Jūs esat ieguvis spriedumu. Tiesa ir apmierinājusi jūsu prasījumu, un pretējai pusei ir piespriests maksāt. Taču parādnieks nemaksā. Ja parādniekam pieder īpašums, šī īpašuma piespiedu pārdošana var būt veids, kā joprojām atgūt savu prasījumu. To sauc par izpildes izsoli (executoriale verkkoop). Tomēr ceļš uz veiksmīgu izpildi ir garš, dārgs un nenoteikts. Šajā rakstā mēs paskaidrojam, kā notiek šis process un ar kādiem riskiem jūs kā kreditors saskaraties šajā procesā.
Izpildāmais dokuments: sākumpunkts
Izpilde pret īpašumu vienmēr sākas ar izpildāmu dokumentu (executoriale titel). Tas ir dokuments, uz kura pamata likums atļauj izpildi. Visizplatītākais dokuments ir tiesas spriedums, taču par dokumentu var kalpot arī notariāls akts vai tiesas rīkojums. Spriedumam jābūt pasludinātam par provizoriski izpildāmam vai jābūt beigušamies pārsūdzības termiņam. Bez derīga izpildāma dokumenta izpildi nevar uzsākt.
Pakalpojums un maksājuma rīkojums
Pirms jebkāda aresta uzlikšanas tiesu izpildītājam oficiāli jāpaziņo spriedumam parādniekam — tas ir, oficiāli jānodod. Pēc tam tiesu izpildītājs izdod maksājuma rīkojumu. Saskaņā ar Nīderlandes Civilprocesa kodeksa (Rv) 439. pantu parādniekam tiek dotas vismaz divas dienas, lai brīvprātīgi samaksātu. Tikai pēc tam, kad šis periods beidzas bez maksājuma, var sākt faktisko izpildi.
Šis solis nav tikai formalitāte. Ja izsniegšana ir kļūdaina vai rīkojums nav izdots pareizi, parādnieks var apstrīdēt izpildi. Tāpēc ir svarīgi, lai tiesu izpildītājs darbu veiktu rūpīgi.
Īpašuma izpildes arests
Pēc maksājuma termiņa beigām tiesu izpildītājs piemēro īpašumam izpildes arestu. Šis arests tiek reģistrēts Zemesgrāmatas (Kadaster) publiskajos reģistros (505. Rv. pants). No šī brīža arests ir redzams trešajām personām, un īpašums ir juridiski apgrūtināts. Principā parādnieks vairs nedrīkst pārdot īpašumu vai apgrūtināt to ar jaunām tiesībām. Ja viņi to dara, pircējs vai jaunais ierobežoto tiesību turētājs nevar paļauties uz šo darījumu attiecībā pret kreditoru, kas piemēro arestu.
Tiesu izpildītājs paziņo parādniekam un visiem hipotēkas kreditoriem par arestu. Hipotēkas kreditoriem ir tiesības pašiem pārņemt izpildi — vairāk par to vēlāk.
Publiskā izsole
Galvenais noteikums ir tāds, ka izpildes pārdošana notiek publiskā izsolē (514. Rv. pants un turpmākie panti). Izsoli organizē civiltiesību notārs, kurš arī sastāda izsoles noteikumus. Īpašums tiek iepriekš izziņots publiskos reģistros un parasti specializētās izsoļu platformās. Notārs nodrošina publicitāti, apkopo informatīvos dokumentus un pats vada izsoli.
Izsoles dienā ieinteresētās personas var iesniegt piedāvājumus. Īpašums tiek piešķirts pretendentam, kurš piedāvā augstāko cenu, un pēc tam notārs sastāda pirkuma līgumu. Pirkuma cena parasti jāmaksā dažu nedēļu laikā. Pēc samaksas īpašuma nodošana notiek ar notariālu izpildes aktu, kas arī tiek reģistrēts Zemesgrāmatā.
Privāta pārdošana kā alternatīva
Papildus publiskai izsolei Nīderlandes Civilkodeksa (BW) 3:268(2). pants piedāvā privātas pārdošanas iespēju. Tam nepieciešama pagaidu noregulējuma tiesneša atļauja, ko pieprasa parādnieks vai hipotēkas kreditors, nevis pats apķīlāšanas kreditors. Tiesnesis piešķir šo atļauju, ja ir ticams, ka privāta pārdošana dos lielāku peļņu nekā izsole.
