Nekustamā īpašuma jurists
Nīderlandē

Vai jūsu mājas pirkums ir apdraudēts, vai pēc īpašuma nodošanas atklājāt nopietnu defektu vai arī jūsu darbuzņēmējs veic nekvalitatīvu darbu? Nekustamā īpašuma jurists Nīderlandē palīdzēs jums pirms līguma parakstīšanas un strīda gadījumā. Šajā lapā jūs izlasīsiet, kuri Nīderlandes noteikumi attiecas uz īpašuma pirkšanu, īri, būvniecību un īpašumtiesībām, kādi ir termiņi un kā mēs jums palīdzam.

Klientu vērtējums Law & More 9.6 no 10 uz Klantenvertellen, Nīderlandes atsauksmju platforma (81 atsauksme, 2026. gada oktobris).

Kad jums ir nepieciešams nekustamā īpašuma jurists Nīderlandē?

Jums ir nepieciešams nekustamā īpašuma jurists, ja pirms parakstīšanas ir jāpārbauda līgums par īpašumu vai ja rodas strīds par īpašumu. Standarta mājas pirkuma gadījumā jurista pakalpojumi nav juridiski obligāti, taču savlaicīga konsultācija bieži vien novērš dārgas kļūdas.

Klienti vēršas pie mums šādās situācijās:

• pircējs vai pārdevējs vēlas izstāties no pirkuma līguma vai tiek pieprasīts līgumsods 10% apmērā no cenas;
• pēc īpašuma nodošanas jūs atrodat defektus, par kuriem pārdevējam vajadzēja ziņot, piemēram, mitrumu, pamatu problēmas vai azbestu;
• jūsu darbuzņēmējs pabeidz darbu ar nokavēšanos, piegādā nekvalitatīvu darbu vai pieprasa papildu samaksu par darbu, ko neesat pasūtījis;
• jums ir strīds ar īrnieku vai saimnieku par īres maksu, uzturēšanu, līguma izbeigšanu vai izlikšanu;
• īpašnieku biedrība pieņem lēmumu, kuru vēlaties atcelt;
• jums ir konflikts ar kaimiņiem par robežu, ceļu vai kokiem;
• Jūs ieguldāt Nīderlandes nekustamajā īpašumā ar uzņēmuma starpniecību un jums nepieciešama palīdzība darījuma dokumentu sagatavošanā un pārskatīšanā.

Daži termiņi nekustamā īpašuma tiesībās ir īsi, piemēram, viens mēnesis, lai apstrīdētu īpašnieku asociācijas lēmumu. Pēc īpašuma nodošanas vai piegādes jūsu sarunu pozīcija bieži vien ir vājāka, tāpēc rīkojieties laicīgi.

Ar kādiem saistītiem pakalpojumiem mēs varam jums palīdzēt?

Konkrētiem jautājumiem šajā tiesību jomā šajās lapās ir sniegta sīkāka informācija.

• Īres tiesību advokāts
• Būvniecības jurists

Kam jāpievērš uzmanība, pērkot vai pārdodot nekustamo īpašumu?

Mājas iegāde, ko veic privāts pircējs, jānoformē rakstiski (Nīderlandes Civilkodeksa 7:2. pants). Saskaņā ar Nīderlandes Civilkodeksa 3:89. pantu jūs kļūstat par īpašnieku tikai tad, kad ir reģistrēts notariāls īpašuma nodošanas akts. Reģistrācija notiek Zemesgrāmatas (Kadaster) publiskajos reģistros.

Vai ir paredzēts atteikšanās periods?

Privātpersonai, kas iegādājas mājokli, ir trīs dienu pārdomu periods pēc parakstīta pirkuma līguma saņemšanas. Pēc tam pirkums ir saistošs, ja vien netiek piemērots kāds nosacījums, piemēram, finansēšanas nosacījums. Šāds nosacījums ir spēkā tikai tad, ja to izmantojat savlaicīgi un pareizā veidā. Rūpīgi pārbaudiet līgumā norādītos datumus.

Kāda ir notāra loma?

Nekustamā īpašuma nodošanai vienmēr ir nepieciešams civiltiesību notārs (notaris), kas sastāda aktu un to reģistrē. Notārs ir objektīvs un rīkojas abu pušu vārdā. Turpretī nekustamā īpašuma jurists rīkojas tikai jūsu vārdā un var jūsu vārdā vienoties par līguma noteikumiem.

