Koplietota māja un bijušais partneris, kurš atsakās pārdot: ko darīt?

Ja jūsu bijušais partneris atsakās pārdot jūsu kopīpašumā esošo māju, jūs varat lūgt tiesu noteikt mājas sadalīšanas rīkojumu. Tas var nozīmēt pārdošanu trešajai personai, publisku izsoli vai mājas piešķiršanu vienam no jums pret samaksu. Saskaņā ar Nīderlandes Civilkodeksa (BW) 3:178. pantu nevienu kopīpašnieku nevar piespiest palikt kopīpašumā uz nenoteiktu laiku; galvenais izņēmums ir tas, ka tiesa var bloķēt sadalīšanu uz laiku līdz trim gadiem, ja tūlītēja sadalīšana nopietni kaitētu vienas puses interesēm.

Ja kopīpašnieki nevar vienoties, BW 3:185. pants ļauj tiesai pašai noteikt sadali: piešķirot māju vienam no jums pret otra īpašuma daļas samaksu, nolemjot par pārdošanu un sadalot neto ieņēmumus vai izmantojot citu metodi. Saskaņā ar BW 3:300. pantu tiesa var arī nolemt, ka tās spriedums aizstāj sadarbību, no kuras jūsu bijušais partneris atsakās.

Līdztekus juridiskajam jautājumam pastāv divas praktiskas problēmas. Pirmā ir hipotēka: līdzīpašniekam, kurš vēlas atbrīvoties no solidārās atbildības, ir nepieciešama aizdevēja piekrišana, un aizdevējs to dod tikai tad, ja partneris, kurš paliek, var segt hipotēku ar saviem ienākumiem. Otrā ir starpperiods: hipotēkas procenti, pašvaldības nodokļi un, iespējams, kompensācija par ekskluzīvu lietošanu turpina uzkrāties un tiek nokārtoti sadales procesā.

Kāpēc bijušais partneris atsakās sadarboties ar pārdošanu?

Parasti emocionālas pieķeršanās, finansiālu raižu vai plašākas šķiršanās taktikas dēļ. Izpratne par iemeslu palīdz izvēlēties pieeju, kas, visticamāk, darbosies.

Strupceļš ir kas vairāk nekā tikai emocionāls stress. Kamēr esošā hipotēka tiek ieskaitīta jūsu aizņemšanās spējās, banka parasti nepiešķirs jums jaunu hipotēku, tāpēc jūs nevarat iegādāties jaunu mājokli. Mūsu praksē atteikums parasti rodas kāda no šīm problēmām:

• Emocionāla pieķeršanās: Atlaižot māju, rodas sajūta kā galīga atzīšanās, ka attiecībām ir pienācis gals.
• Finanšu rūpes: Tavs bijušais baidās, ka viņš vai viņa viens pats nevarēs atļauties jaunu mājokli, un atliek šīs problēmas risināšanu.
• Stratēģiskas domstarpības: strīdi par pieprasīto cenu, nekustamā īpašuma aģentu vai laiku, kas izmantots kā ietekmes līdzeklis laulības šķiršanā vai citas mantas sadalē.
• Strīdi par uzturēšanu: atteikšanās piedalīties remontdarbu veikšanā, kas nepieciešami pirms pārdošanas, kas ietekmē vērtību.

Kādas ir jūsu likumīgās tiesības kā līdzīpašniekam?

Visos gadījumos jūs varat pieprasīt sadali saskaņā ar BW 3:178. pantu. Mājas sadale ir atkarīga no tā, kā tā jums piederēja: saskaņā ar kopīpašumu laulībā vai reģistrētās partnerattiecībās, saskaņā ar pirmslaulību vai kopdzīves līgumu vai vienkārši kā kopīpašniekiem īpašumtiesību apliecībā.

Tiesības pieprasīt īpašuma sadali var tikt izslēgtas tikai ar vienošanos ne ilgāk kā uz pieciem gadiem vienlaikus (BW 3:178(5) pants). Tāpēc strupceļš nekad nav galīgā atbilde: ja nevarat vienoties, lēmumu pieņem tiesa. Lai iegūtu plašāku informāciju, izlasiet mūsu rakstu par īpašuma sadali laulībā un pēc tās.

