Jaunbūvētā Nīderlandē par būvniecības defektiem atbild būvuzņēmējs, nevis zemes gabala pārdevējs, un kopš 2024. gada 1. janvāra šī atbildība attiecas arī uz defektiem, kurus nepamanījāt piegādes brīdī, ja vien būvuzņēmējs nepierāda, ka tos nevar attiecināt uz viņu. Jūsu situāciju praksē nosaka piegādes ziņojums, tas, cik ātri jūs iesniedzat rakstisku sūdzību un vai mājai ir piemērojama garantijas shēma, piemēram, Woningborg vai SWK. Nīderlandes Civilkodeksa 7:761. pants nosaka galējās robežas: prasība noilgst divus gadus pēc jūsu protesta iesniegšanas un ēkas gadījumā jebkurā gadījumā divdesmit gadus pēc piegādes.
Šajā rakstā ir izklāstīts, kā saskaņā ar Nīderlandes būvniecības likumdošanu tiek regulēta atbildība par defektiem jaunbūvētās mājās , kādi termiņi ir spēkā, kas mainījās likumā “Wet kwaliteitsborging voor het bouwen” un kas jādara, ja parādās defekts.
Kā tiek organizēts jaunbūves iepirkums
Jaunbūve gandrīz vienmēr tiek iegādāta saskaņā ar koopen aannemingsovereenkomst: vienu dokumentu, kas satur divus dažādus līgumus. Zemes gabala iegāde ir nekustamā īpašuma pārdošana, kas vēlāk tiek nodota īpašumtiesībām ar notariālu aktu, un mājas būvniecība ir darba līgums, ko regulē Nīderlandes Civilkodeksa 7:750. un turpmākie panti. Šī atšķirība ir svarīga, jo uz abām pusēm attiecas atšķirīgi noteikumi un dažādi darījumu partneri. Jautājumi par zemi, īpašumtiesībām un robežām pieder pārdevējam un nekustamā īpašuma tiesībām ; jautājumi par pašu māju pieder būvuzņēmējam.
Tā kā pārdošanas puse attiecas uz mājokli, ko iegādājies patērētājs, tai jābūt rakstiskai, un Nīderlandes Civilkodeksa 7:2. pants paredz pircējam likumā noteiktu trīs dienu pārdomu periodu pēc parakstītā līguma kopijas saņemšanas. Lielākā daļa jaunbūvēm izmantoto parauglīgumu pagarina šo periodu. Izmantojiet to: pēc pārdomu perioda beigām tehniskais apraksts, rasējumi un maksājumu grafiks ir fiksēti, un tie ir kritērijs, pēc kura tiek vērtēta katra vēlākā sūdzība. Pārskatīšana pirms parakstīšanas ir ievērojami vērtīgāka nekā strīds pēc tam.
Viens brīdinājums par dokumentiem. Klauzulas, kas attiecas uz esošas mājas pārdošanu, piemēram, atbildības ierobežošanas klauzula par novecošanas izraisītu nolietojumu vai atbildības ierobežošanas klauzula, ko izmanto pārdevējs, kurš nekad nav dzīvojis īpašumā, neietilpst jaunbūves līgumā un tās nevajadzētu tajā kopēt. Ja jūs tās iekļaujat pagaidu pirkuma līgumā par māju, kas vēl nav uzcelta, pajautājiet, kāpēc tās tur ir iekļautas.
Kas tiek uzskatīts par defektu jaunbūvētā mājā
Defekts ir jebkurš aspekts, kurā piegādātais darbs neatbilst tam, ko līgums, lasot to pretstatā piemērojamajiem būvnoteikumiem, jums lika sagaidīt. Jaunbūvēm nav atsevišķa likumā noteikta defektu kataloga; kritērijs ir pati vienošanās, jo īpaši tehniskais apraksts un rasējumi, ko papildina publisko tiesību būvprasības. Šīs prasības tagad ir noteiktas Būvniecības likumā “Besluit bouwwerken leefomgeving”, kas aizstāja 2012. gada Būvniecības likumu (Bouwbesluit 2012) 2024. gada 1. janvārī, kad stājās spēkā Omgevingswet. Māja, kas atbilst rasējumiem, bet neatbilst būvnoteikumiem, joprojām ir ar defektu.
