darbība | Kāpēc tas ir svarīgi |
|---|---|---|
| 1. Ierakstiet to | Nofotografējiet un nofilmējiet defektu no vairākiem rakursiem, pievienojot kaut ko mērogošanai, un uzrakstiet datētu sarakstu, precīzi aprakstot katru punktu. | Toreiz savāktajiem pierādījumiem ir daudz lielāks svars nekā rekonstrukcijai. Defekts, kas aprakstīts kā krāsas notecēšana uz viesistabas grīdlīstes, ir pierādāms; slikts krāsojums nav. |
| 2. Izlasiet līgumu | Pārbaudiet specifikāciju, saskaņotos standartus, maksājumu grafiku un visus vispārīgos nosacījumus, piemēram, AVA vai bezpilota lidaparātu (UAV), kas tika deklarēti kā piemērojami. | Vispārīgajos noteikumos bieži ir ietverti savi sūdzību iesniegšanas termiņi, garantiju shēmas un arbitrāžas klauzula, kas nosaka, kur strīds tiks izskatīts. |
| 3. Rakstveida protests | Nosūtiet datētu vēstuli vai e-pastu, kurā aprakstīti defekti un norādīts, ka darbs neatbilst līgumam. | Tas atbilst Civilkodeksa 6:89. pantam un divu gadu periods saskaņā ar 7:761. pantu tiek skaitīts no datuma, ko varat pierādīt. |
| 4. Paziņojums par saistību neizpildi | Pieprasiet remontu un norādiet tam saprātīgu termiņu atsevišķā un skaidri formulētā paziņojumā. | Bez noklusējuma lielākā daļa citu risinājumu nav pieejami. Šis ir solis, kas tos atbloķē. |
Paziņojums par saistību neizpildi un tā nozīme
Jūsu iespējas, ja darbuzņēmējs neveic remontu
Maksājuma apturēšana
Ja darbuzņēmējs nav izpildījis līguma nosacījumus, jūs varat apturēt savu maksāšanas pienākumu saskaņā ar Civilkodeksa 6:52. un 6:262. pantu. Prasība ir samērīgums. Ja defektu novēršanas izmaksas ir neliela daļa no līguma summas, jūs nevarat aizturēt visu pēdējo maksājumu; daļai, ko jūs paturat, ir jābūt saprātīgā proporcijā ar vainīgā vērtību. Pārāk liela apturēšana un jūs kļūstat par līguma pārkāpēju, kas jūs pakļauj procentiem, piedziņas izmaksām un savai prasībai. Pastāstiet, ko jūs darāt un kāpēc. Maksājums, kas vienkārši tiek apturēts bez paskaidrojuma, izskatās pēc maksājuma strīda, nevis strīda par kvalitāti, un atšķirība ir svarīga, kad tiesnesis vai šķīrējtiesnesis gadu vēlāk izlasīs lietu.Darba veikšana kādam citam
Šis ir visbiežāk nepareizi saprastais risinājums. Parasti nevar vienkārši uzdot jautājumu citam uzņēmumam un nosūtīt rēķinu pirmajam. Nīderlandes likumi piedāvā divus ceļus. Jūs varat lūgt tiesai atļauju novērst defektu uz parādnieka rēķina saskaņā ar Civilkodeksa 3:299. pantu, kas ir tīrs risinājums, ja ir laiks. Vai arī jūs varat likt darbu paveikt, kad darbuzņēmējs ir nokavējis līgumu, un pieprasīt saprātīgas papildu izmaksas kā zaudējumu atlīdzību saskaņā ar Civilkodeksa 6:74. pantu, pārveidojot prasību par izpildi par prasību par aizstājējzaudējumiem saskaņā ar 6:87. pantu. Neatkarīgi no tā, kuru ceļu jūs izvēlaties, saglabājiet izmaksas aizstāvamas. Iegūstiet vairāk nekā vienu cenu piedāvājumu, izvēlieties samērīgu risinājumu, nevis uzlabojumu, un dokumentējiet darba stāvokli, pirms otrais darbuzņēmējs sāk darbu. Pirmais darbuzņēmējs ir atbildīgs par labošanas izmaksām, nevis par labāka rezultāta izmaksām, nekā jūs noslēdzāt līgumu.Cenas samazināšana vai līguma izbeigšana
