Komerctelpu defekti bieži izraisa strīdus starp īrnieku un izīrētāju. Tomēr ne katrs trūkums nomātajās telpās ir defekts juridiskā nozīmē. Likums definē defektu 7:204. pantā DCC kā jebkuru īpašuma stāvokli vai īpašību vai jebkuru citu apstākli, kas nav attiecināms uz īrnieku, kā rezultātā īpašums nevar sniegt īrniekam tādu baudu, kādu viņam bija tiesības sagaidīt, noslēdzot līgumu.
Šī definīcija ir plašāka, nekā šķiet pirmajā acu uzmetienā. Tā attiecas ne tikai uz fiziskiem bojājumiem, piemēram, tekošu jumtu vai salūzušu centrālās apkures sistēmu. Arī apstāklis ārpus pašām telpām, piemēram, nopietni trokšņa traucējumi, ko rada darbi, par kuriem ir atbildīgs izīrētājs, var tikt uzskatīts par defektu. Izšķiroši ir tas, vai ir traucēta dzīvokļa bauda, ko īrnieks pamatoti varēja sagaidīt. Neliels nolietojums, kas atbilst normālai lietošanai, nav defekts.
Kas ir atbildīgs: saimnieks vai īrnieks?
Galvenais noteikums
7:206 DCC panta galvenais noteikums ir skaidrs: izīrētājam ir pienākums novērst defektus pēc īrnieka pieprasījuma. Šis pienākums ir spēkā, ja vien novēršana nav neiespējama vai ja vien izdevumus par to nevar pamatoti pieprasīt no izīrētāja. Tāpēc izīrētājs nevar vienkārši izvairīties no pienākuma veikt remontu, atsaucoties uz izmaksām.
Nelieliem remontdarbiem ir piemērojams izņēmums. Remontdarbi, kas saskaņā ar likumu vai paražām jāveic īrnieka rēķina, nav jāveic izīrētājam. Iedomājieties salauzta durvju roktura nomaiņu, bojātas grīdlīstes remontu vai nelielu defektu novēršanu, kurus īrniekiem pamatoti varētu sagaidīt veikt paši. Robeža starp "nelielu remontu īrniekam" un "lielu apkopi izīrētājam" ne vienmēr ir skaidra un praksē regulāri izraisa diskusijas.
Līguma atkāpes, izmantojot ROZ noteikumus
Praksē komerctelpu nomas līgumi gandrīz vienmēr tiek slēgti, pamatojoties uz Nekustamā īpašuma padomes (ROZ) standarta modeļiem. ROZ vispārīgie noteikumi par komerctelpām satur tālejošas atkāpes no likumā noteiktā galvenā noteikuma: daudzas uzturēšanas saistības līgumiski tiek pārnestas no izīrētāja uz īrnieku.
Tādējādi ROZ modeļos tādi jautājumi kā iekštelpu uzturēšana, iekārtu uzturēšana, nolietotu detaļu nomaiņa un dažreiz pat lielāki remontdarbi tiek segti nomnieka rēķina. Tas principā ir atļauts, jo 7:230a režīms un, ar tiesas apstiprinājumu, arī 7:290 režīms pieļauj atkāpes no likuma. Robežas nosaka saprātīgums un taisnīgums, kā arī noteikumi par nepamatoti apgrūtinošām klauzulām.
Tāpēc pirms īres līguma parakstīšanas ir svarīgi rūpīgi izlasīt vispārīgos noteikumus un saprast, kādi uzturēšanas pienākumi gulstas uz jums kā īrnieku.
Īrnieka tiesības komerctelpu defektu gadījumā
Prasīgs līdzeklis
Pirmais solis defekta gadījumā ir paziņojuma par saistību neizpildi izsniegšana: rakstisks pieprasījums izīrētājam novērst defektu saprātīgā termiņā. Bez paziņojuma par saistību neizpildi izīrētājs nav pārkāpis līgumattiecības, un jums kā īrniekam nav tiesību uz likumā paredzētajiem tiesiskās aizsardzības līdzekļiem. Paziņojumā par saistību neizpildi ir konkrēti jāapraksta, kas ir defekts, kādā termiņā tas ir jānovērš un kādas sekas jūs piešķirat nenovēršanas gadījumam.
Īres maksas samazināšana
Ja, neskatoties uz paziņojumu par saistību neizpildi, izīrētājs nenovērš defektu, īrniekam saskaņā ar DCC 7:207. pantu ir tiesības uz proporcionālu īres maksas samazinājumu par periodu, kurā defekts pastāv. Samazinājums tiek aprēķināts atbilstoši attiecībai starp īrnieka faktiski iegūto labumu un labumu, kāds viņam būtu bijis bez defekta. Īrnieks var pieprasīt šo samazinājumu, vēršoties rajona tiesā.