Ko darīt, ja partija neuzstājas?

Ja viena puse neizpilda līgumu, otra puse var iesniegt paziņojumu par saistību neizpildi un pēc tam pieprasīt līguma izpildi, tā izbeigšanu vai zaudējumu atlīdzību. Daudzos standarta pirkuma līgumos ir ietverts līgumsods 10 procentu apmērā no pirkuma cenas. Tiesa var samazināt līgumsodu, ja pilnīga piemērošana būtu acīmredzami nepieņemama (Nīderlandes Civilkodeksa 6:94. pants). Nekustamā īpašuma jurists Nīderlandē pārbauda šīs klauzulas. Lasiet vairāk par provizorisko pirkuma līgumu un tā riskiem.

Ko var darīt ar slēptiem defektiem?

Īpašumam ir jāpiemīt īpašībām, kuras jūs varētu sagaidīt, pamatojoties uz pirkuma līgumu (Nīderlandes Civilkodeksa 7:17. pants). Ja tā nav, pastāv neatbilstība, un jūs varat saukt pie atbildības pārdevēju.

Jūsu izredzes ir atkarīgas no pārdevēja pienākuma atklāt informāciju un pircēja pienākuma veikt izmeklēšanu. Pārdevējam ir jāziņo par defektiem, par kuriem viņš zina. Pircējam ir jāizmeklē tas, ko viņš pamatoti varēja atklāt, piemēram, veicot ēkas apsekojumu. Līgumā iekļauta vecuma klauzula vai azbesta klauzula var ierobežot jūsu tiesības.

Jums ir jāpaziņo pārdevējam saprātīgā termiņā pēc defekta atklāšanas (Nīderlandes Civilkodeksa 7:23. pants). Patērētājam, kas pērk no profesionāla pārdevēja, paziņojums divu mēnešu laikā jebkurā gadījumā ir savlaicīgs. Prasības noilgums principā ir divi gadi pēc šī paziņojuma. Nekustamā īpašuma jurists Nīderlandē novērtē, ja nepieciešams, kopā ar būvniecības ekspertu, vai defekts jums bija redzams.

Kādi noteikumi attiecas uz dzīvojamo un komerciālo telpu nomu?

Nīderlandes īres tiesības Civilkodeksa 7. grāmatā novelk asu robežu starp dzīvojamo un komercīpašumu. Dzīvojamo telpu īrniekiem ir plaša aizsardzība: īres līgums beidzas tikai tad, ja īrnieks tam piekrīt vai ja tā nolemj rajona tiesa (7:272. un 7:274. pants).

Kopš 2024. gada 1. jūlija dzīvojamo telpu īres līgumi principā ir noslēgti uz nenoteiktu laiku saskaņā ar Likumu par fiksēta termiņa īres līgumiem (Wet vaste huurcontracten). No tā paša datuma Pieejamās īres likums paplašināja īres regulējumu, iekļaujot lielu daļu vidējās īres segmenta. Īpašniekiem ir jāievēro arī Labas īres tiesību likums, kas stājās spēkā 2023. gada 1. jūlijā un kas ierobežo depozītu līdz divu mēnešu pamata īres maksai.

Mazumtirdzniecības telpas vai biroja telpas?

Komerciālajam īpašumam ir divi režīmi:

• Mazumtirdzniecības, viesmīlības un amatniecības telpas ietilpst Nīderlandes Civilkodeksa 7:290. panta darbības jomā. Nomas līguma termiņš principā ir pieci plus pieci gadi, un izīrētājs to var izbeigt tikai likumā noteiktu iemeslu dēļ.
• Birojiem un citām komerctelpām piemēro Nīderlandes Civilkodeksa 7:230a pantu. Īrniekam ir tikai ierobežota aizsardzība pret izlikšanu pēc nomas līguma beigām.

Šai atšķirībai ir lielas finansiālas sekas gan izīrētājam, gan īrniekam. Nekustamā īpašuma jurists Nīderlandē vispirms pārbauda, ​​kurš režīms ir piemērojams. Daudzos komercīpašumu nomas līgumos tiek izmantots ROZ modelis, kura vispārīgie noteikumi dažviet atšķiras no likuma. Mūsu juristi pārskata nomas līgumus pirms to parakstīšanas un risina strīdus par īri, defektiem un izlikšanu. Likumā noteiktie nomas noteikumi ir pieejami vietnē wetten.overheid.nl (7. grāmata, nīderlandiešu valodā).