Daļēja līguma šķiršana samazina cenu, un tas bieži vien ir vispraktiskākais rezultāts, ja defekts ir reāls, bet remonts ir nesamērīgs. Pilnīga līguma šķiršana saskaņā ar Civilkodeksa 6:265. pantu atbrīvo abas puses no to turpmākajām saistībām un rada pienākumu atsaukt paveikto; tā kā būvdarbus nevar atdot atpakaļ, tas parasti nozīmē jau saņemtās vērtības naudas atmaksu. Līguma šķiršana ir iespējama tikai tad, ja trūkums to attaisno. Ja darbs lielākoties ir nevainojams, sagaidiet, ka tiesa vai šķīrējtiesnesis samazinās cenu, nevis atcels visu līgumu, un rūpīgi izvērtēs, vai jūs devāt darbuzņēmējam reālu iespēju veikt remontu.Zaudējumu pieprasīšana
Papildus jebkuram no iepriekšminētajiem jūs varat pieprasīt zaudējumu atlīdzību saskaņā ar Civilkodeksa 6:74. pantu par zaudējumiem, kas faktiski radušies kļūmes dēļ: remonta izmaksas, izrietošus zaudējumus, piemēram, ūdens radītus grīdas bojājumus, pagaidu izmitināšanas vai glabāšanas izmaksas, kā arī saprātīgas izmaksas, kas saistītas ar atbildības noteikšanu un eksperta ziņojuma saņemšanu. Likumīgie procenti tiek aprēķināti no nokavējuma brīža. Zaudējumi ir jāpierāda, tāpēc saglabājiet rēķinus un tāmes un laikus pasūtiet neatkarīgu eksperta ziņojumu, ja tiek apstrīdēts tehniskais cēlonis. Būvniecības strīdos eksperta ziņojums parasti izšķir lietu.Patērētāju aizsardzības līdzekļi, no kuriem nevajadzētu atteikties
Privātajiem klientiem, kas pasūta mājas būvniecību, ir papildu aizsardzība, un līgumu ir viegli parakstīt, to nepamanot. Civilkodeksa 7:768. pants dod patērētājam, kurš ir uzbūvējis māju, tiesības paturēt piecus procentus no līguma cenas un noguldīt to pie civiltiesību notāra, nevis izmaksāt to darbuzņēmējam. Nauda tiek glabāta darījuma kontā trīs mēnešus pēc piegādes, un darbuzņēmējs šajā periodā nevar pieprasīt tās atbrīvošanu bez jūsu piekrišanas. Kopš 2024. gada 1. janvāra darbuzņēmējam rakstiski jāinformē jūs viena līdz divu mēnešu laikā pēc piegādes, ka paturētā summa tiek turēta un ka jūs varat to paturēt. Tas ir visefektīvākais patērētāja ietekmes instruments, un tas darbojas tikai tad, ja tas tika noorganizēts pirms naudas samaksas. Civilkodeksa 7:765a. pants, kas arī ir jauns 2024. gadā, nosaka, ka darbuzņēmējam, kas būvē māju patērētājam, rakstiski jāinformē klients, vai un kā tas ir noorganizējis maksātnespējas riska un atbildības par defektiem segumu. Izlasiet šo paziņojumu pirms parakstīšanas. Atzītas garantiju iestādes garantijas sertifikāts ir ievērojami vērtīgāks nekā solījums no uzņēmuma bez aktīviem, un jebkāda seguma neesamība pati par sevi ir informācija. Visbeidzot, pārbaudiet, kuri vispārējie nosacījumi ir piemērojami. Patērētāju būvniecības līgumi bieži tiek slēgti saskaņā ar AVA nosacījumiem, lielāki civilie un komerciālie projekti tiek veikti ar bezpilota lidaparātu (UAV) vai bezpilota lidaparātu (UAV-GC). Tajos ir noteikti savi sūdzību un garantijas termiņi, un tie parasti ietver arbitrāžas klauzulu. Nosacījumus, kas jums netika iesniegti pirms līguma parakstīšanas, dažreiz var atcelt, taču uz to nevajadzētu paļauties.Kur tiek izskatīts strīds