Īres maksas samazinājums stājas spēkā no brīža, kad defekts tiek paziņots izīrētājam, ne tikai no tiesas lēmuma brīža. Tāpēc ieteicams vienmēr ziņot par defektiem rakstiski un pēc iespējas ātrāk, lai samazinājuma sākuma datums būtu labi dokumentēts.
Kompensācija
Ja defekts ir attiecināms uz izīrētāju, piemēram, tāpēc, ka viņš neveica nepieciešamo apkopi, zinot vai viņam vajadzēja zināt, ka defekts ir nenovēršams, īrnieks var pieprasīt papildu kompensāciju saskaņā ar 7:208. pantu DCC. Šie zaudējumi var būt netieši zaudējumi, piemēram, apgrozījuma zaudējums defekta dēļ vai izmaksas, kas īrniekam ir radušās, lai turpinātu savu uzņēmējdarbību.
Pašremonts un ieskaits
Ja pēc pienācīga paziņojuma par saistību neizpildi un noteiktā termiņa beigām izīrētājs nenovērš defektu, īrniekam principā ir tiesības pašam veikt remontu un ieskaitīt saprātīgās izmaksas īres maksā (DCC 7:206(3) pants). Tomēr šīm tiesībām ir ierobežojumi.
Pirmkārt, tam patiesi jāattiecas uz defektu, kas izīrētājam ir jānovērš. Ikviens, kurš novērš uzturēšanas pienākumu, kas līgumiski gulstas uz viņu kā īrnieku, un pārnes izmaksas, neko nepanāks. Otrkārt, īrniekam ir jāspēj pierādīt, ka viņš iepriekš deva izīrētājam iespēju novērst defektu un ka izīrētājs to neizdarīja. Treškārt, radušās izmaksas nedrīkst būt nesamērīgas.
Ieskaits īres maksā, ja šie nosacījumi nav izpildīti, var novest pie īres parādu piedziņas procedūras uzsākšanas. Tāpēc pirms ieskaita veikšanas ieteicams konsultēties ar juristu.
Uzturlīdzekļi, ROZ noteikumi un atbrīvojuma klauzulas
ROZ vispārīgie noteikumi iedala apkopi ārējā apkopē (īpašniekam) un iekšējā apkopē (īrniekam), taču precīza robeža atšķiras katrā līguma versijā. Turklāt vispārīgajos noteikumos regulāri ir ietvertas atbrīvojuma klauzulas: noteikumi, ar kuriem izīrētājs izslēdz vai ierobežo atbildību par noteiktiem zaudējumiem.
Atbrīvošana no atbildības ne vienmēr ir pamatota. Ja zaudējumi radušies izīrētāja tīšas rīcības vai apzinātas neuzmanības dēļ vai ja atbrīvojums no atbildības konkrētajos apstākļos nav pieņemams saskaņā ar saprātīguma un taisnīguma standartiem, tiesa var atcelt klauzulu. Tas pats attiecas uz gadījumiem, kad atbrīvojums no atbildības kvalificējas kā nepamatoti apgrūtinoša klauzula 6:233 DCC panta izpratnē. Ar patērētājiem tas notiek ātri; ar komercīrniekiem slieksnis ir augstāks, taču arī šeit pastāv robežas.
Pirms uzturēšanas sadales un atbrīvošanas no atbildības klauzulu parakstīšanas pārskatiet savu nomas līgumu, īpaši lielu telpu vai augstu īres maksu gadījumā. Juridiskās konsultācijas izmaksas parasti ir ierobežotas attiecībā pret finansiālajiem riskiem, ko uzņematies, ja parakstāt līgumu, nezinot vispārīgos noteikumus.
Īres maksas pārskatīšana laika gaitā
Likums paredz arī īres maksas pārskatīšanas iespēju attiecībā uz 7:290 komercplatībām. Pēc tam, kad ir beidzies saskaņotais īres periods vai pēc pieciem gadiem ilgtermiņa līguma gadījumā, jebkura no pusēm var lūgt rajona tiesu pielāgot īres maksu salīdzināmu komercplatību īres maksu vidējai vērtībai attiecīgajā apkaimē pēdējo piecu gadu laikā (DCC 7:303. pants). Tam ir nepieciešams obligāts eksperta atzinums: tiesa ieceļ vienu vai vairākus ekspertus, kas nosaka tirgum atbilstošu īres maksu.
