Īrēta īpašuma izlikšana: kad un kā saimnieks var izlikt

Nīderlandē saimnieks nekad nevar pats izlikt īrnieku. Izlikšanai ir nepieciešams tiesas spriedums, un to var veikt tikai tiesu izpildītājs (gerechtsdeurwaarder) – pat ja īrnieks ir nepārprotami noraidījis savas saistības. Pirms tiesa piešķir šādu atļauju, saimniekam vispirms ir jāizbeidz īres līgums, vai nu to šķirot, vai iesniedzot paziņojumu par tā uzteikšanu.

Kāpēc saimnieks nevar izlikt īrnieku bez tiesas lēmuma?

Pat tad, ja īrnieks ir acīmredzami pārkāpis līguma nosacījumus – mēnešiem ilgi īres parādi , nopietni traucē mājas dzīvi vai īpašuma izmantošana kaut kam tādam, ko īres līgums neatļauj –, saimnieks nedrīkst mainīt slēdzenes vai novietot īrnieka mantas uz ielas. Saimnieks, kurš pats pārņem lietas savās rokās, parasti rīkojas nelikumīgi pret īrnieku, kurš pēc tam var pieprasīt kompensāciju par nodarītajiem zaudējumiem. Tiesas atļauja ir atļauja izlikt īpašumu, nevis darīt to personīgi.

Kā saimnieks var izbeigt īres līgumu pirms izlikšanas?

Izlikšana ir pēdējais solis, nevis pirmais: pirms tiesa atbrīvos īpašumu no īpašuma, ir jāatceļ nomas līgums. Nīderlandes likumi piedāvā saimniekam divus veidus, kā to panākt.

Šķīdums

Līguma izbeigšanai (ontbinding) ir nepieciešams, lai īrnieks nepildītu savas saistības saskaņā ar nomas līgumu – parastie piemēri ir īres parādi un nelikumīga traucēšana. Nepildījumam ir jābūt pietiekami nopietnam, lai attaisnotu līguma izbeigšanu; viens nokavēts maksājums nebūs pietiekams. Dzīvojamo telpu un vidēja lieluma uzņēmumu telpu gadījumā līguma izbeigšanu var panākt tikai tiesas ceļā, nekad ar izīrētāja vēstuli (Nīderlandes Civilkodeksa 7:231. pants). Visas īres lietas neatkarīgi no summas izskata rajona tiesa (kantonrechter).

Paziņojums par darbības pārtraukšanu

Otrais veids ir paziņojums par līguma izbeigšanu (opzegging), un prasības ir atkarīgas no tā, kas tiek izīrēts. Dzīvojamo telpu un vidēja lieluma uzņēmumu telpu gadījumā īrnieks ir aizsargāts: paziņojumu var iesniegt tikai Nīderlandes Civilkodeksa 7:274. un 7:296. pantā uzskaitīto iemeslu dēļ, no kuriem viens ir steidzama īpašuma personīga lietošana. Papildus pamatojumam izīrētājam ir jāievēro arī vairākas formalitātes un termiņi; paziņojums, kas neievēro formalitāti, neizbeidz nomas līgumu.

Ko darīt, ja īpašums ir 230a biznesa telpa?

Ne katram komercīpašuma nomas līgumam ir vienāda aizsardzība. Ja iznomātā telpa nav ne dzīvojamā, ne vidēja lieluma komerctelpa – kategorija, kas praksē pazīstama kā 230.a komerctelpa saskaņā ar Nīderlandes Civilkodeksa 7:230.a pantu –, īrniekam nav iepriekš aprakstītās īres aizsardzības, un izīrētājs var relatīvi ātri izbeigt nomas līgumu.

Tas nav tas pats, kas iespēja ātri izlikt. 230.a panta īrniekam ir tiesības uz aizsardzību pret izlikšanu: divu mēnešu laikā pēc rakstiska paziņojuma par izlikšanu viņš var lūgt tiesu pagarināt izlikšanas periodu. Tiesa var piešķirt pirmo pagarinājumu līdz vienam gadam, un īrnieks, kurš jau ir atstājis vai atbrīvojis telpu, joprojām var iesniegt šo lūgumu.

Tiesa izvērtē abu pušu intereses un piešķir pagarinājumu, ja izlikšana nopietni kaitētu īrnieka interesēm un šīs intereses ir svarīgākas par izīrētāja interesēm īpašuma lietošanā. Ja tiesa noraida lūgumu, principā nav iespējams iesniegt apelācijas vai kasācijas sūdzību par šo lēmumu, galvenais izņēmums ir gadījumi, kad tiesa nepareizi piemērojusi 7:230a pantu vai to vispār nav piemērojusi.

Vai apelācija aptur izlikšanu?

Parasti, jā: apelācijas iesniegšana parasti aptur spriedumu un līdz ar to arī izlikšanu, līdz apelācijas tiesa ir pieņēmusi lēmumu. Pastāv viens svarīgs izņēmums – ja tiesa ir atzinusi izlikšanas rīkojumu par izpildāmu, neskatoties uz apelāciju, īrnieka apelācija neko neaptur, un izīrētājs var turpināt lietu.