Pirms jebkādu darbību uzsākšanas noskaidrojiet, kur atrodas jūsu strīds. Atbilde parasti ir atrodama vispārējos nosacījumos, un tā ne vienmēr ir tiesa. Daudzi būvniecības līgumi nodod strīdus Raad van Arbitrage in bouwgeschillen, būvniecības strīdu arbitrāžas padomei, kas agrāk bija pazīstama kā Raad van Arbitrage voor de Bouw. Tās arbitri ir inženieri, arhitekti un būvniecības juristi, kas ir patiesa priekšrocība, ja strīds ir tehnisks. Tiesvedība ir privāta, un lēmums ir saistošs un izpildāms, ar ierobežotām iespējām pārskatīt to parastajās tiesās. Derīga arbitrāžas klauzula atbrīvo lietu no civiltiesas, tāpēc izlasiet to pirms rakstveida raksta sagatavošanas. Patērētājiem ir lētāks ceļš. Ja darbuzņēmējs ir saistīts ar tirdzniecības asociāciju, kas piedalās Geschillencommissie, būvniecības un renovācijas strīdu komiteja var izlemt lietu par nelielu samaksu, parasti ātrāk nekā arbitrāža vai tiesa. Pārbaudiet darbuzņēmēja piederību, pirms izvēlaties citu ceļu. Pretējā gadījumā lēmumu pieņem civiltiesas. Prasības līdz likumā noteiktajam slieksnim izskata rajona tiesa (kantonrechter), kurā varat piedalīties bez advokāta; Lielākas prasības tiek izskatītas apgabaltiesā, kur ir nepieciešama advokāta pārstāvība. Tiesas nodevas ir noteiktas ar likumu un tiek koriģētas katru gadu. Ja ātrums ir svarīgs, piemēram, lai apturētu darbu vai nodrošinātu maksājumu, pagaidu noregulējuma tiesvedība, pirms pagaidu noregulējuma tiesnesis pasludina lēmumu dažu nedēļu, nevis mēnešu laikā. Mediācija joprojām ir apsverama, jo īpaši, ja attiecībām ir vērtība un tehniskais strīds ir šaurs. Tā pati par sevi neko neatrisina, bet būvniecības strīda izšķiršana ar mediācijas palīdzību bieži vien tiek panākta, pamatojoties uz neatkarīga eksperta ziņojumu, ko akceptē abas puses, un šī ziņojuma kopīga pasūtīšana bieži vien ir lētākais pieejamais solis jebkurai pusei.Problēmas novēršana nākamajā projektā
Lielākā daļa būvniecības strīdu tiek atrisināti, pamatojoties uz dokumentiem, kas izveidoti pirms darbu uzsākšanas. Trīs ieradumi veic lielāko daļu darba. Pārbaudiet darbuzņēmēju, pirms to nolīgstat. Pārbaudiet reģistrāciju un tirdzniecības vēsturi Tirdzniecības palātas Komercreģistrā, pajautājiet un faktiski piezvaniet nesenajiem klientiem ar konkrētiem jautājumiem par to, kā problēmas tika risinātas, pārliecinieties, ka ir spēkā civiltiesiskās atbildības apdrošināšana, un noskaidrojiet, vai uzņēmums piedalās garantiju shēmā vai strīdu izskatīšanas komitejā. Darbuzņēmējs, kurš nesen ir mainījis juridisko personu, saglabājot to pašu tirdzniecības nosaukumu, ir pelnījis otro ieskatu. Uzrakstiet līgumu, kurā iepriekš noteikti argumenti. Norādiet materiālus pēc zīmola, veida un daudzuma, nevis pēc apraksta. Saistiet maksājumus ar pārbaudītiem atskaites punktiem un nekad nemaksājiet lielu summu iepriekš. Norādiet standartus, kuriem darbam jāatbilst, un atsaucieties uz piemērojamajiem tehniskajiem noteikumiem. Nosakiet sākuma un pabeigšanas datumus un vienojieties par to, kas notiek, ja tie netiek ievēroti. Reģistrējiet, kas ir atbildīgs par atļaujām, atkritumiem, elektrību un piekļuvi. Ja projekts ir ievērojams, pirms parakstīšanas pārskatiet līgumu; maksa ir tikai daļa no strīda izmaksām, ko tā novērš. Pārvaldiet piegādi. Rūpīgi pārbaudiet, nesteidzieties, ja darbs ir sarežģīts vai dārgs, pieaiciniet neatkarīgu ekspertu, rakstiski uzskaitiet katru punktu un saņemiet parakstu. Pieprasiet piegādes dokumentus. Un, ja esat patērētājs, kas būvē māju, jau pašā sākumā vienojieties ar notāru par piecu procentu ieturējumu. Mūsu raksti par... defekti jaunbūvētās mājās un par būvniecības defekti un kas par tiem atbild iedziļināties atbildības jautājumos, kas rodas, kad kaut kas ir nogājis greizi.Biežāk uzdotie jautājumi
Vai es varu atteikties maksāt darbuzņēmējam par slikti paveiktu darbu?