Šī procedūra ir pieejama gan izīrētājam, kurš uzskata, ka īres maksa ir kļuvusi pārāk zema, gan īrniekam, kurš uzskata, ka maksā pārāk daudz. Rezultāts ir saistošs, ja vien puses, savstarpēji vienojoties, nenolemj citādi. Attiecībā uz 7:230a komercplatībām šīs likumā noteiktās tiesības pārskatīt īres maksu nepastāv. Īres maksas korekcija tur ir iespējama tikai līgumiskā ceļā, parasti izmantojot indeksācijas klauzulu.
Īres maksas pārskatīšana noslēdz komerctelpu juridiskās dinamikas apli: piemērojamais režīms nosaka ne tikai piekļuvi telpām un līguma izbeigšanu, bet arī cenu, ko maksājat.
Vairāk no šīs sērijas par komercīpašumu nomas tiesībām
Šis raksts ir daļa no mūsu trīs daļu sērijas par komercīpašumu nomas tiesībām. Izlasiet arī pārējās daļas:
- 1. daļa: 7:290 vai 7:230a DCC? Kura īres kārtība attiecas uz jūsu komerctelpām?
- 2. daļa: Komerclīguma izbeigšana: paziņošanas termiņi, pamatojums un trūkumi
Lasīt arī: 7:290 vai 7:230a DCC? Kura īres kārtība attiecas uz jūsu komerctelpām un Komerclīguma izbeigšana: paziņošanas termiņi, pamatojums un trūkumi.
Secinājumi
Komerctelpu defekti ir bieža un dažreiz dārga problēma. Neatkarīgi no tā, vai tas attiecas uz tekošu jumtu, bojātu apkures iekārtu vai nokavētu apkopi, kas kavē uzņēmējdarbību: kā īrniekam jums ir konkrētas tiesības, taču jums ir aktīvi jāizmanto šīs tiesības un jāievēro pareiza procedūra. Vienmēr ziņojiet par defektiem rakstiski, iesniedziet paziņojumu par saistību neizpildi un visu dokumentējiet.
Īpašniekam ieteicams ievērot skaidru apkopes plānu un nepieļaut defektu saglabāšanos. Atbildība par netiešiem zaudējumiem var ātri sasniegt ievērojamas summas.
Law & More Konsultē gan komerctelpu īrniekus, gan izīrētājus par defektiem, uzturēšanas sadalījumu, īres maksas pārskatīšanu un saistītiem jautājumiem. Sazinieties ar mums, lai saņemtu bezmaksas sarunu.
Biežāk uzdotie jautājumi
Vai man pienākas īres maksas samazinājums par defektu manās komerctelpās?
Jā. Ja pastāv defekts DCC 7:204. panta izpratnē un izīrētājs to nenovērš savlaicīgi pēc paziņojuma par saistību neizpildi, jūs varat pieprasīt proporcionālu īres maksas samazinājumu saskaņā ar DCC 7:207. pantu. Šis samazinājums stājas spēkā no brīža, kad tiek iesniegts rakstisks paziņojums par defektu.
Kādi nelieli remontdarbi ir paredzēti manam īrnieka kontam?
Nelieli remontdarbi ir remontdarbi, kas saskaņā ar likumu vai paražām pamatoti jāveic īrnieka rēķina, piemēram, salauztu slēdžu nomaiņa, nelielu spraugu aizpildīšana savienojumos vai ikdienas lietošanas rezultātā nolietojušos detaļu remonts. Robeža ar lieliem apkopes darbiem, kas jāveic izīrētājam, praksē var būt neskaidra un dažreiz ir sīkāk aprakstīta līgumā Īres līguma noteikumos.
Vai es varu pats salabot defektu un atskaitīt izmaksas no īres maksas?
Tas ir iespējams, bet tikai tad, ja ir izpildīti likumā noteiktie nosacījumi: ir nosūtīts paziņojums par saistību neizpildi, izīrētājs ir ļāvis termiņam beigties, tas attiecas uz defektu, kas izīrētājam ir jānovērš, un izmaksas ir pamatotas. Ieskaits, neievērojot šos nosacījumus, var novest pie īres parādu piedziņas procedūras uzsākšanas.
Vai es kā īrnieks varu pieprasīt īres maksas pārskatīšanu?
Pēc 7:290 komercplatību nomas perioda vai pēc pieciem gadiem jūs varat lūgt rajona tiesai pielāgot īres maksu tirgum atbilstošai salīdzināmu telpu īres maksai attiecīgajā apkaimē (DCC 7:303. pants). Attiecībā uz 7:230a komercplatībām šīs likumā noteiktās tiesības nepastāv.
