Erfpacht: pircējiem izskaidrots ilgtermiņa zemes nomas līgums Nīderlandē

Ja Jums ir mājas iegāde Nīderlandē, un jo īpaši Amsterdam, detaļās var būt teikts, ka īpašums ir ērfības dēļTad jūs nepērkat zemi, bet gan ierobežotas reālas tiesības uz kāda cita zemi saskaņā ar nosacījumiem, ko šis zemes īpašnieks izstrādājis, dažreiz pirms gadsimta. Šie nosacījumi nosaka, cik jūs maksājat, uz cik ilgu laiku un vai banka vispār aizdos.

Kas ir erfpacht Nīderlandes īpašuma tiesībās

Īpašuma tiesības (Erfpacht) ir ierobežotas lietu tiesības ( beperkt recht ), kas dod tiesības to turētājam — īpašniekam (erfpachter ) — turēt un izmantot citai personai piederošu nekustamo īpašumu (BW 5:85. pants). Zemes īpašnieks paliek zemes īpašnieks. Īpašuma tiesību īpašnieka tiesības ir lietu tiesības, nevis līgumiskas: tās ir reģistrētas Zemesgrāmatā (Kadaster), tās var pārdot, ieķīlāt un mantot, un tās paliek spēkā arī pēc zemes pārdošanas.

Akts var uzlikt zemes īpašniekam par pienākumu periodiski maksāt maksu — kanonu jeb zemes īri (BW 5:85. pants). Kanons nav juridiski obligāts, taču gandrīz visām dzīvojamām zemes īpašumiem tāds ir. Pretējā gadījumā zemes īpašniekam ir plaši tādas pašas lietošanas tiesības kā īpašniekam (BW 5:89. pants), tostarp īpašuma augļi un tiesības to iznomāt, un remonts gulstas uz viņa pleciem. Viņš nedrīkst mainīt īpašuma mērķi vai veikt darbus, kuru nosacījumi ir atkarīgi no īpašnieka piekrišanas.

Pilnīgas īpašumtiesības ( volle eigendom ) ir mūžīgas, to saglabāšana neko nemaksā un ir pakļauta tikai vispārējiem likumiem. Erfpacht tiek īstenots uz cita zemes, to regulē šī īpašnieka noteikumi, un to var pārskatīt vai izbeigt. Dzīvoklis ar erfpacht ar spēkā esošu kanonu parasti ir mazāk vērts nekā tas pats dzīvoklis pilnīgā īpašumā, un starpība ne vienmēr ir redzama pieprasītajā cenā.

Erfpacht, opstal un ēkas noma

• Erfpacht dod tiesības turēt un lietot cita zemi (BW 5:85. pants). Ēkas uz zemes gabala parasti ir daļa no zemes gabala īpašumtiesībām (erfpacht).
• Opstāls, zemes tiesību tiesības (BW 5:101. pants) dod tiesības iegūt vai iegūt ēkas, darbus vai stādījumus cita zemē, uz tās vai virs tās, pārkāpjot noteikumu, ka ēka pieder zemes īpašniekam. Par to var tikt iekasēts maksājums, ko sauc par atriebība, un bieži tiek piešķirta kā atkarīga tiesība līdzās erfpacht vai nomas līgumam — attiecībā uz kabeli, saules paneļiem —, lai gan tā var pastāvēt patstāvīgi. Likuma noteikumi par erfpacht attiecīgi attiecas uz virszemes tiesībām (BW 5:104. pants).
• Īre, ēkas vai mājokļa noma, ir līgums, nevis lietu tiesības: nav reģistrējamu interešu, nav hipotēkas, un ir piemērojami BW 7. grāmatas īres noteikumi. Īrnieks maksā īri ​​par lietošanas tiesībām; erfpachter maksā maksu par īpašuma tiesībām, kas viņam pieder un ko viņš var pārdot.

Akts un vispārējie nosacījumi

Tiesības uz līgumattiecībām (erfpacht) tiek radītas ar notariālu aktu un reģistrētas publiskajos reģistros. Tiesības uz līgumattiecībām nosaka individuālos noteikumus — zemes gabalu, termiņu, sākotnējo kanonu, atļauto izmantošanu — un pēc tam gandrīz vienmēr pasludina piemērojamu algemene bepalingen kopumu . Šie vispārīgie nosacījumi ir darījuma būtība: pārskatīšanas mehānisms, atpirkšanas noteikumi, piekrišanas prasības, kompensācijas režīms, izbeigšanas pilnvaras.