Praksē šis ceļš tiek izmantots arvien biežāk, jo īpaši, ja tam piekrīt visi iesaistītie kreditori. Privāta pārdošana parasti norit raitāk, iegūst augstāku cenu un ietaupa izsoles izmaksas. Kreditoram daudzos gadījumos ir saprātīgi aktīvi apsvērt šo iespēju.
Ko darīt, ja parādnieks nav vienīgais īpašnieks?
Praksē parādnieks bieži vien nav vienīgais īpašuma īpašnieks. Bieži sastopama situācija ir ar diviem līdzīpašniekiem, kuriem katram pieder vienāda, nedalāma puse no īpašuma, piemēram, partneri, kas kopā iegādājušies māju. Tam ir būtiskas sekas izpildei.
Kreditors, kas apķīlā viena līdzīpašnieka īpašumu, principā var apķīlāt un pārdot tikai šī parādnieka nedalīto daļu īpašumā, nevis visu īpašumu kopumā (Nīderlandes Civilkodeksa, BW, 3:175. pants). Otra līdzīpašnieka daļa neietilpst izpildes darbības jomā, jo šī persona nav atbildīga par parādu. Tāpēc kreditors nevar vienkārši panākt visas mājas izsoli.
Grūtības rada tas, ka nedalītu pusi kapitāla daļu ir ļoti grūti pārdot. Gandrīz neviens pircējs nav gatavs iegūt daļēju daļu un kļūt par līdzīpašnieku līdzās svešiniekam ar visām ar to saistītajām praktiskajām sarežģījumiem. Publiskā izsolē šāda daļa, ja tā vispār tiks pārdota, iegūs tikai daļu no tās proporcionālās vērtības.
Šī iemesla dēļ kreditors parasti vēlēsies kopības sadalīšanu. Saskaņā ar BW 3:180. pantu kreditors, kurš ir apķīlājis kopīpašnieka daļu, var pieprasīt kopības sadalīšanu (verdeling) pat pret otra kopīpašnieka vēlmēm. Sadalot īpašumu, var pārdot visu īpašumu un iegūtos līdzekļus sadalīt starp kopīpašniekiem atbilstoši viņu daļām. Pēc tam kreditors var atgūt no parādnieka daļu no ieņēmumiem, savukārt otra kopīpašnieka daļa tiek izmaksāta šai personai un paliek ārpus kreditora piekļuves.
Cita situācija rodas, ja kopīpašnieki ir laulājušies kopīpašumā (gemeenschap van goederen) un parāds ir kopīgs parāds. Šādā gadījumā visa kopīpašums, tostarp viss īpašums, principā var kalpot par regresa prasību, jo atbildīgi ir abi laulātie. Tas pats attiecas uz citiem parādiem, par kuriem abi īpašnieki ir kopīgi atbildīgi, piemēram, kopīgu aizdevumu. Tomēr, ja tikai viens no īpašniekiem ir privāta parāda parādnieks, piemēro šīs personas daļas ierobežojumu.
Tāpēc kreditoram pirms aresta uzlikšanas ir svarīgi pārbaudīt, kas ir īpašuma reģistrētie īpašnieki un uz kāda pamata viņi to tur. Zemesgrāmata (Kadaster) parāda īpašumtiesību stāvokli. Tas, vai var vērst piedziņu pret visu īpašumu vai tikai tā nedalītu daļu, lielā mērā nosaka piedziņas izredzes, kā arī izmaksas un laiku, kas būs nepieciešams šī maršruta izveidei.
Ieņēmumu sadale: prioritātes kārtība
Kad īpašums ir pārdots un pirkuma cena saņemta, ieņēmumi ir jāsadala. Ja ir vairāki kreditori — kas parasti notiek īpašuma izpildes gadījumā —, tiek veikta prioritātes noteikšana (rangregeling) (551. pants Rv un turpm.). Notārs vai uzraudzības tiesnesis nosaka, kuriem kreditoriem un kādā secībā tiek samaksāts.
