Nekustamā īpašuma tiesības

Rūpīga īpašuma izpēte ietver: Zemesgrāmatas izpēti (īpašumtiesības, hipotēkas, arestu tiesības), zonējuma plāna pārbaudi, konstrukciju stāvokļa un atļauju vēstures pārbaudi, augsnes piesārņojuma sertifikātus, VvE dokumentus (dzīvokļiem), īres līgumus un pakalpojumu maksas, kā arī vides un azbesta ziņojumus. Komercīpašumu gadījumā svarīgi ir arī īres ienākumi, brīvo telpu riski un tirgus vērtība. Law & More koordinē visu rūpīgas izpētes procesu.

Kad patērētājs iegādājas mājokli, likums paredz trīs dienu atteikuma periodu pēc parakstīta pirkuma līguma saņemšanas. Šajā periodā pircējs var atteikties no pirkuma, nenorādot iemeslu un nemaksājot soda naudu. Atteikuma periodam jāietver vismaz divas darba dienas. Pēc tā beigām līgums kļūst saistošs, ievērojot visus iepriekš saskaņotos nosacījumus.

Dzīvojamo telpu īrniekiem ir plaša aizsardzība pret līguma izbeigšanu. Izīrētājs var izbeigt īres līgumu tikai likumā noteiktu iemeslu dēļ, piemēram, steidzamas personīgas lietošanas gadījumā, un viņam ir jāievēro pareizs paziņošanas termiņš. Ja īrnieks nepiekrīt līguma izbeigšanai, īres līgums turpinās, līdz tiesa pieņem lēmumu. Komerctelpu gadījumā situācija atšķiras atkarībā no to veida.

Ēka tiek sadalīta dzīvokļu tiesībās ar notariālu sadales aktu, kas tiek reģistrēts Zemesgrāmatā. Aktā ir aprakstītas privātās daļas un koplietošanas daļas, un tajā ir ietverti sadales noteikumi. Sadalot ēku, saskaņā ar likumu rodas Māju īpašnieku biedrība (VvE), kuras biedrs ir katrs dzīvokļa īpašnieks.

Ja piegādātajai mantai nepiemīt īpašības, kuras pircējs bija tiesīgs sagaidīt, pastāv neatbilstība līgumam. Pircējam saprātīgā termiņā ir jāpaziņo par defektu pārdevējam. Atkarībā no apstākļiem pircējs var pieprasīt remontu, cenas samazinājumu, kompensāciju vai līguma atcelšanu. Tas, vai pārdevējs ir atbildīgs, daļēji ir atkarīgs no saskaņotajām klauzulām un pircēja pienākuma veikt izmeklēšanu.

Pirkuma līgums fiksē vienošanos starp pircēju un pārdevēju, un tas ir saistošs pēc tam, kad abas puses to ir parakstījušas (ievērojot pārdomu periodu un visus iepriekš noteiktos nosacījumus). Tomēr īpašumtiesības pāriet tikai ar notariālu nodošanas aktu, ko sastāda notārs un pēc tam reģistrē Zemesgrāmatas publiskajos reģistros. Starp pirkumu un nodošanu parasti paiet vairākas nedēļas vai mēneši.

Šī ir pirkuma līguma klauzula, kas ļauj pircējam bez maksas atcelt pirkumu, ja viņš nevar nokārtot hipotēku noteiktajā termiņā. Pircējam ir laikus un rakstiski jāizmanto šis nosacījums, parasti iesniedzot vienu vai vairākus aizdevēja atteikumus. Ja termiņš beidzas, aizsardzība zaudē spēku un var būt jāmaksā soda nauda parasti 10% apmērā.

Papildus pirkuma cenai pircējs parasti maksā īpašuma nodošanas nodokli (vai PVN jaunbūvēm), notāra atlīdzību par īpašuma nodošanas aktu un hipotēkas aktu, kā arī reģistrācijas izmaksas Zemesgrāmatā. Nekustamā īpašuma aģenta komisijas maksu parasti sedz puse, kas nolīgst aģentu. Precīzs sadalījums ir noteikts pirkuma līgumā.

Dzīvojamo telpu īrniekiem ir plaša likumā noteikta aizsardzība, tostarp aizsardzība pret līguma izbeigšanu un īres maksas paaugstināšanu. Attiecībā uz komercplatībām likums nošķir “mazumtirdzniecības telpas” (piemēram, veikalus un viesmīlības uzņēmumus ar saviem termiņa un līguma izbeigšanas noteikumiem) un “citas uzņēmējdarbības telpas” (piemēram, birojus ar ievērojami mazāku aizsardzību). Piemērojamais režīms stingri nosaka katras puses nostāju.