Kā jūsu attiecību statuss nosaka jūsu tiesības?

Laulības, kas noslēgtas no 2018. gada 1. janvāra bez pirmslaulību līguma, ietilpst ierobežotās kopīpašuma tvērumā; vecākas laulības principā ietilpst pilnīgas kopīpašuma tvērumā. Tabulā ir parādīts, kā tas parasti ietekmē māju.

Kā sarunas un mediācija var pārvarēt strupceļu?

Sāciet ar konkrētu rakstisku priekšlikumu un, ja tas nelīdz, izmantojiet mediāciju. Abas metodes ir ātrākas un lētākas nekā procesi, kas var ilgt mēnešiem ilgi, un vienošanos var padarīt saistošu izlīguma līgumā ( vaststellingsovereenkomst , BW 7:900. pants).

Nosūtiet savu priekšlikumu ierakstītā vēstulē ( aangetekende brief ) vai e-pastā, lai vēlāk varētu tiesai pierādīt, ka esat veicis saprātīgus centienus. Mierīgi paziņojiet, ka vēlaties izbeigt kopīpašumu, un iekļaujiet:

• piedāvātais nekustamā īpašuma aģents vai taisnīga metode tāda kopīgai izvēlei;
• pieprasītā cena, kuras pamatā ir neatkarīga, reģistrēta vērtētāja veikta novērtēšana;
• mājas laišanas tirgū laika grafiks, piemēram, četru nedēļu laikā;
• alternatīva: jūsu bijušais pārņem māju, un ir noteikts termiņš finansējuma paziņojuma iesniegšanai no bankas.

Ja tiešas sarunas neizdodas, mediators var palīdzēt jums abiem rast risinājumu. Mediācija ir konfidenciāla un ļauj atklātāk runāt par reāliem šķēršļiem, piemēram, finansiālām raizēm. Līdzi jāņem hipotēkas izraksti, novērtējumi un jūsu pašu apmaksāto izmaksu apliecinājumi. Lasiet vairāk par mūsu profesionālajiem mediācijas pakalpojumiem . Ja šķiraties, vienošanās var tikt iekļautas arī šķiršanās izlīguma līgumā ( echtscheidingsconvenant ), ko tiesa var pievienot savam lēmumam.

Kādus juridiskus pasākumus var veikt, ja bijušais draugs nesadarbojas?

Jūs varat lūgt tiesu noteikt mājas sadalīšanu saskaņā ar BW 3:185. pantu un noteikt, ka tās spriedums aizstāj jūsu bijušā partnera sadarbību. Steidzamos gadījumos dažreiz ir iespējama kopsavilkuma tiesvedība ( kort geding ).

Kā notiek īpašuma sadalīšanas process?

Jūs lūdzat tiesu noteikt, kā māja tiek sadalīta: piešķirot to vienam no jums pret otra daļas samaksu, pārdodot ar tīrās peļņas sadali vai izmantojot citu metodi (BW 3:185. panta 2. punkts). Tiesa izvērtē abu pušu intereses un sabiedrības intereses.

Ja šķiraties, varat lūgt tiesu lemt par sadali šķiršanās procesā vai atsevišķā procesā pēc tam. Ja nebijāt precējušies, jūs uzsākat atsevišķu procesu rajona tiesā ( rechtbank ) ar advokātu. Ja viens no jums vēlas pārņemt māju, tiesa izskata, vai šī persona var to finansēt un samaksāt otram; ja nē, parasti rezultāts ir pārdošana.

Vai tiesas spriedums var aizstāt jūsu bijušā parakstu?

Jā. Saskaņā ar BW 3:300. pantu tiesa var nolemt, ka tās spriedums aizstāj jūsu bijušā partnera parakstu uz pirkuma līguma vai īpašuma nodošanas akta, un var pilnvarot jūs nolīgt nekustamā īpašuma aģentu un pašam parakstīt dokumentus.

