Nīderlandes notārs un īpašuma likumīga nodošana: ceļvedis starptautiskiem pircējiem

Ja pērkat māju Nīderlandē , no notāra izvairīties nevar . Nīderlandes likumi neļauj privāti mainīt īpašnieku: īpašuma nodošana jāveic Nīderlandes civiltiesību notāram, un tā jāreģistrē publiskajos reģistros. Pircējiem no valstīm, kur katra pārdošanas puse nolīgst savu juristu, šī ir vismazāk pazīstamā procesa daļa un tur rodas visdārgākie pārpratumi.

Kas ir Nīderlandes civiltiesību notārs

Nīderlandes notārs nav vecākais jurists ar zīmogu. Amats ir publisks: notāru ieceļ ar karaļa dekrētu, kurā noteikta arī reģistrācijas vieta (3. pants, Wet op het notarisambt), un viņam ir tiesības sastādīt autentiskus aktus, ja to pieprasa likums vai ja to lūdz kāda puse (2. pants, Wna). Šādam aktam ir īpašs pierādījuma statuss, un to bieži vien var izpildīt bez tiesas sprieduma.

Divas svarīgas sekas:

• Notāram ir pienākums rīkoties. Notāram ir jāveic darbs, ko tam uzliek likums vai pieprasa puse, izņemot dažus ierobežotus izņēmumus (Wna 21. pants).
• Notārs nav neviena pusē. Notārs pilda amatu neatkarīgi un darbojas sabiedrības interesēs. visi tiesību akta pusēm, objektīvi un ar vislielāko iespējamo rūpību (Wna 17. pants).

Kā notārs atšķiras no jurista jūsu valstī

Anglijā, Īrijā, Amerikas Savienotajās Valstīs un daudzās citās valstīs katra īpašuma tiesību pārņēmēja puse norīko savu partijisku juristu. Nīderlandes notārs ir pretējs: viens neitrāls valsts ierēdnis, kas apkalpo darījumu, nevis ir viena no pusēm. Ārvalstu "notārs", kas daudzās valstīs tikai apliecina parakstus, ieņem daudz šaurāku amatu un nav noderīgs salīdzinājums.

Notārs pārbauda īpašumtiesības, sagatavo un izskaidro aktus, glabā naudu un reģistrē pārskaitījumu, taču nevedīs sarunas par cenu, nekonsultēs par darījuma pamatotību un nerīkosies jūsu vārdā strīdā.

Pienākums informēt un tā robežas

Saskaņā ar Wna 17. pantu neitralitāte ir saistīta ar pienākumu informēt: notāram pirms parakstīšanas ir jānodrošina, lai katra puse saprastu akta saturu un riskus, — pienākums, kas vācu-holandiešu tradīcijā pazīstams kā Belehrungspflicht . Ja puse ir vājāka, mazāk pieredzējusi vai nerunā attiecīgajā valodā, šis pienākums kļūst stingrāks, un notārs, kurš paraksta dokumentu, zinot, ka pircējs nav sapratis būtisku jautājumu, riskē ar disciplinārsodu un atbildību.

Taču abu pušu informēšana nav aizstāvība. Ja pircējs un pārdevējs patiesi konfliktē — par defektiem, kas atklāti pirms darījuma pabeigšanas, spiedienu mainīt datumu vai nosacījuma nozīmi —, notārs paliek pa vidu. Tieši šādos gadījumos pircējam ir nepieciešams kāds, kura vienīgais pienākums ir pret pircēju.

Kad nolīgt arī savu advokātu

• Līgums ir nestandarta, vai arī pārdevējs ir attīstītājs vai investors, kas izmanto savus noteikumus.
• Jūs pērkat izsolē, no mantojuma vai uzņēmuma vai no pārdevēja, kurš nonācis finansiālās grūtībās.
• Īpašumam ir zemes nomas līgums (erfpacht), pieminekļa sarakstā iekļauts elements vai neparasts servitūts.
• Pastāv strīds par defektiem, depozītiem, sodiem vai datumiem, vai arī par to iespējamību.
• Pirkums skar jūsu dzīvesvietas statusu, laulības šķiršanu, laulāto mantisko attiecību regulējumu vai pārrobežu mantojumu.