Nē. Regulētām dzīvojamām telpām likumā noteiktie maksimālie īres maksas pieauguma ierobežojumi attiecas uz gada īres maksas pieaugumu, ko nosaka valdība. Privātajā sektorā partijām ir lielāka brīvība, taču bieži tiek piemērotas līgumiskas indeksācijas klauzulas un pēdējos gados arī likumā noteiktie ierobežojumi. Noteiktos apstākļos īrnieks var iesniegt Īres tribunāla vai tiesas pārskatītu ierosināto īres maksas pieaugumu.

Servitūts ir apgrūtinājums, kas uzlikts uz vienu īpašumu (kalpojošo zemi) par labu citam īpašumam (dominējošajai zemei), piemēram, ceļa tiesības. Servitūts rodas, to izveidojot ar notariālu aktu un reģistrējot Zemesgrāmatā, vai ar noilgumu. Tā saturs un darbības joma galvenokārt izriet no izveidošanas akta.

Māju īpašnieku biedrības lēmumi noteiktos apstākļos var tikt anulēti vai atzīti par spēkā neesošiem, piemēram, ja tie ir pretrunā ar sadales aktu, noteikumiem vai saprātīguma un taisnīguma standartiem. Īpašnieks var lūgt rajona tiesu atcelt lēmumu īsā likumā noteiktajā termiņā. Tiesvedību var uzsākt arī par atliktajiem uzturēšanas maksājumiem vai rezerves fonda pārvaldību.

Zemes nomas līgums dod tiesības izmantot un baudīt citas puses zemi apmaiņā pret zemes nomas maksu (kanonu). Turpretī apbūves tiesības dod tiesības iegūt īpašumā ēkas, darbus vai stādījumus citas puses zemē, uz tās vai virs tās atsevišķi no pašas zemes īpašumtiesībām. Abas ir neatkarīgas nekustamā īpašuma tiesības, kas izveidotas ar notariālu aktu un kuras var nodot vai apgrūtināt.

Īpašnieks nedrīkst izlikt īrnieku pēc savas iniciatīvas; tam ir nepieciešams tiesas spriedums. Tiesvedība parasti sākas ar tiesas pavēsti, kurā tiek prasīts īres līguma atcelšana un izlikšana, piemēram, īres parādu dēļ. Ja tiesa prasību apmierina, izlikšanu var veikt ar tiesu izpildītāja palīdzību. Steidzamos gadījumos dažreiz ir iespējama pagaidu noregulējuma tiesvedība.

Ar komercīpašumu likmes ir augstas, un juridiskie, nodokļu un strukturālie aspekti ir sarežģīti. Rūpīga izpēte nosaka tādus riskus kā esošie īres līgumi, servitūti, publisko tiesību ierobežojumi, augsnes piesārņojums un zonējuma plāna ierobežojumi. Identificējot šos riskus pirms parakstīšanas, pircējs var pielāgot cenu, noteikumus vai garantijas vai arī izlemt atteikties no darījuma.

VvE, cita starpā, ir jāsasauc ikgadējās sanāksmes, jāuztur rezerves fonds lieliem apkopes darbiem un jāapdrošina ēka. Kopš 2018. gada ir spēkā likumā noteikta minimālā iemaksa rezerves fondā. Pērkot dzīvokli, vienmēr jautājiet par finansiālo stāvokli un VvE protokolu.

Ja pārdevējs slēpj viņam zināmu defektu, kas neļauj īpašumu normāli lietot, viņš var būt atbildīgs, neskatoties uz klauzulu “pirkts kā redzēts”. Pircējs var pieprasīt remontu, kompensāciju vai, nopietnos gadījumos, pirkuma atcelšanu. Ir svarīgi savlaicīgi paziņot par defektu.

Apakšīre parasti ir atļauta tikai ar izīrētāja piekrišanu, un īres līgums to bieži vien skaidri aizliedz. Nelikumīga apakšīre var izraisīt īres līguma izbeigšanu un pienākumu nodot jebkādu peļņu. Pašvaldības arī bieži vien nosaka savus noteikumus attiecībā uz īstermiņa īri.

Ar zemes nomas līgumu jūs varat izmantot kāda cita zemi apmaiņā pret periodisku maksu (kanonu), savukārt apbūves tiesības padara jūs par ēkas vai būves īpašnieku, kas atrodas uz kāda cita zemes. Abas ir īpašuma tiesības, kas nodibinātas pie notāra un reģistrētas Zemesgrāmatā.

Privātpersonai, kas iegādājas mājokli, ir trīs dienu likumā noteiktais atteikuma termiņš pēc parakstīta pirkuma līguma saņemšanas, un pēc tam tā var atteikties no līguma, nenorādot iemeslu. Turklāt priekšnosacījums, piemēram, finansējuma gadījumā, piedāvā izeju no līguma noteiktajā termiņā.