Klasiskā atšķirība ir starp redzamiem un slēptiem defektiem, un tā ir atšķirība, kas attiecas uz piegādes brīdi, nevis uz problēmas nopietnību. Saplaisājusi flīze, slikti ieskrūvētas durvis, skramba loga rāmī: tās ir lietas, ko samērā uzmanīgs pircējs var pamanīt, ejot pa māju. Bojāta elektroinstalācija aiz ģipškartona, tekoša caurule grīdas klonā, nepietiekams armatūras stiegrojums pamatos: tie ir slēpti defekti , kas parādās tikai vēlāk, dažreiz pat pēc gadiem. Kur konkrētajā gadījumā ir robeža, ir fakta jautājums, un to lielā mērā nosaka tas, kas reģistrēts piegādes ziņojumā.
Ne katra nepilnība ir defekts, kas dod tiesības uz labojumu. Darbam jābūt piemērotam normālai lietošanai kā mājoklim un jāatbilst tam, par ko panākta vienošanās, taču nelielas novirzes, kas neietekmē lietošanu, vērtību vai drošību, reti attaisnos vairāk nekā remontu. Otrā skalas galā ir nopietni defekti : iegrimšana un pamatu kustība, nesošie elementi, kas nedarbojas, apdraudētas jumta konstrukcijas, ūdens iekļūšana caur nepilnīgām detaļām vai membrānām un nedrošas instalācijas. Šajos gadījumos ir svarīgi ilgie dīkstāves periodi un garantijas shēmas.
Pašam zemes gabalam pārbaude ir atbilstības pārbaude: Nīderlandes Civilkodeksa 7:17. pants nosaka, ka piegādātajam nekustamajam īpašumam jāpiemīt īpašībām, kuras pircējam bija tiesības sagaidīt. Tas attiecas uz tādām problēmām kā piesārņota augsne vai īpašumtiesību ierobežojums, nevis uz tekošu jumtu. Ņemiet vērā, ka divu mēnešu sūdzību iesniegšanas noteikums, kas noteikts Nīderlandes Civilkodeksa 7:23. pantā, attiecas uz patērētāju iegādātām kustamām precēm, nevis uz mājas iegādi; mājas gadījumā standarts ir tāds, ka sūdzība jāiesniedz saprātīgā termiņā.
Ko mainīja Wet kwaliteitsborging voor het bouwen
Likums “Wet kwaliteitsborging voor het bouwen” (Wkb) stājās spēkā 2024. gada 1. janvārī, un tas ir vissvarīgākais grozījums jaunbūvju pircējiem pēdējo gadu laikā. Tam ir publisko tiesību puse un privāto tiesību puse, un tām ir atšķirīga darbības joma.
Publiskā tiesību daļa ieviesa neatkarīgu kvalitātes nodrošināšanu. Ēkām, kas ietilpst 1. seku klasē, kas ietver parastas vienģimenes mājas un mazākas komerctelpas, pašvaldības tehnisko ēku novērtējumu ir aizstājis neatkarīgs kwaliteitsborger, kas veic pārbaudes būvniecības laikā un izdod atzinumu pēc pabeigšanas. Šī režīma paplašināšana uz renovācijas darbiem ir atlikta, un datums nav noteikts; sistēmas novērtējums ir plānots 2027. gadā. Līdz tam laikam renovācija turpinās saskaņā ar iepriekšējo pašvaldības režīmu.
Privāttiesību daļa ir tā daļa, kas maina jūsu tiesības, un tā attiecas uz būvniecības līgumiem kopumā, nevis tikai uz 1. seku klasi. Pircējam ir svarīgas četras izmaiņas.
- Atbildība par defektiem, kas netika atklāti piegādes brīdī. Saskaņā ar Nīderlandes Civilkodeksa 7:758. panta 4. punktu darbuzņēmējs pēc piegādes saglabā atbildību par defektiem, kas netika atklāti piegādes brīdī, ja vien šos defektus nevar attiecināt uz viņu. Tādēļ atbildības pienākums gulstas uz darbuzņēmēju, un patērētājam šis noteikums ir obligāts: no tā nevar atteikties.
- Nodošanas fails. 7:757a pants uzliek par pienākumu darbuzņēmējam pēc darba pabeigšanas iesniegt klientam dokumentāciju, kas apliecina, ka darbs atbilst saskaņotajām prasībām, tostarp rasējumus, aprēķinus un informāciju par materiāliem un uzstādīšanu.