Kādas ir jūsu tiesības būvniecības un renovācijas jomā?

Saskaņā ar būvniecības līgumu darbuzņēmējs apņemas uzbūvēt un piegādāt darbu (Nīderlandes Civilkodeksa 7:750. pants). Kopš 2024. gada 1. janvāra ir spēkā Būvniecības kvalitātes nodrošināšanas likums (Wet kwaliteitsborging voor het bouwen). Tagad darbuzņēmējs ir atbildīgs arī pēc piegādes par defektiem, kas nav atklāti piegādes laikā, ja vien tos nevar attiecināt uz viņu.

Privāta klienta labā strādājošam darbuzņēmējam ir jāiesniedz pabeigšanas dokumentācija (7:757a. pants). Privāts klients var iemaksāt notāram ne vairāk kā 5 procentus no līguma cenas (7:768. pants). Šī iemaksa nodrošina piegādes laikā konstatēto defektu novēršanu. Prasība par būvniecības defektu noilgst ne vēlāk kā divdesmit gadus pēc piegādes (7:761. pants).

Papildu darbs ir darbs ārpus sākotnējā pasūtījuma. Būtībā darbuzņēmējs var iekasēt lielāku summu tikai tad, ja viņš jūs laikus brīdināja (7:755. pants). Izņēmums ir papildu izmaksas, kas jums pašam bija jāsaprot. Vienmēr rakstiski reģistrējiet izmaiņas un to cenu.

Biznesa projektos bieži tiek izmantoti UAV 2012 vai UAV-GC 2005 standarta noteikumi. Šie noteikumi parasti nodod strīdus izskatīšanai Nīderlandes Būvniecības nozares arbitrāžas padomē (Raad van Arbitrage voor de Bouw). Nekustamā īpašuma jurists Nīderlandē izvērtē, vai arbitrāža vai tiesa ir labāks ceļš.

Ko jums nozīmē īpašnieku asociācijas, nomas tiesības un kaimiņu tiesības?

Iegādājoties dzīvokli, jūs iegūstat dzīvokļa tiesības un automātiski kļūstat par īpašnieku asociācijas (Vereniging van Eigenaars, VvE) biedru. Dzīvokļa sadales akts un tā noteikumi nosaka, kuras daļas ir privātas un kā tiek sadalītas izmaksas.

Īpašnieku biedrībai katru gadu ir jārezervē līdzekļi lieliem uzturēšanas darbiem (Nīderlandes Civilkodeksa 5:126. pants). Rezerve tiek veidota saskaņā ar ilgtermiņa uzturēšanas plānu vai ir vismaz 0.5% apmērā no atjaunošanas vērtības. Ja nepiekrītat sapulces lēmumam, viena mēneša laikā varat lūgt rajona tiesu to atcelt (5:130. pants). Pirms pirkšanas lūdziet juristam pārskatīt biedrības dokumentus, protokolus un rezerves.

Kādas citu personu tiesības var ierobežot jūsu īpašumtiesības?

Īpašumtiesības var ierobežot ar citu personu tiesībām, kas ir reģistrētas publiskajos reģistros un pārdošanas gadījumā pāriet jaunajam īpašniekam. Noteikumi ir ietverti Nīderlandes Civilkodeksa 5. grāmatā.

• Nomas tiesības (erfpacht) dod tiesības lietot kāda cita zemi, parasti pret ikgadēju zemes nomas maksu (5:85. pants). Pārbaudiet termiņu un pārskatīšanas datumus, jo īpaši Amsterdam, kur liela daļa zemes tiek iznomāta nomā. Nekustamā īpašuma jurists Nīderlandē pirms īpašuma nodošanas izlasa nomas nosacījumus.
• Apbūves tiesības (opstalrecht) dod tiesības iegūt īpašumtiesības uz citai personai piederošas zemes, uz tās vai virs tās (5:101. pants), piemēram, saules paneļus uz cita jumta.
• Servitūts (erfdienstbaarheid) ir apgrūtinājums vienam zemes gabalam cita zemes gabala labā, piemēram, ceļa tiesības (5:70. pants).