Jā, jūs noteikti varat aizturēt maksājumu, taču tai ir jābūt saprātīgai un samērīgai reakcijai. Jūs nevarat atteikties maksāt visu nesamaksāto summu neliela defekta dēļ. Civilkodeksa 6:52. un 6:262. pantā paredzētās apturēšanas tiesības prasa samērīgumu, tāpēc jūsu aizturētajai summai jābūt saprātīgā proporcijā ar konkrēto defektu novēršanas izmaksām. Tomēr esiet uzmanīgi — pārmērīgas summas aizturēšana var novest pie jūsu pašu līguma pārkāpuma.
Kas notiek, ja darbuzņēmējs pazūd vai atsakās no projekta?
Ja jūsu darbuzņēmējs vienkārši pazūd pēc tam, kad esat nosūtījis oficiālu paziņojumu par saistību neizpildi, jums ir skaidras juridiskas iespējas. Šādā gadījumā jūs varat oficiāli lauzt līgumu un piesaistīt jaunu darbuzņēmēju darba veikšanai. Pēc tam jūs varat pieprasīt no sākotnējā darbuzņēmēja saprātīgas papildu izmaksas par darba pabeigšanu kā zaudējumu atlīdzību saskaņā ar Civilkodeksa 6:74. pantu. Ja ir laiks, pirms darba veikšanas lūdziet tiesai atļauju saskaņā ar Civilkodeksa 3:299. pantu, jo tas novērš jebkādus vēlākus strīdus par to, vai izmaksas bija pamatotas. Svarīga atziņa: pirms veicat jebkādas citas darbības, vienmēr pārliecinieties, ka esat nosūtījis oficiālu paziņojumu par saistību neizpildi pa ierakstītu vēstuli. Tas rada svarīgu juridisko dokumentāciju, kas aizsargā jūsu tiesības, ja darbuzņēmējs pilnībā atsakās no projekta.
Cik ilgā laikā man ir jāiesniedz prasība par slēptiem defektiem?
Nīderlandes likumi piedāvā aizsardzību pret tā sauktajiem slēptajiem defektiem (verborgen gebreken). Tie ir defekti, kurus jūs pamatoti nevarēja pamanīt piegādes brīdī. Nīderlandes likumi neparedz piecu gadu garantiju. Saskaņā ar Civilkodeksa 7:761. pantu prasība par piegādātā darba defektu noilgst divus gadus pēc tam, kad jūs par to esat iebildis, un jebkurā gadījumā divdesmit gadus pēc piegādes būvdarbu gadījumā un desmit gadus visos pārējos gadījumos. Līgumiem, kas noslēgti 2024. gada 1. janvārī vai vēlāk, Civilkodeksa 7:758. panta 4. punkts paredz, ka darbuzņēmējs ir atbildīgs par defektiem, kas netika atklāti piegādes brīdī, ja vien defektu nevar attiecināt uz viņu. Praktiskais noteikums ir iesniegt rakstisku protestu, tiklīdz atrodat problēmu, un saglabāt pierādījumus.
Law and More konsultē privātus klientus, attīstītājus un darbuzņēmējus būvniecības strīdu risināšanā Nīderlandē: novērtē, vai darbs atbilst līgumam, sagatavo paziņojumus par saistību neizpildi, droši apturēt maksājumus, atgūt remonta izmaksas un veikt tiesvedību civiltiesās, Raad van Arbitrage in bouwgeschillen vai strīdu komitejā. Ja darbuzņēmējs ir veicis nekvalitatīvu darbu, sazinieties ar mums, pirms pārtraucat maksāt vai uzdodat kādam citam, jo jūsu rīcības secība nosaka, ko varat atgūt.
Meklējat ko citu? Mūsu Nīderlandes nekustamā īpašuma tiesību ceļvežu sarakstā ir uzskaitīts viss, ko esam rakstījuši par šo tēmu, sakārtots pa tēmām.
