Izlikšana Nīderlandē: procedūra no pavēstes līdz tiesu izpildītājam

Izlikšana Nīderlandē ir tiesas kontrolēts process. Saimnieks pats to nevar apturēt, un īrnieks reti tiek izlikts vienas nakts laikā. Starp pirmo nokavēto maksājumu un izvākšanās furgonu ir pieprasījuma vēstule, pavēste, tiesas sēde, spriedums un tiesu izpildītāja paziņojums. Šajā rakstā ir izklāstīta šī secība, laika grafiks, izmaksas un katras puses rīcības brīvība.

Pamatnoteikums: izlikšana bez tiesas lēmuma nav iespējama.

Īpašnieks nekad nedrīkst izlikt mājokli pēc savas iniciatīvas. Īres līguma izbeigšana un īpašuma atbrīvošana ir atsevišķi lēmumi, un abi ir tiesas kompetencē. Līdz brīdim, kad tiesnesis ir izdevis izlikšanas rīkojumu un tiesu izpildītājs to ir izpildījis, īrnieks var palikt neatkarīgi no parādiem un līguma noteikumiem.

Viņš nedrīkst:

• nomainiet slēdzenes vai uzstādiet ķēdi;
• atslēgt ūdeni, gāzi, elektrību vai apkuri, lai piespiestu īrnieku pamest māju;
• izvest, uzglabāt vai atbrīvoties no īrnieka mantām;
• ieiet mājoklī bez piekrišanas, neatkarīgi no tā, vai tas viņam pieder vai nē.

Nīderlandes likumi to sauc par pašpalīdzības neaizskaramību (eigenrichting ), un tas ir nelikumīgi. Īrnieks var ierosināt pagaidu rīkojumu ( kort geding ) un parasti atgriežas dažu dienu laikā, un saimniekam tiek uzdots atjaunot piekļuvi, piedraudot ar dienas soda naudu un atbildot par radušos zaudējumu. Iekļūšana mājoklī pret iemītnieka gribu var tikt uzskatīta arī par kriminālpārkāpumu – huisvredebreuk (138. pants Sr). Saimnieks, kurš maina slēdzenes, lietu, kuru viņš, iespējams, būtu uzvarējis, pārvērš lietā, kuru viņš noteikti zaudēs.

Divi maršruti: opzegging un ontbinding

Izbeigšana ar paziņojumu (pārtraukšana)

Opzegging ir mājokļa īres līguma izbeigšana ar rakstisku paziņojumu, kas nosūtīts ierakstītā vēstulē, pamatojoties uz vienu no slēgta saraksta ar likumā noteiktajiem iemesliem. Tie ir atrodami BW 7. grāmatas 4. sadaļas 5. panta pantos par īres līguma izbeigšanu (BW 271.–282. pants): īrnieks nav uzvedies kā labs īrnieks, izīrētājam īpašums steidzami nepieciešams personīgai lietošanai ( dringend eigen gebruik ), īrnieks atsakās no saprātīga jauna līguma piedāvājuma un īpašums ir nepieciešams nojaukšanai vai pārbūvei.

Paziņojuma termiņš ir no trim mēnešiem, ja īres līgums ir mazāks par vienu gadu, un tas palielinās par vienu mēnesi par katru nākamo gadu, sasniedzot maksimāli sešus mēnešus. Paziņojums pats par sevi neko neizbeidz: ja vien īrnieks rakstiski nepiekrīt, īres līgums turpinās saskaņā ar likumu, līdz tiesa nolemj citādi, un izīrētājam ir jāiesniedz prasība tiesā. Arī uz noteiktu laiku noslēgtie mājokļu līgumi tika saīsināti ar Wet vaste huurcontracten, kas stājās spēkā 2024. gada 1. jūlijā un atjaunoja nenoteikta laika īres līgumu kā galveno noteikumu, tāpēc izīrētājs, kurš pieņēma, ka viņa līgums beigsies, var būt noslēdzis īres līgumu uz nenoteiktu laiku.

Līguma izbeigšana līguma pārkāpuma dēļ (saistošs)

BW 6:265. pants paredz, ka katra neizpilde dod otrai pusei tiesības šķirt līgumu, ja vien neizpilde, ņemot vērā tās īpašo raksturu vai nelielo nozīmi, neattaisno šķiršanu. Attiecībā uz mājokļiem šīs pilnvaras netiek īstenotas burtiski: BW 7:231. pants paredz, ka uzceltu telpu īres līguma šķiršana ir tiesas ziņā. Izņēmums ir īpašuma administratīva slēgšana saskaņā ar Opija likuma 13.b pantu vai Pašvaldību likuma 174.a pantu, kad izīrētājs var šķirt līgumu, nevēršoties tiesā.