Izdošanas gada nosacījumi regulē

Šis ir visbiežāk nepamanīts punkts, un tas ir izšķirošs. Pašvaldībai nav viens nosacījumu kopums, bet gan virkne, kas izdota dažādos gados, un katrs no tiem regulē saskaņā ar to piešķirtos zemes gabalus. Amsterdamtiek identificēti pēc gada — starp tiem ir AB 1915, 1934, 1937, 1955, 1966, 1994, 2000 un 2016, no kuriem AB 1994, AB 2000 un AB 2016 ir mūsdienās visbiežāk sastopamās sērijas. Atšķirības nav kosmētiskas: vecāki komplekti var dot īpašniekam plašu rīcības brīvību pārskatīšanā un šauras kompensācijas tiesības.

Jautājums nekad nav “kādi ir īpašuma tiesību nosacījumi (erfpacht) šajā pilsētā?”, bet gan “kurš kopums attiecas uz šo zemes gabalu?” Atbilde ir atrodama Kadasterā: dibināšanas aktā un visos vēlākajos grozījumu aktos nosacījumi ir norādīti pa gadiem. Lūdziet savam notāram iegūt aktu un pilnu šo nosacījumu tekstu un izlasīt tos — nevis kopsavilkumu, nevis pilnvarnieka rindkopu.

Zemes īre (kanons)

Kanons ir periodisks maksājums par zemes lietošanu. Parastā struktūra ir kanona procentuālā daļa, kas tiek piemērota novērtētajai zemes vērtībai, kas iegūta kā atlikums, no īpašuma vērtības daļas vai no saraksta. Amsterdam Šis faktors ir buurtstraatquote, kas izsaka zemes vērtību kā proporciju no īpašuma vērtības attiecīgajā ielā.

Starp pārskatīšanām lielākajā daļā mūsdienu apstākļu kanons tiek indeksēts katru gadu, salīdzinot ar patēriņa cenu indeksu. Indeksācija nav pārskatīšana: tā seko inflācijai un ir paredzama, savukārt pārskatīšana atiestata pamatā esošo zemes vērtību un var reizināt kanonu. Nemaksāšana galu galā var maksāt nomniekam pašas tiesības.

Trīs erfpacht veidi

Angļu valodas partikulārajos apzīmējumos “Voortdurend” un “eeuwigdurend” abi tiek atveidoti kā “perpetual” (mūžīgs). Tie nav viens un tas pats, un atšķirība ir ļoti vērtīga. Arī mūžīgām tiesībām uz ilguma ziņā var būt atpirkts kanons tikai uz noteiktu laiku: ilgums un atpirkšana ir atsevišķi jautājumi.

Pārskatīšana perioda beigās: lielākais finanšu risks

Turpinot zemes īpašuma tiesību piemērošanu, perioda beigas ir brīdis, kad zemes īpašnieks var atiestatīt kanonu uz pašreizējo zemes vērtību. Tā kā periodi ilgst gadu desmitiem un Nīderlandes pilsētu zemes vērtības ir strauji pieaugušas, jaunais kanons var ievērojami palielināt veco.

• Tas nav pakāpeniski. Pieaugums notiek vienā solī, datumā, kas noteikts pirms gadu desmitiem.
• Mehānisms atrodas vecajos apstākļos. Saskaņā ar dažiem vecākiem komplektiem īpašnieka rīcības brīvība ir plaša, un apstrīdēšana aprobežojas ar novērtēšanas procedūru, nevis tiesu.
• Aizdevēji raugās nākotnē. Tuvojošais pārskatīšanas datums ietekmē gan jūsu aizdevumu, gan tālākpārdošanas tirgu, ar kuru jūs saskarsieties.

Pirms parakstīšanas nosakiet pašreizējā perioda beigu datumu, pārskatīšanas mehānismu un — ja tiek publicēti indikatīvie skaitļi — kādi būtu noteikumi, ja tie tiktu pārskatīti šodien. Ja pārskatīšana ir uzsākta, ir jāiepazīstas ar piedāvājumu un jebkādiem iebildumu iesniegšanas termiņiem.