Arī kaimiņu tiesības ir iekļautas 5. grāmatā. Jūs nedrīkstat radīt kaimiņiem nelikumīgus traucējumus, piemēram, troksni vai smakas (5:37. pants). Kokiem principā jāatrodas vismaz divu metru attālumā no robežas, dzīvžogiem un krūmiem - pusmetra attālumā (5:42. pants).

Ko investoriem un uzņēmumiem vajadzētu jautāt Nīderlandes nekustamā īpašuma juristam?

Ārvalstu investori un uzņēmumi bieži vien pārvalda Nīderlandes īpašumu, izmantojot privātu sabiedrību ar ierobežotu atbildību (BV). Darījuma struktūrai — akciju darījumam vai aktīvu darījumam — ir sekas saskaņā ar korporatīvajām tiesībām un nodokļu tiesībām. Nekustamā īpašuma tiesības un korporatīvās tiesības tad satiekas vienā darījumā, veicot rūpīgu pārbaudi attiecībā uz īpašumtiesībām, nomas līgumiem, atļaujām un saistībām.

Uzņēmumu tiesību puse aptver uzņēmuma struktūru, akciju pirkuma līgumu un garantijas. Pircējs parasti maksā īpašuma nodošanas nodokli (overdrachtsbelasting), ko iekasē notārs. Likmes atšķiras īpašnieku apdzīvotām mājām, investoru iegādātām mājām un nedzīvojamām ēkām, un tās regulāri mainās. Jauni pirmreizējie pircēji var pretendēt uz atbrīvojumu no nodokļa, ievērojot vērtības ierobežojumu. Šajos jautājumos mēs sadarbojamies ar jūsu nodokļu konsultantu.

Plānošana un atļaujas ietilpst administratīvo tiesību, nevis civiltiesību jomā. Nīderlandes nekustamā īpašuma jurists, kas specializējas attīstītāju apmācībās, apvieno nekustamā īpašuma tiesības ar administratīvajām tiesībām. Kopš 2024. gada 1. janvāra zonējumu un atļaujas regulē Vides un plānošanas likums (Omgevingswet), un vides tiesības nosaka nosacījumus attiecībā uz augsni, troksni un enerģiju. Pret atļaujas lēmumu parasti var iesniegt iebildumus sešu nedēļu laikā. Pašvaldībai, kas pārdod zemi, principā ir jādod visām ieinteresētajām personām vienlīdzīgas iespējas. Tas izriet no Augstākās tiesas 2021. gada 26. novembra sprieduma Didama lietā.

Kā notiek darbs ar Law & More darbu?

Nekustamā īpašuma jurists Nīderlandē mūsu juridiskajā birojā strādā četros posmos. Katrā posmā mēs iepriekš apspriežam, ko mēs darām un aptuveni kādas ir izmaksas.

1. Uzņemšana. Bezmaksas ievada tikšanās laikā mēs pārrunāsim jūsu situāciju un termiņus. Mēs pieprasīsim galvenos dokumentus, piemēram, pirkuma līgumu, nomas līgumu vai īpašuma sadales aktu.
2. Padoms. Mēs izvērtējam jūsu tiesības un pienākumus un izskaidrojam jūsu riskus un iespējas angļu vai nīderlandiešu valodā.
3. Sarunas. Mēs paziņojam par saistību neizpildi vai saucam otru pusi pie atbildības un vadām sarunas. Daudzi īpašuma strīdi beidzas ar izlīgumu (vaststellingsovereenkomst) — saistošu līgumu, kas atrisina strīdu.
4. Tiesvedība. Ja izlīgums netiek panākts, mēs tiesājamies apakšrajona tiesā, apgabaltiesā vai šķīrējtiesā, tostarp iesniedzot kopsavilkuma tiesvedību un apelāciju.

Īres lietas vienmēr tiek izskatītas rajona tiesā. Citas īpašuma prasības līdz 25 000 eiro tiek izskatītas rajona tiesā, bet virs šīs summas — rajona tiesā, kur advokāta piedalīšanās ir obligāta. Spriedumu var pārsūdzēt apelācijas tiesā trīs mēnešu laikā.