- Rakstveida brīdinājuma pienākums. 7:757b. pants nosaka, ka darbuzņēmējam rakstiski, nepārprotami un laikus jābrīdina par neprecizitātēm uzdevumā un jānorāda uz sekām.
- Informācija par drošību. 7:765a. pantā ir noteikts, ka darbuzņēmējam rakstiski jāinformē patērētājs-klients, vai un kā darbs ir apdrošināts vai citādi nodrošināts pret defektiem un maksātnespēju.
Wkb arī pastiprināja noteikumu par ieturējuma naudu. Saskaņā ar Nīderlandes Civilkodeksa 7:768. pantu patērētājs, kas būvē māju, var aizturēt atlikušos piecus procentus no līguma cenas depozītā pie notāra; būvuzņēmējam tagad rakstiski jāinformē pircējs, ka šī summa tiks atbrīvota tikai tad, ja pircējs neiebilst, un notāram jājautā pircējam, kas ar to notiks. Šo piecu procentu nodošana piegādes dienā atņem jūsu spēcīgāko praktisko ietekmi, tāpēc uztveriet šo jautājumu nopietni.
Piegāde: brīdis, kas nosaka jūsu atrašanās vietu
Nīderlandes valodā "piegāde" ir brīdis, kad darbuzņēmējs paziņo, ka darbs ir gatavs, un klients to pieņem. Nīderlandes Civilkodeksa 7:758. pants paredz divas pieņemšanas sekas: risks par darbu pāriet klientam, un darbuzņēmējs tiek atbrīvots no atbildības attiecībā uz defektiem, kuriem klientam pamatoti vajadzēja atklāt šajā brīdī. Kopš 2024. gada 1. janvāra šī atbrīvošana vairs neattiecas uz defektiem, kas netika atklāti, taču svarīgākais ir tas, ka viss, ko redzat, ir jūsu pienākums fiksēt.
Uztveriet pārbaudi nopietni un neveiciet to vienatnē. Neatkarīgs būvinspektors, kas kopā ar jums apskatīs māju, pamanīs lietas, ko pirmreizējais pircējs nepamanīs, un šīs pārbaudes izmaksas nosaka tirgus, nevis likums, tāpēc ir vērts salīdzināt piedāvājumus. Pārbaudiet instalācijas, atveriet krānus, atveriet visus logus un durvis, salīdziniet apdari un līmeņus ar tehnisko aprakstu un nofotografējiet visu. Ja māja vēl nav pabeigta, pārbaude pirms sienu aizvēršanas ir daudz informatīvāka nekā pēc tam.
Katrs atrastais punkts tiek ierakstīts nodošanas ziņojumā, mutiskajā vienošanās dokumentā, ko paraksta abas puses. Šis dokuments ir jebkura vēlāka strīda pierādījumu pamats: tajā ir noteikts, kas bija redzams, kas tika saskaņots kā nepabeigts darbs un līdz kuram laikam tas tiks novērsts. Neparakstiet tīru ziņojumu tikai tāpēc, ka darbuzņēmējs sola neformāli visu nokārtot, un nepieņemiet ziņojumu, kurā defekti ir aprakstīti neskaidri. Ja defekti ir tik nopietni, ka māju nevar pamatoti izmantot, jūs varat pilnībā atteikties no piegādes, taču tas ir lēmums ar finansiālām sekām, un to nevajadzētu pieņemt bez konsultēšanās.
Saskaņā ar Nīderlandes jaunbūvju tirgū izmantotajiem parauglīgumiem pēc piegādes ir trīs mēnešu apkopes periods. Šajā periodā darbuzņēmējam ir jānovērš piegādes ziņojumā uzskaitītie punkti un visi turpmākie defekti, kas atklājas. Apkopes periods ir līgumisks atvieglojums, nevis noilguma termiņš: tam beidzoties, jūsu likumīgās tiesības un jebkāda garantijas aizsardzība turpinās. Šis ir arī posms, kurā rūpīga izpēte atmaksājas un kurā attīstītāja un darbuzņēmēju vienošanās nosaka, pie kā jums faktiski jāvēršas.