Īres parādu gadījumos gandrīz vienmēr tiek piemērota uzteikuma procedūra. Vispirms netiek piemērots brīdinājuma termiņš, faktiem nav jāiekļaujas slēgtā sarakstā, un izīrētājs var apvienot naudas prasību, īpašuma šķiršanu un izlikšanu vienā pavēstē. Tā pati pieeja attiecas arī uz traucēkļiem, neatļautu apakšīri un kaņepju audzēšanu.

Cik daudz ir pietiekami? Tolerances slieksnis

Vārdi “ja vien pārkāpums, ņemot vērā tā īpašo raksturu vai nelielo nozīmi, neattaisno līguma šķiršanu” ir īrnieka galvenā aizstāvība. Augstākā tiesa (Head Raad) savā 2018. gada 28. septembra prejudiciālajā spriedumā (ECLI:NL:HR:2018:1810) apstiprināja, kā darbojas šis kritērijs. Tas ir galvenais noteikums ar izņēmumu: jebkurš pārkāpums principā dod tiesības šķirt līgumu; izīrētājs pierāda pārkāpumu, un īrniekam ir jāpierāda izņēmums. Izņēmums neaprobežojas tikai ar likumā minētajiem faktoriem — var tikt apsvērti visi apstākļi, tostarp īrnieka intereses saglabāt savu mājokli, un tiesai tie ir jāizvērtē pat neierašanās gadījumā.

Tātad viens nokavēts maksājums vai neliela atlikusī summa neradīs izlikšanas rīkojumu. Taču nav arī noteikta mēnešu skaita, kurā seko īpašuma šķiršana: neviens likums un neviena valsts tiesu vadlīnija to nenosaka. Kavējumi, kas sniedzas vairākus mēnešus, praksē ir brīdis, kad saimnieki iesniedz prasību tiesā un kad prasībai ir reāla iespēja, tomēr šis skaitlis pats par sevi neko neizlemj — tiesai joprojām ir jāizvērtē pārkāpums, ņemot vērā visu, ko Augstākā tiesa (Hge Raad) tai pieprasa izvērtēt, un tā var atteikt īpašuma šķiršanu lielāku parādu gadījumā vai atļaut to mazāku parādu gadījumā.

Robežgadījumi ir tikpat atkarīgi no uzvedības kā no aritmētikas: vai īrnieks atbildēja uz pieprasījuma vēstuli, vai tika piedāvāta un lauzta vienošanās, un vai tika meklēta palīdzība parādu dzēšanai.

Parastā procedūra, soli pa solim

Īres strīdi tiek izskatīti apakšrajona tiesā ( kantonrechter ) neatkarīgi no strīda summas, un tie sākas ar tiesu izpildītāja pavēsti ( dagvaarding ). Advokāta piedalīšanās nav obligāta, lai gan parasti tas notiek izīrētāja pusē un bieži vien ir izšķirošs īrnieka pusē.

Neaizstāvētu parādu lietu izskatīšana no sākuma līdz beigām parasti ilgst no trim līdz pieciem mēnešiem. Uztveriet to un katru tabulā norādīto intervālu kā praksi, nevis tiesības: izņemot minimālo paziņošanas termiņu par pašu izlikšanu, neviens no šiem periodiem nav noteikts likumā. Tiesa nosaka izlikšanas datumu savā spriedumā, un laiks līdz tiesas sēdei un sprieduma pieņemšanai atbilst apakšrajona lietu procesuālajiem noteikumiem un konkrētās tiesas darba slodzei, par ko Rechtspraak ziņo savos publicētajos lietu izskatīšanas datos. Aizstāvēta lieta vai tāda, kurā īrnieks ievēro vienošanos, aizņem ilgāku laiku un bieži vien beidzas bez izlikšanas vispār.

Pagaidu izpildāmība un pārsūdzība

Izlikšanas spriedums parasti tiek pasludināts par provizoriski izpildāmu ( uitvoerbaar bij voorraad ) saskaņā ar Rv 233. pantu. Tieši šo punktu īrnieki visbiežāk pārprot: apelācija, ko regulē panti par augstāko tiesu, tostarp 350. Rv pants, pati par sevi neaptur izpildi. Īpašnieks var izlikt mājokli, kamēr tas tiek izskatīts.

