Īres maksas pieaugums Nīderlandē: ko drīkst noteikt izīrētāji un ko var darīt īrnieki

Gandrīz katrā īres līgumā Nīderlandē īres maksa tiek paaugstināta reizi gadā. Tas, ko izīrētājs var pieprasīt un vai paaugstinājums vispār ir spēkā, ir atkarīgs no tā, kurā no trim segmentiem atrodas īpašums, no līguma noteikumiem un no tā, vai izīrētājs ir ievērojis īsu, bet stingru formalitāšu kopumu. Šajā rakstā ir izklāstīts, kurā segmentā ietilpst jūsu īres līgums, kā tiek aprēķināta gada maksimālā summa, kas jāietver derīgā paaugstinājuma priekšlikumā un kā īrnieks to var apstrīdēt.

Trīs segmenti, trīs noteikumu kopumi

Kopš Pieejamās īres likuma ( Wet betaalbare huur ) stāšanās spēkā 2024. gada 1. jūlijā, Nīderlandes dzīvojamo telpu īre iedalās trīs segmentos. To, kurš no tiem ir piemērojams, nosaka pēc punktu skaita, ko mājoklis iegūst saskaņā ar mājokļu novērtēšanas sistēmu ( woningwaarderingsstelsel ), nevis pēc tā, kā puses sauc līgumu.

• Regulēts sociālais segments – zemākā punktu josla. Īres maksa nekad nedrīkst pārsniegt maksimālo punktu skaitu, un ikgadējo pieaugumu ierobežo procentos, ko katru gadu nosaka ministrs.
• Vidējā tirgus segments (vidējā tirgus īres maksa) – vidējā punktu josla. Šo segmentu pirmo reizi regulēja Pieejamās īres likums. Tam ir sava maksimālā īres maksa. unkopš 2025. gada 1. jūlija — savu ierobežoto ikgadējo pieaugumu.
• Brīvais sektors (privātais sektors, liberalizēta) – augstākā punktu grupa. Nav noteikta maksimālā īres maksa, bet ikgadējais pieaugums ir ierobežots ar likumu kopš 2021. gada, un šis ierobežojums ir pagarināts līdz 2029. gada 1. maijam.

Punktu robežas un īres sliekšņi tiek indeksēti katru gadu, tāpēc mājokļa segments var mainīties, kad tiek parakstīts jauns līgums. Segments tiek fiksēts īres līguma sākumā un nemainās līguma vidū, mainoties slieksnim.

Kā tiek aprēķināts gada maksimālais apjoms

Vidējā tirgus maksimums var būt augstāks nekā brīvā sektora maksimums, kas cilvēkus pārsteidz, bet tā nav kļūda. Formulas atšķiras: vidējā tirgus griesti ir piesaistīti kolektīvās algas attīstībai plus viens procentpunkts, savukārt regulētie un brīvā sektora griesti ņem cenu attīstību vai algu attīstību, kura ir zemāka, atkal plus viens procentpunkts. Gadā, kad algas pārsniedz cenas, vidējā tirgus rādītājs ir augstākais no abiem. Likumīgais pamats ir BW 7:248. pants, kas izstrādāts 10. pantā Uhw ( Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte ).

Pašas procentuālās daļas tiek pārrēķinātas katru gadu un šeit apzināti netiek atveidotas, jo rakstā citēts skaitlis noveco dažu mēnešu laikā. Ministrs tās nosaka, Huurcommissie un rijksoverheid.nl tās publicē, un tie ir vienīgais avots, uz kuru ir vērts paļauties. Ievērojiet atšķirīgos kalendārus: regulētajā segmentā jaunā maksimālā robeža attiecas uz palielinājumiem, kas stājas spēkā no 1. jūlija, savukārt vidējā tirgus un brīvajā sektorā tā atbilst kalendārajam gadam. Pagājušā gada procentuālās daļas ierosinātais palielinājums datumam jaunajā periodā ir pārmērīgs, un pārsniegums ir atgūstams.