Rīcība šādā situācijā rada reālu risku izīrētājam. Ja apelācijas tiesa vēlāk pieņems atšķirīgu lēmumu, izlikšana jau būs notikusi, un izīrētājam var tikt izvirzīta prasība par atlīdzību par izlikšanas sekām, kurai nekad nevajadzēja notikt. Saskaņā ar Augstākās tiesas judikatūru šo risku uzņemas puse, kas izpilda spriedumu, kurš vēlāk tiek atcelts.

Kas notiek, kad tiesa ir devusi atļauju?

Spriedumā ir noteikts datums, no kura īpašumu var atbrīvot, un saimniekam ir jāiesaista tiesu izpildītājs, lai to izpildītu. Tiesu izpildītājs paziņo īrniekam par izlikšanas rīkojumu, kas praksē dod īrniekam pēdējo iespēju brīvprātīgi aiziet; lielākā daļa izlikšanu ar to beidzas.

Ja īrnieks nepamet dzīvokli, izlikšana notiek, un tās izmaksas sedz īrnieks. Saimniekam parasti šīs izmaksas ir jāapmaksā avansā un pēc tam jāpiedzen, kas ir vēl viens iemesls, kāpēc labi sagatavota lieta ir svarīga: pamatā esošā sprieduma stingrība nosaka, cik lielu daļu no šiem izdevumiem var reāli atgūt.

Kas jums kā saimniekam jāpārbauda?

• Pārbaudiet, vai telpa ir dzīvojamā, vidēja lieluma biznesa telpa vai 230a biznesa telpa, jo aizsardzība atšķiras.
• Dokumentējiet parādus vai traucējumus un nosūtiet rakstisku pieprasījumu pirms tiesvedības uzsākšanas.
• Pārbaudiet, vai paziņojumā par līguma izbeigšanu ir norādīts likumā noteikts pamatojums saskaņā ar BW 7:274. vai 7:296. pantu un vai tas atbilst formālajām prasībām.
• Lūdziet tiesu pasludināt spriedumu par izpildāmu, neskatoties uz apelāciju, un pirms tā izmantošanas izvērtējiet risku.

Kas jums kā īrniekam jāpārbauda?

• Pārbaudiet, vai saimniekam ir tiesas spriedums, kas atceļ vai izbeidz īres līgumu un atļauj izlikšanu.
• Pārbaudiet datumu, no kura spriedums atļauj izlikšanu, un vai tas ir izpildāms, neskatoties uz apelāciju.
• Kā 230a īrniekam divu mēnešu laikā pēc rakstiskā paziņojuma par izlikšanu lūgt tiesu pagarināt izlikšanas periodu.
• Saglabājiet pierādījumus par zaudējumiem, ja saimnieks jūs izlikis bez sprieduma vai bez tiesu izpildītāja.

Ko mēs varam darīt jūsu labā izlikšanas gadījumā?

Mūsu īres tiesību juristi konsultē izīrētājus un īrniekus par izlikšanu, īrnieku tiesībām un Īres tribunāla procesiem; pilnīgāks procedūras apraksts ir sniegts mūsu rakstā par izlikšanu Nīderlandē.

• Mēs izvērtējam, vai jūsu īres līgumu var lauzt vai izbeigt, un uz kāda likumā noteiktā pamata.
• Mēs sagatavojam paziņojumu par sabiedrības darbības izbeigšanu vai pavēsti par sabiedrības likvidāciju un izlikšanu no dzīvokļa apakšrajona tiesā.
• Mēs aizstāvam īrniekus dzīvojamās ēkas šķiršanas un izlikšanas procesos.
• Mēs iesniedzam pieprasījumu par 230a īrnieka izlikšanas perioda pagarināšanu divu mēnešu termiņā.
• Mēs pieprasām zaudējumu atlīdzību pēc nelikumīgas izlikšanas vai aizstāvam saimnieku pret šādu prasību.

Kopsavilkums

• Saimnieks nekad nevar pats izlikt īrnieku; izlikšanai vienmēr ir nepieciešams tiesas spriedums, ko izpilda tiesu izpildītājs.
• Īres līgumam vispirms ir jābeidzas, to anulējot vai iesniedzot paziņojumu, pamatojoties uz vienu no likumā noteiktajiem pamatiem (Nīderlandes Civilkodeksa 7:274. un 7:296. pants).
• 230a komercplatību īrniekiem nav īres aizsardzības, bet ir aizsardzība pret izlikšanu: viņi divu mēnešu laikā var lūgt tiesai pagarinājumu līdz vienam gadam.
• Apelācija parasti aptur izlikšanu, ja vien tiesa nepasludina spriedumu par izpildāmu, neskatoties uz apelāciju.
• Īpašnieks, kurš izliek mājokli bez sprieduma vai bez tiesu izpildītāja, parasti rīkojas nelikumīgi un riskē ar zaudējumu atlīdzības prasību.

Biežāk uzdotie jautājumi