Cik ilgi darbuzņēmējs paliek atbildīgs
Darbojas divi atsevišķi pulksteņi, un to jaukšana ir visizplatītākais iemesls, kāpēc laba prasība netiek izskatīta.
Pirmais ir pienākums iesniegt sūdzību. Nīderlandes Civilkodeksa 6:89. pants nosaka, ka jums ir jāiesniedz sūdzība saprātīgā termiņā pēc tam, kad esat atklājis defektu vai jums tas pamatoti vajadzēja atklāt. Šeit nav noteikta divu mēnešu termiņa; tas, kas ir saprātīgs, ir atkarīgs no defekta veida, nepieciešamās izmeklēšanas un darbuzņēmēja nostājas. Ir skaidrs, ka klusēšana ir liktenīga: pircējs, kurš divus gadus dzīvo ar noplūdi, pirms to izvirza, cīnīsies, lai kādi būtu iemesli.
Otrais ir noilgums. Nīderlandes Civilkodeksa 7:761. pants nosaka, ka jebkura prasība attiecībā uz piegādātā darba defektu noilgst divus gadus pēc klienta protesta iesniegšanas. Ja jūs nosakāt darbuzņēmējam termiņu defekta novēršanai, šis divu gadu periods sākas tikai tad, kad termiņš beidzas vai kad darbuzņēmējs skaidri paziņo, ka neveiks remontu. Turklāt pastāv ilgs aizlieguma termiņš: prasība jebkurā gadījumā noilgst divdesmit gadus pēc piegādes ēkas gadījumā un desmit gadus pēc piegādes visos pārējos gadījumos. Noilguma termiņu var pārtraukt ar rakstisku pieprasījumu saskaņā ar Nīderlandes Civilkodeksa 3:317. pantu, un, ja rodas šaubas par datumu, pārtraukšana ir lēta, bet prasības zaudēšana nav.
Ievērojiet, kas šie periodi nav. Tie nav solījums, ka darbuzņēmējs ir atbildīgs par kaut ko divdesmit gadus; tie tikai iezīmē ārējo robežu, kurā joprojām var celt esošo prasību. Tas, vai prasība vispār pastāv, joprojām ir atkarīgs no tā, vai darbs nebija atbilstošs un vai defektu var attiecināt uz darbuzņēmēju.
Woningborg un SWK garantiju shēmas
Lielākā daļa jaunbūvēto māju Nīderlandē tiek pārdotas ar garantijas iestādes, praksē Woningborg vai SWK, segumu. Tā ir līgumiska aizsardzība līdzās likumā noteiktajiem noteikumiem, nevis to aizstājējs, un tā nav automātiska: pārbaudiet līgumu, lai pārliecinātos, vai māja ir reģistrēta, un pieprasiet sertifikātu.
Šāda veida shēma dara divas lietas. Garantija aizsargā jūs, ja darbuzņēmējs kļūst maksātnespējīgs pirms mājas pabeigšanas, organizējot pabeigšanu vai kompensējot zaudējumus. Garantija sedz pabeigtās mājas defektus. Saskaņā ar Woningborg jaunbūvju noteikumiem kvalitātes garantija sākas trīs mēnešus pēc piegādes, kad ir beidzies apkopes periods, un lielākajai daļai elementu tā ilgst sešus gadus. Nopietnu defektu gadījumā, proti, defektu, kas ietekmē konstrukcijas stabilitāti vai padara mājokli nepiemērotu dzīvošanai, garantija ir spēkā desmit gadus. Apdrošināšanas segums pāriet uz nākamo īpašnieku, ja māja tiek pārdota šajā periodā.
Divi praktiski punkti. Pirmkārt, garantijai ir sava paziņošanas procedūra un termiņi, kas ir neatkarīgi no likumā noteiktajiem, tāpēc sūdzība saskaņā ar shēmu pati par sevi nenodrošina jūsu prasības tiesības pret darbuzņēmēju, un otrādi ir tikpat patiesi. Otrkārt, shēmas izslēdz daudz ko: normālu nolietojumu, jūsu vai trešās personas paša veiktu darbu un izrietošus zaudējumus parasti nesedz garantija. Izlasiet noteikumus, kas attiecas uz jūsu sertifikātu, nevis to vispārīgu kopsavilkumu.