Īres maksas palielināšanas priekšlikuma formālās prasības

Regulētajos un vidējā tirgus segmentos pieaugums nenotiek automātiski. Izīrētājam saskaņā ar BW 7:252. pantu ir jāiesniedz rakstisks priekšlikums ( voorstel tot huurverhoging ), un formalitātes ir svarīgākas, nekā vairums izīrētāju sagaida.

• Paziņošanas periods. Priekšlikums īrniekam jāsaņem vismaz divus pilnus mēnešus pirms ierosinātā spēkā stāšanās datuma. Lai paaugstinātu cenu 1. jūlijā, priekšlikums jānosūta ne vēlāk kā 30. aprīlī.
• Rakstveida forma. E-pasts parasti tiek pieņemts, ja var uzrādīt kvīti.
• Saturs. BW 7:252. pants nosaka, kas priekšlikumā jānorāda: spēkā esošā īres maksa, ierosinātās izmaiņas, jaunā īres maksa un datums, no kura tā stājas spēkā. Ja izīrētājs atsaucas uz no ienākumiem atkarīgu palielinājumu, jāpievieno nodokļu iestādes ienākumu deklarācija. Priekšlikums, kurā trūkst kāda no šīm ziņām, ir kļūdains.
• Reizi divpadsmit mēnešos. Pirmajā divpadsmit mēnešu periodā pēc īres līguma sākuma īres maksu var palielināt ne vairāk kā vienu reizi, un pēc tam tikai katra nākamā divpadsmit mēnešu perioda beigās (BW 7:250. pants). Ja palielināšana balstās uz līguma klauzulu, piemērojams tas pats divpadsmit mēnešu intervāls, un klauzula, kas paredz vairāk nekā vienu pieaugumu divpadsmit mēnešu laikā, ir spēkā neesoša (BW 7:251. pants). Pastāv šaurs izņēmums, ja pakāpeniski tiek atcelta pagaidu īres atlaide (BW 7:252c. pants).

Nepilnīga priekšlikuma sekas ir vienkāršas un izīrētājiem dārgas: palielinājums nestājas spēkā. Tas netiek samazināts, labots vai atlikts saskaņā ar likumu. Īres maksa paliek iepriekšējā, un izīrētājam ir jāsāk no jauna ar jaunu, noteikumiem atbilstošu priekšlikumu un jaunu divu mēnešu iepriekšēju paziņošanas termiņu, kas praksē bieži vien izmaksā veselu indeksācijas gadu. Īrnieki, kas jau ir samaksājuši, var atgūt starpību.

Kā īrnieks iebilst un kad

Maršruts ir atkarīgs no segmenta, un abi maršruti darbojas pretējos virzienos.

Regulētu un vidēja tirgus uzņēmumu priekšlikumi saskaņā ar BW 7:252. pantu

Īrnieks pirms ierosinātā spēkā stāšanās datuma raksta izīrētājam, norādot savus iebildumus un to iemeslus. Pēc tam no īrnieka nekas vairāk nav nepieciešams. Ja izīrētājs vēlas turpināt, viņam sešu nedēļu laikā no ierosinātā spēkā stāšanās datuma ir jālūdz Izīrētāju komisijai pieņemt lēmumu (BW 7:253. pants). Ja šis termiņš paiet, palielinājums vienkārši nestājas spēkā – pati noderīgākā lieta, ko var zināt īrnieks, kurš iebilst.

Indeksācija saskaņā ar līguma klauzulu (vidējā tirgus un brīvais sektors)

Ja palielinājums izriet no indeksācijas klauzulas, nevis no BW 7:252. panta priekšlikuma, īrnieks iesniedz pieteikumu tieši Nodokļu komisijai četru mēnešu laikā no palielinājuma spēkā stāšanās dienas (BW 7:248. pants). Šī četru mēnešu perioda nokavēšana ir liktenīga strīda risināšanai, tāpēc to reģistrē. Nodokļu komisija noteiks palielinājuma ierobežojumu līdz likumā noteiktajam maksimālajam līmenim, ja klauzulas rezultātā ir radies lielāks zaudējums.