Cik maksā nekustamā īpašuma jurists Nīderlandē? Law & More?

Advokāts vietnē Law & More maksa stundā ir no 250 līdz 350 eiro bez PVN; partneris — no 300 līdz 400 eiro bez PVN. Mēs vienmēr iepriekš apspriežam likmi un izmaksu tāmi.

Ievada tikšanās ir bez maksas. Vienreizēja konsultācija bez papildu palīdzības maksā 300 eiro, ieskaitot PVN. Law & More nestrādā ar valsts finansētu juridisko palīdzību. Mūsu juridiskais birojs atrodas Marconilaan 13 in Eindhoven, ir apmeklējuma vieta Amsterdam un strādā ar klientiem visā Nīderlandē.

Kas risina jūsu lietu?

Jūsu lietu risina Rubija van Kersbergena. Vairāk par viņas pieredzi varat lasīt mūsu komandas lapā.

Kuri raksti jums vēl vairāk palīdz?

• Nekustamā īpašuma likums
• Nīderlandes nekustamā īpašuma tiesības: kā izvairīties no bieži sastopamām kļūmēm
• Nīderlandes būvniecības likums
• Nīderlandes īres likuma skaidrojums
• Komerciālās nomas līgumi un ROZ modeļa noma
• Kā izmaiņas pārskaitījuma nodoklī ietekmē investorus

Biežāk uzdotie jautājumi

Kad man vajadzētu nolīgt nekustamā īpašuma juristu Nīderlandē?

Noalgojiet nekustamā īpašuma juristu pirms līguma parakstīšanas vai tiklīdz rodas strīds par pirkumu, nomu, būvniecību vai īpašumtiesībām. Savlaicīga konsultācija neļaus jums nokavēt īsus termiņus, piemēram, vienu mēnesi, lai apstrīdētu īpašnieku asociācijas lēmumu.

Vai es joprojām varu atteikties no mājokļa iegādes?

Kā privātam pircējam jums ir trīs dienas laika pārdomām pēc parakstītā līguma saņemšanas. Pēc tam jūs varat atteikties no līguma tikai ar nosacījumu, piemēram, finansēšanas nosacījumu, vai ja pārdevējs neizpilda saistības. Atteikšanās no līguma bez pamatota iemesla var radīt jums soda naudu, bieži vien 10% no pirkuma cenas.

Vai pārdevējs ir atbildīgs par defektiem, kas atklāti pēc īpašuma nodošanas ekspluatācijā?

Tas ir iespējams, ja īpašumam trūkst īpašību, kuras jūs varētu sagaidīt, un pārdevējs zināja par defektu, neziņojot par to. Jums bija arī pienākums pašam to izmeklēt. Ziņojiet par defektu pārdevējam rakstiski, cik drīz vien iespējams pēc tā atklāšanas.

Vai īpašuma iegādei ir nepieciešams advokāts vai notārs?

Īpašuma nodošanai ir obligāts civiltiesību notārs, jo tikai notārs var sastādīt un reģistrēt aktu. Advokāts nav nepieciešams, taču nekustamā īpašuma jurists Nīderlandē, kuru norīko pircējs, var pārskatīt līgumu un strīdā vienpersoniski rīkoties jūsu vārdā.

Vai mans darbuzņēmējs var iekasēt maksu par papildu darbu bez manas piekrišanas?

Principā nē. Būvuzņēmējam ir laikus jābrīdina jūs, ka izmaiņas palielinās cenu, ja vien jums pašam tas nevajadzēja būt saprotamam. Pirms darba uzsākšanas rakstiski reģistrējiet visas izmaiņas un to cenu.

Vai Law & More strādāt pie juridiskās palīdzības?

Nē Law & More nestrādā ar valsts finansētu juridisko palīdzību. Mēs strādājam ar stundas likmi, par kuru iepriekš vienojamies ar jums, un ievada tikšanās ir bez maksas.

Šaubas par savu nostāju? Pastāstiet mums par savu situāciju. Vienas darba dienas laikā mēs jūs informēsim par jūsu iespējām. Sazināties, zvaniet pa tālruni +31 40 369 06 80 vai rakstiet e-pastu info@lawandmore.nl.

Šajā lapā ir sniegta vispārīga informācija un tā neaizstāj padomus jūsu konkrētajā situācijā.