Defekta ziņošana un prasības izpilde
Sāciet rakstiski un sāciet laicīgi. Aprakstiet defektu, kad un kā tas parādījās, atsaucieties uz tehnisko aprakstu vai rasējumu, no kura tas atšķiras, un nosakiet konkrētu un saprātīgu remonta termiņu. Šāda veida vēstule ir paziņojums par saistību neizpildi saskaņā ar Nīderlandes Civilkodeksa 6:82. pantu, un tā ir pamats, kāpēc darbuzņēmējs ir nokavējis līgumu, ja termiņš paiet bez rīcības. Nosūtiet to pa ierakstītu vēstuli vai e-pastu ar piegādes apstiprinājumu un saglabājiet visu lietu: fotogrāfijas ar datumiem, saraksti, piegādes ziņojumu un nodošanas-nodošanas dokumentāciju.
Ja darbuzņēmējs apstrīd cēloni, neatkarīga eksperta ziņojums parasti ir izšķirošs, jo lielākā daļa būvniecības strīdu ir balstīti uz cēloņsakarību, nevis uz likumu. Ja vienas puses iegūtais ziņojums, visticamāk, netiks pieņemts, Nīderlandes procedūra ļauj vērsties tiesā ar pieteikumu par pagaidu ekspertīzi, un, ja fakti ir atkarīgi no tā, kas tika teikts vai darīts uz vietas, liecinieku iepriekšēja nopratināšana var nodrošināt pierādījumus pirms tiesvedības uzsākšanas.
Kad ir notikusi līguma neizpilde, jūs varat pieprasīt remontu, veikt darbu pats un pieprasīt izmaksu atlīdzināšanu kā zaudējumus saskaņā ar Nīderlandes Civilkodeksa 6:74. pantu vai nopietnos gadījumos lauzt līgumu saskaņā ar 6:265. pantu. Jūs varat arī apturēt vēl nesamaksāto maksājumu veikšanu, kas jaunbūves projektā bieži vien ir visefektīvākais pieejamais spiediena līdzeklis.
Strīda iznākums ir atkarīgs no līguma. Jaunbūvju līgumos parasti ir norādīta Raad van Arbitrage in bouwgeschillen, būvniecības arbitrāžas iestāde vai Geschillencommissie saskaņā ar garantiju shēmu. Patērētājs nav vienkārši saistīts ar šādu klauzulu: Nīderlandes Civilkodeksa 6:236. panta n) punktā ir noteikts, ka patērētājam ir jādod vismaz viens mēnesis, lai izvēlētos vispārējās tiesas. Ja ātrums ir svarīgs, piemēram, aktīvas ūdens iekļūšanas gadījumā, pagaidu noregulējuma tiesvedība civiltiesā joprojām ir pieejama līdztekus jebkurai arbitrāžas tiesvedības iespējai. Plašāku ieskatu par iespējām skatiet mūsu pārskatā par strīdu risināšanu Nīderlandē un to, kā Nīderlandes būvniecības tiesības salīdzināmas ar starptautiskajiem standartiem.
Kļūdas, kuru dēļ pircēji zaudē savu pretenziju
Atkārtotās kļūdas ir drīzāk procedūras, nevis tehniskas. Pirmais variants ir tīras piegādes atskaites parakstīšana, pamatojoties uz mutisku solījumu, jo tā dod darbuzņēmējam argumentu, ka nekas nav noticis. Otrais variants ir piecu procentu ieturējuma atbrīvošana piegādes dienā. Pieņemot, ka ir spēkā divu mēnešu noteikums vai otrādi, ka ir spēkā divdesmit gadu beznosacījumu aizsardzība, ir trešais variants; faktiskais termiņš ir divi gadi pēc jūsu protesta iesniegšanas.
Vēl divas kļūdas attiecas uz dokumentiem. Pircēji regulāri vēršas pie attīstītāja, kad būvniecības saistības ir jāuzņemas darbuzņēmējam vai otrādi, un zaudē mēnešus, to darot; koopen aannemingsovereenkomst pasaka, kurš ir kurš. Savukārt pircēji, kas izīrē īpašumu drīz pēc tā nodošanas ekspluatācijā, atklāj, ka īrnieks apgrūtina piekļuvi remontam un ka īrnieka tiesības ierobežo to, ko un kad var darīt. Ja plāns ir izīrēt, pirms īres līguma sākuma jānodrošina defektu novēršana.