Abi ir viens otru papildinoši: notārs noformē pārskaitījumu, jūsu advokāts pārliecinās, ka darījums ir tāds, kādu jums vajadzētu noslēgt.

Divi posmi: pienākums un pāreja

Šis ir vissvarīgākais strukturālais punkts Nīderlandes īpašuma tiesībās : tas nodala pienākumu veikt nodošanu no pašas nodošanas . Derīgai nodošanai ir nepieciešams derīgs īpašumtiesību dokuments, persona, kurai ir tiesības rīkoties ar īpašumu, un derīgs nodošanas akts (BW 3:84. pants). Nekustamā īpašuma gadījumā šī nodošana ir akts, kas parakstīts pie Nīderlandes civiltiesību notāra, kam seko šī akta reģistrēšana publiskajos reģistros (BW 3:89. pants).

Īpašuma līgums , ko bieži dēvē par “pagaidu” pirkuma līgumu, tādējādi rada saistošu pienākumu pirkt un pārdot. Tas nepadara jūs par īpašnieku. “Pagaidu” ir maldinošs: tiklīdz ir beidzies pārdomu periods, tas jūs pilnībā saista. Īpašumtiesības pāriet tikai tad, kad tiek reģistrēts nodošanas akts.

No piedāvājuma līdz reģistrācijai

Rakstveida prasība un atteikuma periods

Ja pircējs ir fiziska persona, kas nedarbojas profesionālās vai uzņēmējdarbības ietvaros, un īpašums ir paredzēts dzīvošanai, pirkuma līgums jānoslēdz rakstiski (BW 7:2. pants). Rokasspiediens, e-pasta saziņa vai WhatsApp saziņa neuzliek saistības patērētājam-pircējam.

Tas pats noteikums paredz mājokļa pircējam trīs dienu atteikuma termiņu. Tas sākas nākamajā dienā pēc parakstītā līguma saņemšanas, nav jānorāda iemesls, un kompensācija nav jāmaksā. Tam jāietver vismaz divas dienas, kas nav sestdiena, svētdiena vai svētku diena; pretējā gadījumā termiņš tiek pagarināts. Šīs tiesības pieder tikai pircējam, un laiks tiek skaitīts no saņemšanas brīža, tāpēc saglabājiet pierādījumu par to, kad līgums ir nonācis pie jums.

Depozīts vai bankas garantija

Standarta pirkuma līguma paraugs paredz, ka pircējam ir jāsniedz nodrošinājums: vai nu skaidras naudas depozīts ( waarborgsom ), kas iemaksāts notāra trešās personas kontā, vai bankas garantija ( bankgarantie ) no Nīderlandē reģistrētas bankas. NVM, VBO, VastgoedPRO un Vereniging Eigen Huis pirkuma līguma paraugā summa ir noteikta 10% apmērā no pirkuma cenas, kas jāmaksā dažas nedēļas pirms darījuma pabeigšanas. Paraugā ir iekļauta arī soda klauzula: pircējs, kurš nepabeidz darījumu, parasti ir parādā summu, kas vienāda ar depozītu. Pielāgojiet jebkuru finansēšanas nosacījumu savam hipotēkas grafikam.

Nosaukuma pārbaude un Kadaster meklēšana

Kadaster uztur publiskus reģistrus, kuros reģistrē faktus, kas attiecas uz reģistrēta īpašuma juridisko statusu (BW 3:16. pants), un darbības, kas ietekmē šo statusu, ir reģistrējamas (BW 3:17. pants). Tas padara Nīderlandes īpašuma tiesību pārņemšanas darījumus drošus: reģistrējamu faktu, kas nav reģistrēts jūsu iegādes reģistrācijas brīdī, parasti nevar izmantot pret jums, ja vien jūs par to nezinājāt (BW 3:24. pants).