Īres maksas iegāde (afkoop)

Tā vietā, lai samaksātu kanonu, erfpachter var to atpirkt par kapitāla summu. Afkoop uz noteiktu laiku priekšlaicīgi apmaksā kanonu par atlikušo pašreizējā perioda daļu; kad šis periods beidzas, saistības atjaunojas ar pārskatītiem noteikumiem, tāpēc īpašums, kas reklamēts kā “atpirkts kanons”, var būt segts tikai līdz datumam, kas jau ir diezgan tuvu. Eeuwigdurende afkoop dzēš kanonu uz visiem laikiem, bez turpmākas pārskatīšanas.

Atpirkšana nav zemes pirkšana: brīvīpašums paliek īpašniekam, beidzas tikai maksāšanas pienākums, un lietošanas un piekrišanas nosacījumus joprojām nosaka noteikumi. Tas, vai atpirkšana ir jāpiedāvā, kā tā tiek aprēķināta un vai to var veikt perioda vidū, ir jautājumu par nosacījumiem, nevis par vispārējiem likumiem. Tā tiek veikta ar notariālu aktu un reģistrēta. Nodokļu režīms atbilst tai pašai atšķirībai, un tas nav vienāds gan periodiska kanona, gan kapitāla atpirkšanas gadījumā, tāpēc pirms apņemšanās vērsties pie nodokļu konsultanta, apstipriniet izvēlētā ceļa sekas.

Amsterdamno nepārtrauktas līdz mūžīgai erfpacht

Amsterdam Tāpēc šī tēma ir svarīga lielākajai daļai starptautisko pircēju: liela daļa pilsētas mājokļu atrodas uz pašvaldības nomātas zemes, vēsturiski turpinot pastāvēt nomātā zemē ar periodisku pārskatīšanu.

Kopš 2016. gada pašvaldība sāka izsniegt pastāvīgās atļaujas (erfpacht) jaunām dotācijām saskaņā ar jaunu vispārīgo nosacījumu kopumu un atklāja shēmu, kas ļauj esošajiem nomniekiem mainīt zemesgabalu ( overstappen ). Nomnieks iesniedz piedāvājumu, kurā norādīts pastāvīgs nomnieks vai pastāvīga izpirkuma summa, kas aprēķināta no zemes vērtības atsauces brīdī; pieņemšana noved pie grozījumu akta, kas reģistrēts Kadasterā.

Finansiāli nozīmīgais aspekts ir atsauces datums un atlaide. Pieteikumi, kas iesniegti pirms 2020. gada 8. janvāra, tika aprēķināti ar labvēlīgākiem nosacījumiem nekā vēlāk iesniegtie pieteikumi: šis datums ir atsauces datums, kas nosaka tiesības uz labvēlīgo pārejas prēmiju un atlaidi zemes vērtībai, un pati zemes vērtība tiek iegūta no īpašuma vērtības, izmantojot buurtstraatquote. Kopš tā laika ir ieviesti otrās iespējas mehānismi tiem, kas nokavēja šo datumu, katrs ar saviem noteikumiem un ar savu beigu datumu, un tos nosaka tikai pašvaldība, nevis likums. Tāpēc tas, vai konkrētam īpašumam ir atvērts logs un kāds ir aprēķins, ir jānosaka no pašvaldības publicētās shēmas, pirms uzņematies saistības: pajautājiet pārdevējam par jau izteiktajiem piedāvājumiem un pārbaudiet pašreizējo termiņu tieši pašvaldībā. Atšķirība starp vienu aprēķina bāzi un citu sasniedz desmitiem tūkstošu eiro.

No tā izriet trīs praktiski punkti:

• Nosakiet, ko pārdevējs tur. Pastāvīgais erfpacht; pastāvīgais erfpacht ar pārslēgšanu, par kuru ir iesniegts, bet nav pabeigts; pastāvīgais erfpacht ar indeksētu kanonu; un pastāvīgais erfpacht, kas atpirkts uz visiem laikiem, ir četri dažādi aktīvi par četrām cenām.
• Piedāvājums nav maiņa. Līdz grozījumu akta parakstīšanai un reģistrēšanai īpašums paliek vecajā režīmā. Tas, vai pircējs var pārņemt spēkā esošu piedāvājumu un līdz kuram laikam, ir atkarīgs no shēmas noteikumiem.
• Mainās pašvaldību shēmas. AmsterdamUzņēmuma erfpacht politika ir apstrīdēta un ir vairākkārt grozīta; termiņi, atlaides, zemes vērtības faktori un kanona procenti katru gadu atšķiras. Nekas šeit neatspoguļo situāciju pirkuma dienā.