Indeksācijas klauzulas: brīvais sektors un negodīgu noteikumu problēma

Vidējā tirgus un brīvajā sektorā nav likumā noteiktu tiesību uz ikgadēju īres maksas pieaugumu. Viss ir atkarīgs no līguma. Ja īres līgumā vispār nav iekļauta īres maksas palielināšanas klauzula, izīrētājs nedrīkst paaugstināt īres maksu katru gadu – punkts. Ja līgumā ir iekļauta klauzula, kas nosaka procentuālo daļu zem likumā noteiktās maksimālās summas, noteicošā ir līgumā noteiktā summa. Ja tajā ir noteikta procentuālā daļa virs maksimālās summas, noteicošā ir maksimālā summa.

Virs šī likumā noteiktā slāņa atrodas Eiropas patērētāju tiesības, un tieši šeit ir apdraudēta liela nauda. Dzīvokļu īres līgumi ar privātpersonām ir patērētāju līgumi, tāpēc tiek piemēroti negodīgu noteikumu noteikumi, un tiesām pēc savas iniciatīvas ir jāpārbauda īres maksas palielināšanas klauzulas.

Vadošais autoritāte ir Augstākās tiesas (Hoge Raad) 2024. gada 29. novembra prejudiciālais nolēmums, ECLI:NL:HR:2024:1780, kas pieņemts par Rechtbank uzdotajiem jautājumiem. Amsterdam 2024. gada 11. janvārī. Tas attiecās uz ļoti izplatīto brīvā sektora formulu “PCI indeksācija plus piemaksa”. Tiesa rezumējot lēma:

• Tiek novērtēts indeksācijas elements un piemaksas elements. atsevišķi, pat ja tie parādās vienā līguma teikumā. Tiem ir dažādi mērķi: viens kompensē valūtas devalvāciju, otrs – izmaksu pieaugumu, kas pārsniedz inflāciju.
• Klauzula, kas paredz patēriņa cenu indeksa (PCI) indeksāciju, pati par sevi nav negodīga.
• Klauzula, kas pievieno fiksētu piemaksu līdz 3% virs patēriņa cenu indeksa (CPI), ir nav negodīgi, ja nav īpašu apstākļu: finansiālās sekas ir paredzamas, izīrētājam ir likumīgas intereses un īrnieks var izbeigt līgumu.
• Ja piemaksas klauzula is negodīgi, tas ir jāatceļ pilnībāTiesa to nedrīkst samazināt līdz pieņemamiem 3 %. Īrnieks tiek atgriezts tādā stāvoklī, kādā viņš būtu bijis bez šīs klauzulas, un viņam ir tiesības pieprasīt kompensāciju par pārmaksāto palielinājumu.

Sekas izīrētājiem, kas izmanto formulu “indeksācija plus līdz 5%” vai “plus līdz 7%”, ir nopietnas. Piemaksa netiek samazināta; tā pazūd uz visu īres līguma laiku, un iepriekšējās piemaksas kļūst atmaksājamas. Portfeļa izīrētājam ar standarta veidni risks ir kumulatīvs katrā vienībā. Tiesvedība par piemaksām, kas pārsniedz 3%, turpinās apakšrajona tiesās, un, tā kā tiek piemērots Eiropas standarts par negodīgiem noteikumiem, iespēja vērsties Eiropas Savienības Tiesā nav izzudusi. Gan izīrētājam, kas paļaujas uz piemaksas klauzulu, gan īrniekam, kas pieprasa atmaksāt saskaņā ar to samaksāto, pirms pieņemt lēmumu, ir jāpārbauda tiesu prakse.

Svarīgas ir divas nianses. Lēmums attiecas uz pašu klauzulu , nevis uz maksimālo summu: pat taisnīga klauzula nevar nodrošināt vairāk par attiecīgajā gadā spēkā esošo likumā noteikto maksimālo summu. Un negodīgu klauzulu neizlabo tas, ka izīrētājs pieprasa mazāku summu, nekā tā atļauj; tiek pārbaudīts formulējums.