Vispirms ierindojas hipotēkas kreditors. Pēc tam seko visi privileģētie kreditori, piemēram, nodokļu iestādes. Pēc tam tiek segtas pašas izpildes izmaksas. Viss, kas paliek pāri, tiek sadalīts starp apķīlāšanas kreditoriem atbilstoši to apķīlāšanas datuma rangam: augstāka rangs ir tam kreditoram, kurš apķīlājis īpašumu agrāk. Viss, kas paliek pāri pēc pilnīgas sadales, nonāk parādnieka rīcībā.
1. risks: hipotēkas kreditoram ir prioritāte
Visbūtiskākais risks kreditoram ir hierarhijas secība. Bankai vai citam hipotēkas kreditoram ir hipotēkas tiesības uz īpašumu, un tāpēc strukturāli tas ir augstāks par kreditoru, kas piemērojis arestu. Tas nozīmē, ka hipotēkas parāds, tostarp procentu parādi un papildu izmaksas, vispirms tiek segts no pārdošanas ieņēmumiem. Kreditoram ir pieejama tikai tā daļa, kas paliek pāri.
Īpašumam ar augstu hipotēkas parādu salīdzinājumā ar tā tirgus vērtību pēc hipotēkas atmaksas aresta kreditoram var nepalikt praktiski nekas, pat ja īpašums tiek pārdots par saprātīgu cenu.
2. risks: izpildes ieņēmumi ir mazāki nekā paredzēts
Īpašumi, kas tiek pārdoti publiskā izsolē, strukturāli tiek pārdoti par zemāku cenu nekā īpašumi, kas tiek piedāvāti privāti atklātā tirgū. Pretendenti zina, ka pērk piespiedu kārtā izpārdošanā esošu īpašumu: viņiem ir ierobežotas iespējas to apskatīt, īpašuma stāvoklis ne vienmēr ir pilnībā zināms, un pastāv iespēja, ka bijušais iemītnieks labprātīgi nepametīs īpašumu. Tas viss atspoguļojas zemākā solītajā cenā.
Praksē izpildes ieņēmumi parasti ir par 15 līdz 30 procentiem zemāki nekā atklātā tirgus vērtība, dažreiz pat vairāk. Kreditoru, kurš savus aprēķinus ir balstījis uz oficiālo nodokļu vērtību (WOZ) vai novērtējuma ziņojumu, pēc izsoles var sagaidīt nepatīkams pārsteigums.
3. risks: konkurējoši aresta kreditori
Kreditors reti ir vienīgais, kas uzrauga parādnieka īpašumu. Arī citi kreditori var būt piemērojuši arestu, un viņu rangu nosaka datums, kad arests ir reģistrēts Zemesgrāmatā. Priekšroka tiek dota tam, kurš tas ir izdarīts agrāk.
Kreditors, kurš iesaistās vēlu, riskē nonākt prioritātes saraksta beigās, un līdz tam laikam pieejamie līdzekļi būs izsmelti. Tāpēc ieteicams pēc izpildāmā dokumenta iegūšanas pēc iespējas ātrāk sākt aresta procedūru.
4. risks: izmaksas samazina ieņēmumus
Īpašuma piespiedu izpilde ir saistīta ar ievērojamām izmaksām: tiesu izpildītāja atlīdzība par pakalpojumu sniegšanu un aresta uzlikšanu, notāra atlīdzība par izsoli vai privātu pārdošanu, Zemesgrāmatas izdevumi par reģistrāciju un, iespējams, izlikšanas izmaksas, ja parādnieks brīvprātīgi nepamet īpašumu. Visas šīs izmaksas tiek atskaitītas no pārdošanas ieņēmumiem pirms kreditoru atmaksas.
Lai gan izpildes izmaksas ir svarīgākas par parasto prasību izmaksām, tās samazina kreditoram pieejamo tīro ieņēmumu apjomu. Īpašumiem ar relatīvi zemu vērtību vai lielu hipotēkas parādu izmaksas var patērēt ievērojamu daļu no pieejamā pārpalikuma.