Īrnieks var lūgt apelācijas tiesu apturēt izpildi, pamatojoties uz ierobežotu kritēriju, kas parasti prasa juridisku vai faktisku kļūdu vai ārkārtas situāciju, ko pirmais tiesnesis nevarētu izskatīt. Alternatīvi, viņš var iesniegt izpildes strīdu ( executiegeschil ) pagaidu noregulējuma tiesnesim saskaņā ar Rv. pantu 438., apgalvojot, ka sprieduma izpilde tagad ir tiesību ļaunprātīga izmantošana. Neviens no tiem nav lietas atkārtota izskatīšana. Abos gadījumos tiek pieņemts, ka apelācija ir iesniegta laikā, un periods ir īss: trīs mēneši no sprieduma dienas parastā lietā, bet tikai četras nedēļas no sprieduma pasludināšanas in kort geding (Rv. pants 339.).

Pagaidu aizlieguma ceļš (kort geding)

Pagaidu tiesību atgūšana (kort geding) ir kopsavilkuma tiesvedība pagaidu noregulējuma tiesneša ( voorzieningenrechter ) priekšā saskaņā ar pantiem, sākot ar 254 Rv. pantu. Tā pieņem pagaidu lēmumu, parasti dažu nedēļu laikā, bet ar to nevar lauzt līgumu. Tas ir galvenais ierobežojums: saimnieks nevar iegūt saistošu tiesību aktā (kort geding), tikai rīkojumu par atbrīvošanu.

Īpašniekam tā ir pieejama tikai tad, ja prasība ir steidzama un parastās procedūras iznākums nav nopietni apšaubāms — nopietns traucējums, īpašuma noziedzīga izmantošana, apdzīvošana, kas turpinās pēc īres līguma beigām, vai apdzīvošana bez īpašumtiesībām. Vienkārša parādu lieta reti kad atbilst prasībām: īrnieka intereses par savu mājokli ir svarīgākas par īpašnieka interesēm par procesa paātrināšanu.

Īrniekiem tas ir vismaz tikpat noderīgi: tas ir instruments pret saimnieku, kurš ir nomainījis slēdzenes, un paziņotas izlikšanas apturēšanai, ja apstākļi ir būtiski mainījušies.

Iedzīvotāji, uzņēmumu telpas un iemītnieki bez īpašumtiesībām

Squatters

Dzīvokļa iekārtošana bez izlikšanas ir kriminālpārkāpums, un tam ir divi iespējamie sodāmības veidi: īpašnieka civilprasība vai prokurora atļauja. Augstākā tiesa (Hge Raad) 2011. gada 28. oktobra spriedumā (ECLI:NL:HR:2011:BQ9880) lēma, ka izlikšana no dzīvokļa kriminālā kārtā ir tik nopietna iejaukšanās tiesībās uz mājokļa neaizskaramību saskaņā ar Eiropas Cilvēktiesību konvencijas 8. pantu, ka tai ir nepieciešama iepriekšēja tiesas pārskatīšana: iestādēm par to jāpaziņo rakstiski, jāparedz vismaz septiņas dienas izlikšanas termiņa beigām un jāgaida tiesneša lēmums, izņemot ārkārtas apstākļus, piemēram, draudus sabiedriskajai drošībai.

Uzņēmuma telpas

Mazumtirdzniecības un viesmīlības telpu nomniekiem saskaņā ar BW 290. un turpmākajiem pantiem ir savs noteikumu un līguma izbeigšanas pamatojums. Citu uzņēmējdarbības telpu, galvenokārt biroju un ražošanas telpu, nomniekiem ir piemērojams BW 7:230a. pants; atšķirība ir izklāstīta mūsu pantā par komercīpašumu nomu saskaņā ar 290. un 230a. pantu : pēc īres līguma beigām un paziņojuma par atbrīvošanu iesniegšanas īrnieks var lūgt rajona tiesu pagarināt atbrīvošanas periodu, un izlikšana tiek apturēta, kamēr pieteikums tiek izskatīts. Pieteikums jāiesniedz divu mēnešu laikā no paziņotā atbrīvošanas datuma, un tiesa var piešķirt ne vairāk kā trīs pagarinājumus uz vienu gadu katru.

Iedzīvotāji bez titula

Kādam īpašumā bez līguma — bijušā īrnieka partnerim, kurš palicis, viesim, kurš nevēlas aiziet, iemītniekam saskaņā ar spēku zaudējušu anti-squat līgumu — nav īpašumtiesību garantijas, un šie ir nepārprotami īres tiesību gadījumi. Jāuzmanās, ka vienošanās, kas apzīmēta kā anti-squat līgums, dažreiz, pamatojoties uz faktiem, tiek uzskatīta par īres līgumu ar aizsardzību, ko tā sniedz.