Īres maksas pieaugums pēc renovācijas vai uzlabošanas

Palielinājums pēc remonta ir atšķirīgs no ikgadējā pieauguma, un uz to neattiecas gada procentuālais ierobežojums. Atšķirība, kas izšķir lielāko daļu strīdu, ir starp uzlabojumiem un uzturēšanu : fiziskas izmaiņas vai papildinājumi, kas palielina mājokļa baudījumu – iebūvētas ierīces, jauna vannas istabas iekārta, izolācija un citi enerģijas taupīšanas pasākumi –, var attaisnot palielinājumu. Aizvietošana un remonts to nevar, jo īpašuma uzturēšana labā stāvoklī jau ir tas, par ko tiek maksāta īre.

Ja izīrētājs vēlas renovēt apdzīvotu mājokli, BW 7:220. pants paredz saprātīgu priekšlikumu : rakstisku dokumentu paketi, kurā izklāstīti darbi, traucējumi, jebkāda kompensācija un ierosinātā jaunā īres maksa. Īrnieku, kurš noraida saprātīgu priekšlikumu, var piespiest veikt remontu; īrnieku, kuram iesniegts nepamatots priekšlikums, to nevar izdarīt.

Ja puses nevar vienoties par īres maksas sekām, jebkura no tām trīs mēnešu laikā pēc darbu pabeigšanas var lūgt Nodokļu komisijai lemt par to, vai ierosinātais palielinājums ir pamatots. Nodokļu komisija nosūta izmeklētāju, pārbauda, ​​vai darbi patiešām nozīmē uzlabojumus, un salīdzina palielinājumu ar faktiski radušajām izmaksām. Šī iespēja pastāv gan regulētajā, gan vidējā tirgus segmentā (BW 7:255. pants), gan brīvajā sektorā (BW 7:255a. pants), lai gan brīvajā sektorā nav noteikts punktu skaits, pret kuru vērtēt rezultātu.

No ienākumiem atkarīgais papildu palielinājums

Tikai regulētajā sociālajā segmentā saimnieks var ierosināt lielāku palielinājumu mājsaimniecībām, kas pārsniedz noteiktu ienākumu līmeni (BW 7:252a. pants), kas izteikts kā fiksēta eiro summa mēnesī, nevis procentos.

• Virs parastā sliekšņa pastāv divas ienākumu grupas, katrai no tām ir sava fiksēta ikmēneša summa, nevis procentuālā daļa.
• Ienākumu ierobežojumus, mēneša summas un atskaites gadu nosaka katru gadu un publicē Huurcommissie; novērtējums tiek veikts, pamatojoties uz iepriekšējā taksācijas gada mājsaimniecības ienākumiem, nevis uz kārtējo.
• Bērna, kurš ir ģimenes loceklis un kurš nav sasniedzis 23 gadu vecumu, ienākumi netiek ņemti vērā, ja bērna kopējie ienākumi (verzamelinkomen) paliek zem publicētās robežas.
• No šī nodokļa ir atbrīvotas noteiktas hroniski slimu un invalīdu īrnieku grupas.

Īpašniekam ir jāsaņem ienākumu norāde no Belastingdienst un jāpievieno tā priekšlikumam. Tās nesniegšana padara priekšlikumu par nepilnīgu, un parasti ar sekām, ka palielinājums netiek pieņemts. Maksimālos palielinājumus nedrīkst apvienot: īpašnieks ņem vai nu parasto procentuālo daļu, vai no ienākumiem atkarīgo summu, nevis abus. Tā kā sliekšņi un summas mainās katru gadu, pārbaudiet Huurcommissie publicēto tabulu par gadu, kurā palielinājumam jāstājas spēkā.

Īres maksas samazinājums: spoguļattēls un bieži vien spēcīgāks solis

Īrnieki mēdz domāt aizsargājoši par ikgadējo pieaugumu, lai gan labāks jautājums ir par to, vai īres maksa jebkad ir bijusi likumīga. Regulētajos un vidējā tirgus segmentos īres maksa nedrīkst pārsniegt mājokļa punktu skaitu. Ja tā pārsniedz, īrniekam nevajadzētu vienkārši pretoties pieaugumam, bet gan piedāvāt samazinājumu.