5. risks: izpildes rīkojuma process
Parādniekam ir tiesības apstrīdēt izpildi, izmantojot izpildes aizlieguma procedūru (executiekortgeding) pirmstiesas tiesneša priekšā (438. pants Rv). Parādnieks var pieprasīt izpildes apturēšanu, piemēram, ja viņš apgalvo, ka prasījums jau ir (daļēji) samaksāts, ka ir notikusi izpildes pilnvaru ļaunprātīga izmantošana vai ka ir radušies jauni apstākļi, kas kavē izpildi.
Vienkārša maksātnespēja principā nav pietiekams pamats apturēšanai. Taču aizlieguma procedūras prasa laiku un naudu, pat ja kreditoram galu galā tiek pierādīta taisnība. Tādējādi process var aizkavēties nedēļām ilgi, un izmaksas pieaug.
6. risks: hipotēkas kreditora īstenota tūlītēja izpilde
BW 3:268. pants piešķir hipotēkas kreditoram tiesības uz tūlītēju izpildi (parate executie): viņš var pārdot īpašumu bez tiesas dokumenta un bez apķīlāšanas kreditora atļaujas. Ja arī parādnieks nepilda savas hipotēkas saistības, banka parasti nolemj pati sākt izpildi.
Tādā gadījumā apķīlāšanas kreditors pilnībā zaudē kontroli. Banka nosaka laiku, pārdošanas metodi un notāru. Kreditors var tikai gaidīt, lai redzētu, vai viņam kaut kas paliek pāri pēc hipotēkas parāda un papildu izmaksu atmaksas.
7. risks: parādnieka bankrots
Ja parādnieks izpildes procesa laikā tiek pasludināts par bankrotējušu, maksātnespējas administrators pārņem parādnieka tiesības. Mantas arests tad kļūst par maksātnespējas mantas daļu, un individuālā izpilde principā tiek apturēta. Turpmāk jautājums tiek atrisināts maksātnespējas procesā.
Pilnvarotais lemj par īpašuma pārdošanu, un ieņēmumi tiek sadalīti saskaņā ar Bankrota likumu. Nenodrošinātam kreditoram — bez hipotēkas vai ķīlas — tas vairumā gadījumu nozīmē, ka viņam tiks samaksāta tikai ierobežota procentuālā daļa no viņa prasījuma, ja vispār tiks samaksāta kāda summa.
8. risks: atlikušais parāds neko neatrisina
Pat veiksmīga izpilde nenozīmē, ka prasījums ir pilnībā apmierināts. Ja pārdošanas ieņēmumi pēc hipotēkas parāda, izmaksu un citu prasījumu atskaitīšanas nav pietiekami, lai segtu visu prasījumu, paliek atlikušais parāds. Parādnieks par to ir personīgi atbildīgs.
Taču parādniekam, kurš ir zaudējis savu mājokli un, iespējams, nonācis finansiālās grūtībās, parasti ir palicis maz atgūstamu aktīvu. Tad kreditoram oficiāli ir atlikušais prasījums, taču praksē iespēja to faktiski atgūt ir ierobežota.
9. risks: pirmās instances sprieduma izpilde, kamēr jūs zaudējat apelāciju
Pirmajā instancē pieņemts spriedums bieži tiek pasludināts par provizoriski izpildāmu. Tas nozīmē, ka jums ir atļauts turpināt izpildi, kamēr apelācija vēl tiek izskatīta un spriedums līdz ar to vēl nav stājies spēkā. Tas var šķist pievilcīgi, jo jums nav jāgaida, taču tas ir saistīts ar ievērojamu risku: ja apelācija tiek izskatīta pret jums un spriedums tiek atcelts, juridiskais pamats, uz kura pamata jūs vērsāties pret īpašumu, atkrīt ar atpakaļejošu spēku.
Tam var būt tālejošas sekas. Tad jūs būsiet īstenojis izpildi bez derīga īpašumtiesību dokumenta un principā esat atbildīgs par zaudējumiem, ko parādnieks ir cietis šī iemesla dēļ. Tā kā īpašums pa to laiku ir pārdots un nodots trešajai personai, jūs parasti vairs nevarat atsaukt šo pārdošanu: pircējs, kurš labticīgi ieguvis īpašumu izpildes izsolē, ir aizsargāts. Pēc tam jums būs jāatmaksā saņemtie ieņēmumi un papildus jākompensē papildu zaudējumi, piemēram, starpība starp izpildes vērtību un īpašuma faktisko vērtību, pārcelšanās izmaksas un jebkādi izrietošie zaudējumi.