Tiesu izpildītājs, paziņojums un mantas

Izlikšanas rīkojuma izpildi var veikt tikai tiesas izpildītājs ( gerechtsdeurwaarder ), un viņš ir valsts amatpersona, nevis izīrētāja darbinieks. Viņš paziņo spriedumam, liek īrniekam atbrīvoties un pēc tam paziņo par izlikšanu, izmantojot papildu paņēmienus. Piespiedu izlikšanu regulē panti par piespiedu izlikšanu, 555.–562. Rv pants. 555. Rv pants nosaka minimālo trīs dienu periodu starp šī rīkojuma izdošanu un izlikšanu; šis īsais likumā noteiktais minimums nav garākais brīvprātīgais periods, kas noteikts spriedumā.

Dienā tiesu izpildītājs var izsaukt policiju, lai iegūtu piekļuvi un uzturētu kārtību, kā arī atslēdznieku. Saimnieks vispirms noorganizē un apmaksā izvešanas pakalpojumus, un atstātās mantas tiek izvestas. Kas ar tām notiek tālāk, vairs nav vietējās prakses jautājums. Pašvaldībai mantas ir jāizved un jāuzglabā uz sprieduma izpildes puses rēķina, un uz šo glabāšanu attiecas administratīvās izpildes noteikumi (556. pants Rv, kas atsaucas uz 5:29. un 5:30. pantu Awb). Uzglabāšana ilgst līdz trīspadsmit nedēļām, pēc tam mantas var pārdot vai iznīcināt; ja tās tiek pārdotas, bijušais īpašnieks trīs gadus patur tiesības uz ieņēmumiem. Mantas, kurām to īpašniekam nav saprātīgas vērtības, un viss bīstamais vai ātri bojājošais var tikt nekavējoties izvests. Izmaksas nonāk īrnieka rokās caur saimnieku, nevis ar pašvaldības rēķinu.

Izlikšanu var atcelt līdz pēdējam brīdim. Tiesu izpildītāji to parasti aptur, ja parādi un izmaksas ir pilnībā samaksātas vai ja ir panākta vienošanās un saimnieks dod rīkojumu par izlikšanas apturēšanu. Taču elastība strauji samazinās, tiklīdz ir pieteikti izvākšanās darbinieki.

Izmaksas un kurš galu galā maksās

Tiesas nodevas ( griffierecht ) apakšrajona lietās ir atkarīgas no prasības vērtības un no tā, vai prasītājs ir uzņēmums, fiziska persona vai puse ar ierobežotiem līdzekļiem, kas vairumā kategoriju maksā zemu fiksētu likmi. Kategorijas un summas ir noteiktas ar likumu, koriģētas, sākot ar katra gada 1. janvāri, un publicētas tabulā, ko uztur Rechtspraak; piemērojamā likme ir tā, kas ir spēkā lietas iesniegšanas brīdī. Tiesas nodevām netiek piemērots PVN.

Tam klāt jāpieskaita tiesu izpildītāja nodevas, ko nosaka Besluit tarieven ambtshandelingen gerechtsdeurwaarders un indeksē, sākot ar katra gada 1. janvāri. Izpildāma sprieduma izpildei ir pieticīgs tarifs; pati piespiedu izlikšana izmaksā daudzkārt vairāk. Spēkā esošie tarifi tiek publicēti kopā ar šo dekrētu, un tiesu izpildītājs tos norādīs pēc pieprasījuma. Pārcelšanās, glabāšanas un saimnieka juridiskās izmaksas tiek aprēķinātas papildus šiem tarifiem un nav noteiktas ne ar ko, tāpēc kopējā summa ir atkarīga no īpašuma lieluma un stāvokļa, kādā tas atrodas.

Zaudētāja puse sedz uzvarētāja izdevumus, taču Nīderlandes tiesāšanās izdevumu segšanas rīkojums ir fiksēta apmēra ieguldījums, nevis pilna kompensācija, un parasti ir krietni zemāks par faktiskajām juridiskajām izmaksām. Īpašniekam veiksmīga izlikšana bieži vien joprojām ir finansiāli zaudējumi, jo rīkojums un parādi tiek izpildīti pret īrnieku, kuram pēc definīcijas nav naudas. Īrniekam zaudējums nozīmē parādus, procentus, tiesas un tiesu izpildītāju izmaksas, pārcelšanos un glabāšanu papildus dzīvesvietas atrašanai, un parāds paliek spēkā arī pēc izlikšanas.