Visbeidzot, neuztveriet līgumu kā standarta tekstu. Atbildības ierobežojumi, izņēmumi par izrietošiem zaudējumiem un klauzulas, kas pārceļ pamatnosacījumu risku, ir izplatītas, un, lai gan patērētājam nevar liegt obligāto aizsardzību, kas noteikta 7:758. panta 4. punktā, daudz kas cits ir apspriežams. Noteikumi par patērētāju aizsardzību līgumos un vispārēju līgumu pārskatīšanu, kas aprakstīta mūsu Nīderlandes līgumtiesību ceļvedī, šeit attiecas tāpat kā uz komerclīgumiem , un mērķtiecīga līguma pārskatīšana pirms parakstīšanas ir daudz lētāka nekā tiesvedība.
Ko darīt, ja parādās defekts
Rīkojieties tajā pašā dienā, kad to pamanāt. Nofotografējiet defektu, pierakstiet datumu un nosūtiet darbuzņēmējam rakstisku sūdzību, kurā aprakstīsiet, kas nav kārtībā un ko vēlaties, lai tas tiktu darīts, norādot saprātīgu termiņu. Neatlaidiet iemaksāto naudu, kamēr problēma ir atklāta, un neļaujiet neformālam solījumam aizstāt rakstisku apstiprinājumu. Ja darbuzņēmējs apstrīd cēloni, nolīgstiet ekspertu, pirms lieta ir beigusies.
Situācija neatšķiras, ja īpašumu iegādājāties kopīgi vai kā jaunpienācējs Nīderlandē. Mūsu vadlīnijās par mājas kopīgu iegādi un mājas iegādi Nīderlandē ārzemniekam ir izklāstīti punkti, kas visbiežāk atbaida pircējus, un nekustamā īpašuma jurists vienas tikšanās laikā var pateikt, vai ir vērts iesniegt prasību par defektu un pret ko. Ja tiesvedība kļūst neizbēgama, nekustamā īpašuma jurists virzīs prasību no saistību neizpildes paziņojuma līdz šķīrējtiesai vai tiesai.
Biežāk uzdotie jautājumi
Jaunbūvētu māju pircējiem Nīderlandē ir īpaša likumā noteiktā aizsardzība un līgumiskās garantijas defektu gadījumā. Turpmāk sniegtie jautājumi aptver punktus, kas praksē rodas visbiežāk.
Kādas ir mājas īpašnieka tiesības, ja pēc jaunbūvētas mājas iegādes Nīderlandē rodas defekti?
Iegādājoties jaunbūvētu māju, jums ir spēcīgāka juridiskā aizsardzība salīdzinājumā ar esošu īpašumu. Būvuzņēmējs saglabā atbildību par defektiem pat pēc tam, kad esat ieguvis īpašuma īpašumtiesības.
Jums ir jāiesniedz rakstiska sūdzība darbuzņēmējam saprātīgā termiņā pēc defekta atklāšanas; divu mēnešu noteikums, ko cilvēki bieži min, attiecas uz patērētāju iegādātām kustamām mantām, nevis uz māju. Pēc iebilduma iesniegšanas Nīderlandes Civilkodeksa 7:761. pants dod jums divus gadus laika prasības iesniegšanai.
Pirms īpašumtiesību pārņemšanas darbuzņēmējam ir jāorganizē pirms nodošanas pārbaude. Nekādā gadījumā nedrīkst parakstīt pieņemšanas-nodošanas dokumentus, kamēr neatkarīgs speciālists nav veicis rūpīgu pārbaudi.
Kā garantijas periods attiecas uz jaunbūvē atklātajiem defektiem?
Jaunbūvei izmantotajos parauglīgumos ir noteikts trīs mēnešu apkopes periods pēc piegādes, kura laikā darbuzņēmējam jānovērš piegādes ziņojumā norādītie punkti un visi turpmākie defekti, kas parādās.
Kopš 2024. gada 1. janvāra darbuzņēmējs ir atbildīgs arī par defektiem, kas netika atklāti piegādes brīdī, ja vien viņš nepierāda, ka tie nav attiecināmi uz viņu. Prasība noilgst divus gadus pēc jūsu protesta iesniegšanas un ēkas gadījumā jebkurā gadījumā divdesmit gadus pēc piegādes.