Turklāt šī atbildība ir stingra, uz risku balstīta atbildība: ikviens, kurš izpilda spriedumu, kas vēlāk tiek atcelts, rīkojas uz savu risku, pat ja viņš ir bijis pilnīgi labticīgs. Tāpēc apelācijas zaudēšana var jums izmaksāt vairāk nekā sākotnējā prasība. Šī iemesla dēļ vienmēr izvērtējiet, cik spēcīga ir jūsu lieta, vai otra puse piedāvā regresa tiesības uz atmaksu un vai ir lietderīgi gaidīt apelācijas rezultātu, nevis nekavējoties izpildīt spriedumu.
Kāda ir labākā rīcība kreditoram?
Pirms piedziņas vēršanas pret īpašumu ir nepieciešams veikt rūpīgu novērtējumu. Uzdodiet sev šādus jautājumus: kāda ir īpašuma pašreizējā tirgus vērtība un cik liels ir hipotēkas parāds? Vai ir citi kreditori, kas iesnieguši apķīlāšanas pieteikumus, un kāda ir viņu prioritāte? Vai parādniekam ir aktīvi vai ienākumi, pret kuriem piedziņa ir vienkāršāka un lētāka? Un vai izlīgums — neatkarīgi no tā, vai pastāv piedziņas draudi vai nē — ir reāla iespēja?
Piespiedu izpildes draudi praksē dažreiz ir efektīvāki nekā pati izpilde. Parādnieki, kuri zina, ka uz spēles ir likta viņu māja, bieži vien ir gatavi pieņemt maksājuma vienošanos vai izlīgumu, no kura iepriekš ir atteikušies. Savlaicīgi iesniegta pieprasījuma vēstule vai paziņojums par izpildi var sniegt vēlamo rezultātu, nepabeidzot pilnībā ilgo un dārgo izpildes procesu.
Secinājumi
Īpašuma piespiedu pārdošana ir spēcīgs instruments kreditora rokās, taču tā negarantē pilnīgu prasījuma piedziņu. Process ir saistīts ar vairākiem juridiskiem, finansiāliem un procesuāliem riskiem, kas prasa labu sagatavošanos un stratēģiskas izvēles. Hipotēkas kreditora prioritāte, zemāki izpildes ieņēmumi, tiesvedības izmaksas, iespējamā aizlieguma procedūra un bankrota risks padara šo ceļu par tādu, kuru nevajadzētu izvēlēties vieglprātīgi.
Vai jūs kā kreditors vēlētos, lai tiktu izplānotas jūsu atgūšanas iespējas, vai arī jums ir nepieciešams padoms par to, vai izpilde ir pareizais solis jūsu situācijā? Juristi uzņēmumā Law & More labprāt jums palīdzēs.
Biežāk uzdotie jautājumi
Kas man ir nepieciešams, lai varētu piemērot izpildes arestu īpašumam?
Jums ir nepieciešams izpildāms dokuments: parasti tiesas spriedums, kas ir pasludināts par provizoriski izpildāmu vai kura pārsūdzēšanas termiņš ir beidzies. Pamatojoties uz to, tiesu izpildītājs var izsniegt spriedumu, izdot maksājuma rīkojumu un pēc tam piemērot izpildāmu arestu parādnieka īpašumam.
Cik ilgs laiks paiet no aresta līdz faktiskai pārdošanai?
Tas atšķiras, taču jārēķinās ar vismaz trim līdz sešiem mēnešiem. Likumā noteiktie izpildes izsoļu paziņošanas termiņi, parādnieka iespējamā aizlieguma tiesvedība un jebkādi strīdi par rangu kārtību var vēl vairāk pagarināt procesu. Privāta pārdošana, izmantojot pagaidu noregulējuma tiesneša starpniecību, dažos gadījumos var noritēt ātrāk.
Vai parādnieks var apturēt izpildi?