Notārs parasti pārbauda:

• pārdevēja īpašumtiesības un iepriekšējo aktu ķēde;
• esošās hipotēkas, kas ir jāatmaksā un jāatbrīvo pēc līguma noslēgšanas;
• pieķeršanās un konfiskācijas (Beslāgena) pret pārdevēju vai īpašumu;
• servitūti, citas lietu tiesības un kvalitatīvas vai ķēdes saistības;
• zemes noma (erfpacht): zemes nomas maksa, pārskatīšanas datumi un termiņa beigas;
• publisko tiesību ierobežojumi, piemēram, pieminekļa statuss vai pašvaldību lēmumi par izpildi;
• īpašuma sadales un īpašnieku apvienības akts, ja īpašums ir dzīvoklis;
• abu pušu identitāti, rīcībspēju un laulības statusu.

Tikpat svarīgi ir tas, ko notārs nepārbauda : ne ēkas stāvokli, grīdas platību, mitrumu, azbestu vai pamatus, ne to, vai piebūve bija atļauta, ja vien tas nav norādīts reģistros, ne arī vērtību. Stāvoklis un atbilstība plānojumam ir jūsu atbildība, kas jānokārto pirms līguma parakstīšanas vai nosacījuma piemērošanas.

Trešās puses konts un naudas pārvietošanas veids

Notāram ir jāuztur viens vai vairāki īpaši konti uz sava vārda, norādot šo statusu, kas paredzēti tikai citu personu naudai (Wna 25. pants). Tā ir notāra kontu pārvaldīšana (derdengeldenrekening) . Nauda ir norobežota: tā nepieder notāram un nav pieejama notāra kreditoriem. Tāpēc Nīderlandes izpilde ir droša bez darījumu aģentiem vai saistībām starp pretējās puses juristiem.

• Notārs izsniedz konta izrakstu (piezīme par afrekening), kas sedz cenu, īpašuma tiesību nodošanas nodokli, nodevas, reģistrācijas izmaksas, pakalpojumu maksas un vietējo nodokļu sadalījumu, kā arī depozītu.
• Jūs pārskaitāt atlikumu no jūsu vārdā atvērta konta dzēsto līdzekļu veidā, parasti ne vēlāk kā darba dienā pirms darījuma pabeigšanas; jūsu aizdevējs izmaksā aizdevumu uz to pašu kontu. Bez dzēsto līdzekļu saņemšanas līgums netiek parakstīts.
• Pēc parakstīšanas, reģistrācijas un galīgās pārbaudes notārs izpērk pārdevēja hipotēku, samaksā pārdevējam un iemaksā īpašuma nodošanas nodokli.

Pārdevējam samaksa netiek veikta parakstīšanas brīdī, bet gan pēc tam, kad notārs apstiprina īpašuma tiesību pārreģistrāciju un nav iejaukta aresta vai jaunas hipotēkas. Šī sprauga jūs aizsargā.

Akti, paraksti un valoda

Pēc pabeigšanas parasti tiek parakstīti divi notariālie akti: īpašuma nodošanas akts ( akte van levering vai transportakte ), BW 3:89. pantā noteiktais piegādes akts, un, ja jūs aizņematies, hipotēkas akts ( hypotheekakte ), kas rada jūsu aizdevēja nodrošinājuma tiesības, kuras arī tiek nodibinātas ar notariālu aktu (BW 3:260. pants) un stājas spēkā pēc reģistrācijas publiskajos reģistros (BW 3:89. pants). Tikšanās ilgst līdz stundai. Pirms parakstīšanas notārs izskata aktus, izskaidro to saturu un sekas, kā arī atbild uz jautājumiem. Līdzi jāņem oriģināli personu apliecinoši dokumenti; kopijas netiek pieņemtas.