Procedūra saskaņā ar BW 7:254. pantu atspoguļo palielināšanas procedūru. Īrnieks iesniedz rakstisku priekšlikumu, kurā norādīta pašreizējā īres maksa, ierosinātā zemākā īres maksa, samazinājums un spēkā stāšanās datums, kas nevar būt agrāk kā divus pilnus kalendāros mēnešus pēc priekšlikuma nosūtīšanas. Ja izīrētājs atsakās vai neatbild, īrnieks lūdz Izīrēšanas komisiju pieņemt lēmumu, un tas jādara sešu nedēļu laikā no ierosinātā samazinājuma datuma. Īrnieks turpina maksāt esošo īres maksu, līdz lēmums tiek pieņemts.

Ja punkti uzrāda ievērojamu pārmaksu, šī iespēja ir daudz vērtīgāka nekā indeksācijas procentpunkts, un to var apvienot ar prasību par defektiem. Punktu pārbaudes veikšanai vajadzētu būt pirmajam solim, kad regulēts vai vidēja tirgus īrnieks apšauba savu īres maksu.

Ko saimnieks nedrīkst darīt

• Palielināt vairāk nekā vienu reizi divpadsmit mēnešu laikā. Otra palielināšana tajā pašā divpadsmit mēnešu periodā ir spēkā neesoša (BW 7:251. pants) neatkarīgi no līgumā noteiktā.
• Palielinājums noteiktā laikā bez līguma pamata. Vidējā tirgus un brīvajā sektorā indeksācijas klauzulas neesamība nozīmē, ka visā termiņā netiek veikts ikgadējs pieaugums.
• Palieliniet, atsakoties atjaunot. Nīderlandes dzīvojamās telpas īres līgums uz nenoteiktu laiku nebeidzas un to nevar “atjaunot” ar jauniem noteikumiem pēc izīrētāja izvēles. Piedāvāt īrniekam izvēli starp augstāku īres maksu un aiziešanu no dzīvokļa nav likumīgs veids, kā panākt palielinājumu: īres līguma izbeigšanai ir nepieciešams likumā noteikts pamatojums un, ja īrnieks nepiekrīt, tiesas rīkojums.
• Atgūt pieaugumu, izmantojot pakalpojumu izmaksas. Īres maksas iekļaušana pakalpojumu maksās vai kopējā cenā neiztur pārbaudi.
• Ignorēt iebildumu. Regulētajos un vidējā tirgus segmentos izīrētājs nevar vienpusēji noraidīt iebildumus; vienīgais veids, kā rīkoties, ir sazināties ar Īpašumu komiteju sešu nedēļu laikā.

Praktiskas norādes

Īrniekiem. Vispirms pārbaudiet segmentu, tad aritmētiskos aprēķinus un tad formalitātes – šādā secībā, jo formāls defekts anulē pieaugumu neatkarīgi no procentuālās daļas. Nosakiet divus termiņus: iesniedziet iebildumus pirms spēkā stāšanās datuma regulētajā un vidējā tirgus segmentā un četru mēnešu laikā iesniedziet pieteikumu Nodokļu komisijai (Huurcommissie) par līgumisku indeksāciju. Ja jūsu brīvā sektora nomas līgums indeksācijai pievieno piemaksu virs 3%, pirms maksāšanas konsultējieties ar konsultantu. Un veiciet punktu pārbaudi, pat ja pieaugums izskatās pareizs.

Īpašniekiem. Pārbaudiet savu veidni: piemaksas klauzula, kas izstrādāta pirms Augstākās tiesas 2024. gada lēmuma, ir tieša saistība. Nosūtiet priekšlikumus laicīgi rakstiski, norādot pašreizējo īres maksu, jauno īres maksu, spēkā stāšanās datumu un iebildumu iesniegšanas veidu, un saglabājiet nosūtīšanas apliecinājumu. Pievienojiet nodokļu iestādes izrakstu par jebkuru no ienākumiem atkarīgu īres maksas pieaugumu. Ja īrnieks iebilst, nekavējoties ievērojiet sešu nedēļu termiņu Huurcommissie — tā nokavēšana rada izmaksas visam gadam.