Parādnieks var ierosināt izpildes aizlieguma procedūru pagaidu noregulējuma tiesnesim un lūgt izpildes apturēšanu. Tas nav viegli izdarāms: nespēja maksāt vien nav pietiekama. Tiesnesis iejaucas, ja ir notikusi varas ļaunprātīga izmantošana, jauni fakti, kas kavē izpildi, vai acīmredzama kļūda spriedumā. Tomēr aizlieguma procedūra vienmēr aizkavē procesu, pat ja parādnieks galu galā gūst panākumus.
Kas notiek, ja pārdošanas ieņēmumi ir mazāki par parādu?
Ja izpildes ieņēmumi nav pietiekami, lai pilnībā apmierinātu prasījumu, paliek atlikušais parāds. Parādnieks paliek personiski atbildīgs par to. Tomēr praksē atlikušā parāda piedziņa ir sarežģīta: parādniekam, kurš ir zaudējis savu mājokli, parasti ir palicis maz atgūstamu aktīvu. Jūs varat reģistrēt atlikušo prasījumu un vēlāk atkārtoti izmantot izpildes pasākumus, ja parādnieks iegūst jaunus aktīvus.
Vai bankai kā kreditoram ir prioritāte pār mani?
Jā. Hipotēkas kreditoram — parasti bankai, kas izsniegusi hipotēku — ir prioritārs stāvoklis, un no pārdošanas ieņēmumiem viņam tiek maksāts pirmais. Tikai tas, kas paliek pāri pēc hipotēkas parāda atmaksas, nonāk pie kreditoriem, kuriem ir piemērots arests, un to sadala atbilstoši viņu aresta datuma rangam.
Vai es kā kreditors varu ierosināt arī privātu pārdošanu?
Ne tieši. Pieprasījums par privātu pārdošanu saskaņā ar BW 3:268(2). pantu ir jāiesniedz parādniekam vai hipotēkas kreditoram, nevis kreditoram, kas piemēro apķīlāšanu. Tomēr jūs varat aktīvi pārdomāt un dot savu piekrišanu, kas palielina iespēju, ka pagaidu noregulējuma tiesnesis apmierinās pieprasījumu. Privāta pārdošana parasti dod lielāku peļņu nekā izsole, kas ir arī jūsu interesēs.
Ko darīt, ja parādniekam īpašums pieder kopā ar kādu citu?
Tad principā jūs varat vērsties pret izpildi tikai pret parādnieka paša nedalīto daļu, nevis pret otra īpašnieka daļu, kurš nav atbildīgs par parādu. Tā kā daļēja daļa ir gandrīz nepārdodama, kreditors, kas piemēro arestu, var pieprasīt kopīpašuma sadalīšanu saskaņā ar BW 3:180. pantu, lai viss īpašums tiktu pārdots un jūs atgūtu no parādnieka ieņēmumu daļu. Tas ir citādi, ja atbildīgi ir abi īpašnieki, piemēram, laulātie, kas precējušies kopīpašumā ar kopīgu parādu; šādā gadījumā viss īpašums var kalpot kā regresa prasījums.
Kas notiek, ja parādnieks izpildes laikā bankrotē?
Parādnieka bankrota gadījumā pilnvarotais pārstāvis īsteno viņa tiesības, un individuālā izpilde principā tiek apturēta. Īpašums kļūst par bankrota mantas daļu. Pilnvarotais pārstāvis pārdod īpašumu un sadala ieņēmumus saskaņā ar Bankrota likumu. Kā nenodrošināts kreditors — bez nodrošinājuma tiesībām — jūs ierindojaties rindas beigās, un pilnīgas piedziņas iespēja ir niecīga.
Vai īpašuma piespiedu izpilde vienmēr ir labākā izvēle?
Ne pēc definīcijas. Īpašuma piedziņa ir smags un dārgs pasākums. Dažos gadījumos citi piedziņas veidi, piemēram, bankas konta atlikumu arests vai algas ieturēšana, ir ātrāki un lētāki. Turklāt piedziņas draudi var būt pietiekami, lai parādnieku pamudinātu uz mierizlīgumu. Ir ieteicams iepriekš konsultēties ar juristu, kurš var izvērtēt piedziņas iespējas jūsu konkrētajā situācijā.