Tiesnesis to nepiešķir vieglprātīgi. Jums ir jāpierāda, ka esat veicis saprātīgus mēģinājumus panākt vienošanos, piemēram, ar saviem rakstiskajiem priekšlikumiem un novērtējuma ziņojumu, un ka atteikumam nav pamatota iemesla.

Kad ir iespējama kopsavilkuma tiesvedība?

Tikai tad, ja ir patiešām steidzama situācija. Pagaidu tiesnesis ( voorzieningenrechter ) var likt jūsu bijušajam partnerim sadarboties pārdošanas procesā dažu nedēļu laikā, taču ir piesardzīgs, jo pārdošanu nevar atsaukt.

Steidzamība pastāv, piemēram, ja vairs nevar veikt hipotēkas maksājumus un banka gatavojas pārdot māju izsolē vai ja jūsu bijušais partneris atsakās parakstīt pirkuma līgumu ar pircēju, kuru jau esat atradis. Ja šādas steidzamības nebūs, tiesnesis jūs nosūtīs uz parasto īpašuma sadales procedūru.

Vai tiesa var noteikt pārdošanas nosacījumus?

Jā. Lai jūsu bijušais partneris nebloķētu katru soli, varat lūgt tiesu noteikt:

• nekustamā īpašuma aģents vai vērtētājs kas nodarbojas ar pārdošanu;
• pieprasītā cena un minimālā cena, parasti balstoties uz neatkarīgu novērtējumu;
• grafiks par mājas izlikšanu tirgū un piedāvājumu pieņemšanu;
• sadarbība ar skatītājiem, ar soda naudu (dvangsoms) par katru pārkāpumu, ja jūsu bijušais partneris dzīvo mājā.

Kas jāpārbauda, ​​ja vēlaties pārdot māju?

Jūsu pozīcija tiesā ir atkarīga no labi dokumentētas lietas materiāliem. Pārliecinieties, ka jums ir:

• īpašuma apliecība un jebkurš pirmslaulību vai kopdzīves līgums, kurā norādītas īpašumtiesību daļas;
• neatkarīga vērtētāja nesen veikts novērtējums vai vairākas nekustamā īpašuma aģentu aplēses;
• hipotēkas izraksti un pierādījums par to, kas samaksājis hipotēku, pašvaldības nodokļus un apdrošināšanu;
• jūsu rakstisko priekšlikumu un jūsu bijušā partnera atbilžu kopijas;
• Vai jūs varat pieprasīt kompensāciju par lietošanu, ja jūsu bijušais partneris dzīvo mājā viens pats.

Kas jāpārbauda, ​​ja vēlaties paturēt māju?

Pārņemšana darbojas tikai tad, ja varat atmaksāt savu bijušo parādu un banka jūs pieņem kā vienīgo aizņēmēju. Pārbaudiet:

• vai banka jums izsniegs hipotēkas finansējuma paziņojumu, pamatojoties tikai uz jūsu ienākumiem;
• mājas vērtība un summa, kas jums jāmaksā savam bijušajam partnerim par viņa vai viņas daļu;
• vai aizdevējs atbrīvos jūsu bijušo no solidāras atbildības;
• vai jūsu pirmslaulību vai kopdzīves līgumā ir iekļauta pārņemšanas klauzula vai cenas formula;
• vai esat parādā savam bijušajam partnerim kompensāciju par ekskluzīvu lietošanu pārejas periodā.

Kādas ir finansiālās sekas gaidīšanas laikā un pēc pārdošanas?

Hipotēka un īpašumtiesību izmaksas turpinās strīda laikā, un mājas vērtība var gan pieaugt, gan kristies. Sadalot tiek nokārtots, kas samaksāja, kas tiek samaksāts.

Saskaņā ar BW 3:172. pantu īpašumtiesību izmaksas principā tiek segtas proporcionāli jūsu daļām; partneris, kurš dzīvo mājā, sedz lietošanas izmaksas, piemēram, par enerģiju un ūdeni. Pret banku jūs abi parasti esat solidāri atbildīgi: ja viens no jums pārtrauc maksāt, banka var pieprasīt pilnu summu no otra, un parādus var reģistrēt Nīderlandes kredītreģistrācijas birojā (BKR).