Nīderlandes notariālais akts tiek sastādīts nīderlandiešu valodā: 42. pants (Wna) un 43. pants (Wna) nosaka, ka akts jāparaksta šajā valodā. Ja klātesošajai pusei nav pietiekamu nīderlandiešu valodas zināšanu, ir obligāti jāizmanto zvērināta tulka palīdzība no zvērinātu tulku un tulkotāju reģistra (Rbtv) un akta tulkojums, un aktā ir norādīts, ka tas ir izdarīts. Praksē biroji, kuriem ir pieredze darbā ar starptautiskiem pircējiem, iepriekš nodrošina projektu tulkojumu angļu valodā un vienojas par tulku. Pieprasiet projektus vairākas dienas iepriekš. Noteicošais ir teksts nīderlandiešu valodā.

Paraksts ar pilnvaru

Jums nav jāatrodas Nīderlandē. Ir ierasts izsniegt pilnvaru ( volmacht ), kas pilnvaro notariāta darbinieku parakstīties jūsu vārdā. Pati pilnvara parasti ir jāparaksta pie notāra — Nīderlandē vai ārzemēs ar legalizāciju vai apostille, bieži vien ar apliecinātu tulkojumu. Sakārtojiet to vairākas nedēļas iepriekš; identifikācija saskaņā ar nelikumīgi iegūtu līdzekļu legalizācijas noteikumiem joprojām ir spēkā.

Reģistrācija un brīdis, kad tiek nodota īpašumtiesības

Pēc parakstīšanas notārs iesniedz aktu Kadaster pārvaldītajos publiskajos reģistros, parasti elektroniski tajā pašā dienā; pēc tam tas tiek apstrādāts Basisregistratie Kadaster, kas parasti aizņem dažas darba dienas. Kadaster iekasē fiksētu summu par katru iesniegto aktu; šīs maksas Kadaster nosaka katru gadu savā tarifu noteikumā un publicē Staatscourant, tāpēc savā piedāvājumā jautājiet par aktuālo summu.

Īpašumtiesības pāriet reģistrācijas, nevis parakstīšanas brīdī (BW 3:89. pants). Reģistrācija stājas spēkā ar brīdi, kad dokuments tiek iesniegts kadastra birojam (BW 3:19. pants), tāpēc laika posms starp parakstīšanu un reģistrāciju tiek uzturēts īss. Pēc tam notārs veic pēdējo pārbaudi, pirms izsniedz naudu.

Maksa un notāra izvēle

Esošās mājas gandrīz vienmēr tiek pārdotas par maksu (kosten koper) — “izmaksas pircējam”: pircējs maksā īpašuma nodošanas nodokli un īpašuma nodošanas akta izmaksas. Tā kā maksā pircējs, pircējs parasti izvēlas notāru. Nepieņemiet vienkārši pārdošanas aģenta ieteikumu.

Notāra nodevas nav noteiktas ar likumu un dažādās iestādēs atšķiras, tāpēc iegūstiet rakstiskus piedāvājumus un salīdziniet tos ar līdzīgiem. Piedāvājumā atsevišķi jānorāda maksas par īpašuma nodošanas aktu un hipotēkas aktu, Kadaster reģistrācijas maksas, meklēšanas izmaksas un jebkādas maksas par tulkošanu, tulku vai pilnvaru. Īpašuma nodošanas nodoklis ( overdrachtsbelasting ) ir atsevišķs un maksājams nodokļu iestādēm. Likmes ir norādītas Wet op belastingen van rechtsverkeer un tiek koriģētas, izmantojot ikgadējo Belastingplan: samazināta likme pircējam, kurš dzīvos īpašumā kā galvenā dzīvesvieta, vienreizējs atbrīvojums atbilstošiem jaunajiem pircējiem noteiktā vērtības ierobežojumā, kas tiek indeksēts katru gadu, augstāka likme mājoklim, kurā pircējs neapdzīvos, un atsevišķa likme nedzīvojamam īpašumam. Belastingdienst publicē likmes un pašreizējo vērtības ierobežojumu; pārbaudiet tos gadam, kurā aizpildāt veidlapu, un skatiet mūsu rakstu par īpašuma nodošanas nodokli un pircēja izmaksām.