Privātais erfpacht: attīstītāji, korporācijas un institucionālie īpašnieki

Zemi ilgtermiņa nomā iznomā arī attīstītāji, mājokļu sabiedrības, institucionālie investori, labdarības fondi un privāti zemes īpašnieki. Likums ir viens un tas pats; nosacījumi bieži vien ir atšķirīgi.

Privātie apstākļi mēdz būt mazāk labvēlīgi atpazīstamos veidos: īsāki vai fiksēti termiņi bez pagarinājuma; pārskatīšana īsākos intervālos, dažreiz ik pēc pieciem vai desmit gadiem; pārskatīšana, kas saistīta ar īpašuma, nevis zemes vērtību, tāpēc nomnieka paša veiktie uzlabojumi veicina pieaugumu; kompensācija ir izslēgta vai ierobežota; plašas piekrišanas prasības attiecībā uz izīrēšanu, pārveidošanu un pārdošanu. Dažas shēmas, kas tiek reklamētas pirmreizējiem pircējiem, kur pārdevējs patur zemi, lai pazeminātu cenu, ir šāda veida erfpacht konstrukcijas.

Pašvaldība ir pastāvīga institūcija ar politiskiem ierobežojumiem un ieinteresēta funkcionējošā mājokļu tirgū; privāts zemes īpašnieks ir ieguldītājs. Privāts erfpacht šī iemesla dēļ nav slikts, taču nekad nepieņemiet, ka tā nosacījumi atgādina pašvaldības nosacījumus, par kuriem pircējs, iespējams, ir lasījis.

Kompensācija nomas līguma beigās

Kad īpašuma tiesību turētājs (erfpacht) beidzas, bijušajam īpašuma tiesību turētājam (erfpachter) principā ir tiesības uz kompensāciju par ēku, darbu un stādījumu vērtību, ko viņš pats uzcēlis vai ieguvis no sava priekšgājēja pret samaksu (BW 5:99. pants), un viņš var paturēt īpašumu, līdz šī kompensācija ir samaksāta (BW 5:100. pants).

Svarīgi ir divi nosacījumi. Tiesības var ierobežot vai izslēgt ar aktu likuma atļautajās robežās, un vecāki privātās dzīves noteikumi bieži vien to paredz. Un tā ir kompensācija par ēkām, nevis par starpību starp nomas tiesību un brīvīpašuma vērtību: nomnieks, kura pagaidu tiesības beidzas, nesaņem mājas tirgus vērtību. Ja nosacījumos ir minēta "ēku vērtība", visu nosaka novērtēšanas pamats.

Hipotēkas aizdevēja nostāja

Nomāto īpašumu var ieķīlāt, un lielākā daļa Nīderlandes aizdevēju aizdos uz jūsu īpašumu. Tas, vai aizdevējs aizdos uz jūsu īpašumu, gandrīz pilnībā ir atkarīgs no vispārējiem nosacījumiem. Aizdevēji izvērtē tiesību veidu un, ja tās ir pagaidu, atlikušo termiņu no aizdevuma termiņa; vai nosacījums ir fiksēts, indeksēts vai to var pārskatīt, un kad notiek nākamā pārskatīšana; vai līguma izbeigšana varētu iznīcināt nodrošinājumu; vai aizdevējs ir jāinformē un jāļauj viņam novērst saistību neizpildi; un vai kompensācija beigās paliek spēkā.

Divas lietas padara to praktiski īstenojamu. Lielo pašvaldību standarta nosacījumus parasti pieņem galvenie aizdevēji, tāpēc to iegāde reti rada finansēšanas jautājumus. Privātais erfpacht ir sarežģītāks gadījums, jo nosacījumi ir tādi, kādus zemes īpašnieks ir izstrādājis. Tur būves pieņemamība ir jānosaka attiecībā pret konkrēto nosacījumu kopumu, sadarbojoties ar aizdevēju un, ja tas ir iesaistīts, ar hipotēkas galvotāju. Ja tiek pieprasīta valsts hipotēkas garantija (NHG), nostāja tiek publicēta. NHG nosacījumi un standarti, kas tiek publicēti katru gadu atkārtoti, pieņem tradicionālo erfpacht, bet tie nosaka prasības attiecībā uz atlikušo nomas līguma termiņu, salīdzinot ar aizdevuma termiņu, un šīs prasības ir stingrākas attiecībā uz tiesībām, kas radītas pirms 1992. gada 1. janvāra, kad stājās spēkā likumā noteiktās tiesības uz kompensāciju par ēkām. Būve, kas nav tradicionāla, un jebkāda veida pircēja atbalsts ( koperssteun ), ir jāpieņem pašai NHG, un NHG publicē to būvju sarakstu, kuras tā ir pieņēmusi. Būve, kas nav šajā sarakstā, netiks finansēta ar NHG.