Īrnieki neaizsargātā stāvoklī

Bērnu piedzimšana nedod īrniekam tiesības uzturēties, taču tas ir apstāklis, kas tiek izvērtēts saskaņā ar BW 6:265. panta izņēmumu, un spēcīgs iemesls tiesnesim mudināt abas puses panākt vienošanos. Tiesas bieži vien pieņem "pēdējās iespējas" spriedumu: tiek noteikta laulības šķiršana un izlikšana, bet tā netiek izpildīta, ja vien īrnieks ievēro saskaņoto grafiku.

Īrnieks, kuram ir atļauts piedalīties likumā noteiktā parādu pārstrukturēšanas procedūrā, ir vēl spēcīgāks, jo moratorijs ierobežo to, ko atsevišķi kreditori var piedzīt. Saskaņā ar Bankrota likuma 305. pantu izīrētājs nedrīkst lauzt īres līgumu vai izlikt mājokli, pamatojoties uz īres parādiem, kas radušies pirms parādu pārstrukturēšanas procedūras stāšanās spēkā, un jau uzsākta izlikšana no šī vecā parāda tiek apturēta ar likuma spēku. Aizsardzība ir nosacīta: īrniekam no šī brīža ir laikus jāmaksā katra kārtējā īres daļa, un jauni parādi atjauno izīrētāja tiesības lauzt īri un izlikt mājokli. Īrniekam, kuram draud izlikšana, nekavējoties jāpiesakās pašvaldības parādu palīdzībai; izīrētājam jāpārbauda, ​​vai pieteikums jau ir iesniegts.

Kopš 2021. gada 1. janvāra Nīderlandē darbojas valsts mēroga agrīnās brīdināšanas sistēma. Īpašniekiem, enerģijas piegādātājiem, ūdensapgādes uzņēmumiem un veselības apdrošinātājiem ir jāziņo pašvaldībai par maksājumu parādiem bez īrnieka piekrišanas, tiklīdz viņu pašu centieni iekasēt parādus nav bijuši veiksmīgi. Saskaņā ar Wet gemeentelijke schuldhulpverlening pašvaldībai ir jāatbild uz katru signālu, piedāvājot pirmo sarunu; minētā likuma 3. un 4. pants nosaka, ka tas jādara četru nedēļu laikā vai trīs darba dienu laikā, ja situācija ir steidzama — standarta piemērs ir nenovēršama izlikšana. Mājokļu sabiedrības uzskata informēšanu par tiesvedības priekšnoteikumu.

Praktiskas norādes

Saimniekiem:

• Nekad neņemiet lietas savās rokās.
• Dokumentējiet visu: īres sarakstu, atgādinājumus, pieprasījuma vēstuli, vienošanās piedāvājumus, kaimiņu sūdzības ar datējumu.
• Pirms prasības celšanas iesniedziet rakstisku paziņojumu par saistību neizpildi un ļaujiet parādiem nepārprotami pārsniegt tolerances slieksni, nevis iesniedziet prasību priekšlaicīgi un zaudējiet izņēmuma dēļ.
• Ziņojiet par parādiem pašvaldībai, ja nepieciešams, un jāspēj to pierādīt.

Īrniekiem:

• Neignorējiet pavēsti; aizstāvības lieta ļoti atšķiras no neierašanās.
• Apmeklējiet tiesas sēdi vai iesniedziet rakstisku aizstāvību pirms tās; tā ir bez maksas un tai nav nepieciešams advokāts.
• Nekavējoties piesakieties pašvaldības parādu atbalstam, iesniedziet pierādījumus uz tiesas sēdi un veiciet maksājumus konsekventi, pat ja nevarat samaksāt visu.
• Ja saimnieks ir nomainījis slēdzenes vai atslēdzis komunālos pakalpojumus, konsultējieties tajā pašā dienā.
• Saprotiet, ka apelācija pati par sevi neapturēs izlikšanu.

Law & More Īpašnieku un īrnieku pārstāvība izlikšanas procedūrās rajona tiesā un tiesas prāvās (kort geding), sākot no prasības vēstules līdz pat tiesu izpildītājam. Tā kā aizstāvības lietas izskatīšana ļoti atšķiras no prasības neierašanās un tā kā apelācija pati par sevi neaptur izlikšanu, lūdzu, sazinieties ar mums, tiklīdz ir saņemta pavēste vai paziņojums par izlikšanu.