Konstrukcijas kļūda tiek uzskatīta par nopietnu, ja tā padara īpašumu nelietojamu vai rada sabrukšanas risku. Būvuzņēmējs var izvairīties no atbildības tikai tad, ja pierāda, ka defekts nav viņa vaina.
Kādi pasākumi jāveic, lai iesniegtu prasību par būvniecības defektiem celtniekam vai attīstītājam?
Jums rakstiski jādokumentē katrs atrastais defekts. Fotografējiet un saglabājiet detalizētus ierakstus par to, kad katra problēma parādījās.
Nosūtiet rakstisku paziņojumu darbuzņēmējam saprātīgā termiņā pēc defekta atklāšanas. Jūsu paziņojumā skaidri jāapraksta problēma un jāpieprasa remonts vai kompensācija.
Pieprasiet neatkarīgam būvniecības ekspertam pārbaudīt defektu un sagatavot profesionālu ziņojumu. Šī dokumentācija kļūst būtiska, ja darbuzņēmējs atsakās risināt problēmu.
Ja darbuzņēmējs nenovērsīs defektu vai nemaksās zaudējumus, jums būs jāiesniedz prasība tiesā. Sazinieties ar nekustamā īpašuma juristu, lai pārskatītu savu pirkuma līgumu un novērtētu savas juridiskās iespējas.
Vai Nīderlandē pastāv īpaša likumā noteikta aizsardzība jauno māju pircējiem pret būvniecības defektiem?
Nīderlandes likumdošana nosaka, ka darbuzņēmējiem ir jāpiegādā māja, kas atbilst jūsu pirkuma līgumā noteiktajām specifikācijām. Īpašumam ir jābūt piemērotam parastai dzīvošanai.
Līgumslēdzējs nevar ierobežot savu atbildību par nopietniem defektiem, iekļaujot pirkuma līguma klauzulas. Jaunu māju pirkumiem piemēro standarta patērētāju tiesību aizsardzības noteikumus.
Kopš 2024. gada 1. janvāra Nīderlandes Civilkodeksa 7:758. panta 4. punkts uzliek atbildību darbuzņēmējam: par defektiem, kas netika atklāti piegādes brīdī, viņš ir atbildīgs, ja vien viņš nepierāda, ka tie nav viņam piedēvējami. Patērētājam šis noteikums ir obligāts.
Kāda loma ir mājas būvniecības garantijai (Woningborg) jaunbūvētu māju defektu novēršanā?
Voningborgas shēma nodrošina papildu aizsardzību, ja jūsu darbuzņēmējs bankrotē vai nepabeidz darbu. Šī garantija sedz būvniecības pabeigšanu un konstrukcijas defektu novēršanu.
Ne visas jaunbūvētās mājas ir iekļautas Voningborgas apdrošināšanas polisē. Pārbaudiet pirkuma līgumu, lai pārliecinātos, vai celtnieks ir reģistrējis jūsu īpašumu šajā shēmā.
Saskaņā ar Voningborgas jaunbūvju noteikumiem garantija sākas trīs mēnešus pēc piegādes un lielākajai daļai elementu ir spēkā sešus gadus, bet nopietniem defektiem, kas ietekmē konstrukcijas stabilitāti vai padara māju nepiemērotu dzīvošanai, – desmit gadus. Šī aizsardzība papildina, nevis aizstāj darbuzņēmēja juridiskos pienākumus.
Kā Nīderlandes likumdošana nosaka atbildību par būvniecības defektiem, kas atklāti pēc īpašuma juridiskas nodošanas?
Īpašumtiesību nodošana neizbeidz darbuzņēmēja atbildību par jaunbūvētu māju defektiem. Darbuzņēmējs saglabā atbildību visu garantijas periodu laikā neatkarīgi no tā, kam pieder īpašums.
Tiesas pārbauda, vai defekts bija redzams pirms piegādes pārbaudes laikā. Jūs nevarat pieprasīt kompensāciju par acīmredzamiem defektiem, kas jums bija jāpamana un jāziņo pirms pieņemšanas-nodošanas dokumentu parakstīšanas.
Atšķirībā no vecākām mājām, jūs varat saukt darbuzņēmēju pie atbildības par problēmām, kas parasti rodas vecuma un nolietojuma dēļ. Īpašuma vecums neattaisno defektus jaunbūvētās mājās garantijas periodos.