Finansēšanas nosacījums ( financieringsvoorbehoud ) neko neaizsargā, ja pieteikums nekad nav nonācis pie aizdevēja kopā ar nomas līguma nosacījumiem.

Pārdošana: piekrišana un parādi

Īpašuma tiesības (erfpacht) ir nododamas, taču aktam var būt nepieciešama zemes īpašnieka piekrišana īpašuma nodošanai vai sadalīšanai (BW 5:91. pants); ja piekrišana tiek atteikta, likums ļauj to aizstāt ar tiesas atļauju. Vairumā pašvaldību piekrišana ir formalitāte, taču nekad to nepieņemiet: grafikam ir jāatbilst izpildei, un nosacījumi var paredzēt, ka nedrīkst būt parādu un nenokārtotu pārkāpumu.

Nokavētie maksājumi izriet no tiesībām: ieguvējs un pārdevējs ir solidāri atbildīgi par kanonu, kas kļuvis maksājams piecu gadu laikā pirms īpašuma tiesību nodošanas (BW 5:92. pants). Notāram ir jāsaņem no zemes īpašnieka rakstisks paziņojums par kanonisko stāvokli, parādiem, apsūdzībām un iespējamiem pārkāpumiem.

Zemes īpašnieka izbeigšana

Zemes īpašnieks var izbeigt īpašuma tiesību (erfpacht) līgumu ( opzegging ), ja kanons nav samaksāts divus gadus pēc kārtas vai ja īpašuma tiesību īpašnieks ir nopietni pārkāpis noteikumus (BW 5:87. pants). Formalitātes ir stingras un aizsargā aizdevēju: līguma izbeigšana tiek veikta ar tiesu izpildītāja rīkojumu vismaz vienu mēnesi pirms datuma, kurā tas tiek dots, ja pamats ir saistību neizpilde, un tas astoņu dienu laikā ir jāpaziņo ikvienam, kas reģistrēts kā hipotēkas kreditors vai cits ierobežotu tiesību turētājs, lai banka varētu iejaukties un segt parādus (BW 5:87. pants, 5:88. pants). Atsevišķi, kad ir pagājuši divdesmit pieci gadi kopš īpašuma tiesību līguma izveides, jebkura no pusēm var lūgt tiesu to grozīt vai izbeigt neparedzētu apstākļu dēļ (BW 5:97. pants) — šaurs ceļš, nevis tiesiskās aizsardzības līdzeklis pret kanonu, kas ir vienkārši kļuvis dārgs.

Kas pircējam jāpārbauda pirms parakstīšanas

• Reģistrētais dibināšanas akts un katrs turpmākais grozījumu vai atpirkšanas akts.
• Kurš vispārīgo nosacījumu kopums ir piemērojams pa gadiem, un tā pilns teksts.
• Vai tiesības ir pagaidu, pastāvīgas vai beztermiņa, un precīzs termiņa vai perioda beigu datums.
• Pašreizējais kanons, tā indeksācijas pamats un tas, vai tas ir atpirkts — ja tā, tad līdz kuram laikam.
• Nākamās pārskatīšanas datums un mehānisms, kā arī jebkura notiekošā pārskatīšanas vai maiņas procedūra.
• Vai zemes nodošanai ir nepieciešama zemes īpašnieka piekrišana un cik ilgs laiks nepieciešams.
• Zemes īpašnieka rakstisks paziņojums par parādiem, apsūdzībām un iespējamiem pārkāpumiem.
• Aizdevēja rakstisks apstiprinājums, ka tas aizdos ar šiem nosacījumiem.
• Dzīvokļiem: kā nomas tiesības mijiedarbojas ar īpašnieku biedrību un kas maksā kanonu.
• Par Amsterdam: pašvaldības pašreizējā publicētā nostāja par pārslēgšanu pirkuma dienā.

Erfpacht nav defekts. Ar jūsu priekšā esošajiem īpašumtiesību dokumentiem tas ir nosacītāks veids, kā turēt īpašumu, un tas var būt pilnīgi pamatots. Kļūdas pieļauj pircēji, kuri uzskata nomas tiesību pantu par standarta tekstu.