Ja pārdevējam ir finansiālas grūtības

Ja pārdevējam ir pārmērīgi parādi vai viņš nonāk bankrota priekšā, laika posms starp līguma noslēgšanu un īpašuma nodošanu kļūst bīstams: kreditors var reģistrēt arestu vai pārdevējs var tikt pasludināts par bankrotējušu pirms jūsu īpašuma tiesību akta reģistrācijas, atstājot jums prasījumu pret maksātnespējīgu pārdevēju, nevis māju.

Nīderlandes tiesību akti paredz īpašu aizsardzību: pašu pirkumu var reģistrēt publiskajos reģistros (BW 7:3. pants), un šo soli parasti sauc par Vormerkung . Pēc reģistrācijas noteiktus vēlākus notikumus, tostarp aresta uzlikšanu un pārdevēja bankrotu, nevar izmantot pret jums ierobežotā likumā noteiktajā laika posmā, ja vien īpašuma nodošana notiek šajā laikā. Tas nenotiek automātiski: to organizē notārs, ievērojot noteiktus nosacījumus un termiņus. Ja meklēšanas laikā tiek atklāts arests vai hipotēka, kas pārsniedz cenu, nekavējoties konsultējieties ar notāru.

Nelikumīgi iegūtu līdzekļu legalizācijas noteikumi, identifikācija un ziņošana

Tas visvairāk pārsteidz ārvalstu pircējus. Notāriem ir jāievēro Nīderlandes tiesību akti par nelikumīgi iegūtu līdzekļu legalizācijas novēršanu jeb Wwft (Wwft 1.a pants), un viņiem ir jāveic klienta izpēte (Wwft 3. pants): jānoskaidro un jāpārbauda jūsu identitāte, jāidentificē galīgais faktiskais īpašnieks, ja ir iesaistīts uzņēmums, jānoskaidro attiecību mērķis un raksturs, kā arī pastāvīgi jāuzrauga darījumi.

Praksē notārs pieprasīs oriģinālus personu apliecinošus dokumentus un uzdos jautājumus, kas var šķist uzmācīgi: no kurienes nāk nauda, ​​kā tā ir uzkrāta, kāpēc līdzekļi nonāk no konkrētas valsts vai konta un kas kontrolē uzņēmumu, kas veic iegādi. Esiet gatavi iesniegt bankas izrakstus, cita īpašuma pārdošanas pierādījumus, dāvinājuma aktu vai darba stāžu. Līdzekļi no trešās personas, no ārpus ES esošas valsts vai neizskaidrojamā veidā piesaista rūpīgu pārbaudi un aizkavē lietas pabeigšanu.

Notāram ir arī likumā noteikts pienākums ziņot par neparastiem darījumiem FIU-Nederland, Nīderlandes Finanšu izlūkošanas vienībai (Wwft 16. pants). Notārs nedrīkst jums paziņot, ka ir iesniegts ziņojums. Nekas no tā nav personisks vai apspriežams: jau pašā sākumā iesniedziet notāram dokumentētu pārskatu par saviem līdzekļiem, un process noritēs gludi.

Ko Law & More var darīt

Notārs noformē pārskaitījumu; mēs rūpējamies par jūsu vietu tajā. Law & More pārskata pirkuma līgumu pirms tā parakstīšanas vai pirms atteikuma termiņa beigām, pārbauda finansēšanas un apsekošanas nosacījumus, depozīta un soda klauzulu, kā arī sniedz konsultācijas gadījumos, kad zemes noma, īpašnieku asociācija, pieminekļu iekļaušana sarakstā vai pārdevēja finansiālas grūtības sarežģī lietas. Mēs arī rīkojamies, ja defekti, kavēšanās vai neveiksmīga pabeigšana pārvēršas strīdā. Ja jūs pērkat Nīderlandē un vēlaties, lai dokumentus izlasītu jurists, kas darbojas tikai jūsu vārdā, sazinieties ar mums.