• Hipotēkas procenti un maksājumi: principā kopīgi; maksājumi, ko veic viens no jums atsevišķi, noved pie prasības par izlīgumu.
• Pašvaldības īpašuma nodoklis (OZB) un apdrošināšana: Īpašuma izmaksas, kas tiek dalītas ar to, kurš dzīvo mājā.
• Nepieciešamie remontdarbi: piemēram, tekošs jumts saglabā vērtību jums abiem, tāpēc izmaksas principā tiek dalītas.

Ja vienam partnerim ir ekskluzīva mājas lietošanas tiesības, otrs dažos gadījumos var pieprasīt kompensāciju par lietošanu ( gebruiksvergoeding ). Tas, vai tas izdosies, ir atkarīgs no apstākļiem un no tā, kad jūs to lūdzāt, tāpēc iesniedziet šo jautājumu laicīgi un rakstiski.

Kā tiek sadalīti ieņēmumi?

Civiltiesību notārs ( notaris ), kas veic īpašuma pārskaitījumu, vispirms atmaksā hipotēku, pēc tam samaksā nekustamā īpašuma aģenta komisijas maksu un citas pārdošanas izmaksas un pēc tam sadala atlikušo summu saskaņā ar jūsu norādījumiem vai tiesas lēmumu.

Atlikums tiek sadalīts atbilstoši jūsu īpašumtiesību daļām un jebkādām izlīguma prasībām par izmaksām, ko viens no jums samaksājis viens pats. Ja ieņēmumi ir mazāki par hipotēkas parādu, paliek atlikusī parāds ( restschuld ), par kuru jūs abi parasti paliekat atbildīgi bankas priekšā.

Ko mēs varam darīt jūsu labā ar kopīgu mājokli, kuru jūsu bijušais partneris nepārdos?

Mūsu ģimenes tiesību juristi palīdz bijušajiem laulātajiem un partneriem no pirmā bildinājuma līdz pat tiesas lēmumam. Mēs varam:

• pārskatīt savu īpašuma apliecību, pirmslaulību vai kopdzīves līgumu un noteikt savu īpašumtiesību daļu;
• sagatavojiet rakstisku priekšlikumu savam bijušajam partnerim, iekļaujot novērtējumu, nekustamā īpašuma aģentu un laika grafiku;
• fiksēt vienošanās izlīguma līgumā vai jūsu laulības šķiršanas izlīguma līgumā;
• aprēķināt norēķinu prasības par hipotēkas maksājumiem, izmaksām un jebkādu kompensāciju par lietošanu;
• uzsākt laulātā laulātā laulības dalīšanas procesu saskaņā ar BW 3:185. pantu un lūgt spriedumu, kas aizstātu jūsu bijušā laulātā parakstu;
• izvērtēt, vai ir iespējama kopsavilkuma tiesvedība, ja bankas piespiedu pārdošana ir nenovēršama.

Kopsavilkums

• Nevienu nevar piespiest palikt kopīpašumā: katrs kopīpašnieks var pieprasīt sadali saskaņā ar BW 3:178. pantu.
• Sāciet ar rakstisku priekšlikumu un mediāciju; vienošanos var fiksēt saistošā izlīguma līgumā.
• Ja tas neizdodas, tiesa var noteikt pārdošanu vai īpašuma sadali saskaņā ar BW 3:185. pantu un noteikt, ka tās spriedums aizstāj jūsu bijušā partnera sadarbību (BW 3:300. pants).
• Pārņemšanai ir nepieciešams, lai partneris, kurš paliek, varētu viens pats uzņemties hipotēku un lai aizdevējs atbrīvotu otru partneri.
• Veiciet visu maksājumu uzskaiti: izmaksas, hipotēka un jebkura kompensācija par lietošanu tiek nokārtota nodaļā.

Biežāk uzdotie jautājumi