Īres depozīts, pakalpojumu maksa un Labas saimniekošanas likums Nīderlandē

Gandrīz katrs ārzemnieks, kurš īrē mājokli Nīderlandē, iemaksā drošības naudu, un daudzi īres līguma beigās uztraucas, vai to vairs neredzēs. Kopš 2023. gada 1. jūlija, kad stājās spēkā Wet goed verhuurderschap (Labas namīpašnieku likuma), noteikumi ir kļuvuši skaidrāki: drošības naudai ir noteikts maksimālais apmērs, tās atmaksas termiņš un pienākums rakstiski paskaidrot visu ieturēto. Šajā rakstā ir izklāstīts, ko likums saka par drošības naudu, pakalpojumu maksām un aģentūras maksām, kā arī to, ko katra puse var darīt strīda gadījumā.

Drošības nauda: cik daudz saimnieks var prasīt

Saskaņā ar vispārējiem rīcības noteikumiem, kas noteikti Wet goed verhuurderschap 2. pantā, un noteikumu, kas iekļauts Nīderlandes Civilkodeksa ( Burgerlijk Wetboek ) 7. grāmatas 261.b pantā, izīrētājs nedrīkst pieprasīt drošības naudu ( waarborgsom ), kas pārsniedz divkāršu īres maksu . “Īres maksa” ( kale huur ) ir īres maksa par pašu izmitināšanas vietu, neieskaitot pakalpojumu maksu, komunālos pakalpojumus un jebkādas papildu mēbeles.

Šis ierobežojums tika ieviests ar likumu 2023. gada 1. jūlijā, un praksē joprojām tiek ievērotas lielākas iemaksas, kas noteiktas saskaņā ar vecākiem līgumiem. Īrniekam, kas noslēdzis šādu līgumu, nevajadzētu pieņemt, ka summa ir neapstrīdama. Ilgi pirms ierobežojuma ieviešanas apakšrajona tiesas atcēla pārmērīgas iemaksas kā nepamatotu labumu saskaņā ar Nīderlandes Civilkodeksa 7. grāmatas 264. pantu: Ziemeļholandes Rechtbank 2015. gada 5. augustā atcēla sešu mēnešu iemaksu (ECLI:NL:RBNHO:2015:6660), nosakot, ka iemaksa, kas pārsniedz divreiz lielāku mēneša īres maksu, nav pamatota, un Rechtbank... Amsterdam 2019. gada 4. martā samazināja depozītu, kas pārsniedz četrus mēnešus īres apmērā, līdz diviem mēnešiem (ECLI:NL:RBAMS:2019:1490). Tie ir pirmās instances lēmumi, nevis saistošs pilnvarojums, un nešķiet, ka vēl būtu pieņemts lēmums, kurā laba saimnieka standarts būtu piemērots depozītam, par kuru vienošanās panākta pirms 2023. gada jūlija. Tomēr šis vecākais apgalvojums ir arguments, kas jāizmanto.

Ja saimnieks pieprasa vairāk, īrniekam nav jāmaksā pārmaksa, viņš var pieprasīt pārmaksātās summas atmaksu, un pašvaldība var to piespiest. Ņemiet vērā, ka “divu mēnešu depozīts plus viena mēneša īres maksa iepriekš” nav trīs mēnešu depozīts: iepriekš samaksāta īres maksa ir īres maksa, nevis nodrošinājums. Neatmaksājama “administrācijas maksa” kopā ar depozītu nav atļauta vispār.

Depozīta atmaksa: divi termiņi

Likums nosaka divus termiņus, un atšķirība starp tiem ir visbiežāk pārprastā lieta.

• Kur saimnieks neko neietur, depozīts ir jāatmaksā četrpadsmit dienu laikā par īres līguma beigām.
• Ja saimnieks kaut ko ietur, periods ir trīsdesmit dienas no īres līguma beigām. Ilgāks periods ir paredzēts, lai izīrētājs varētu pārbaudīt, aprēķināt un dokumentēt atskaitījumu.

Saimniekam, kurš veic ieturējumus, ir jāsniedz īrniekam rakstisks apraksts par to, kas tiek ieturēts un kāpēc, kā arī pilns skaidrojums. Vienkāršs apgalvojums, ka "ir konstatēti bojājumi", neizpilda šo pienākumu, un tā neesamība pati par sevi ir pārkāpums. Trīsdesmit dienu periods nedod tiesības atlikt maksājumus: saimniekam, kurš vēl nevar noteikt remonta cenu, ir jāatmaksā neapstrīdētā atlikusī summa un jānorāda, kas vēl ir strīdīgs.

Ko var un ko nevar atskaitīt

Atļautie atskaitījumi ir ierobežoti: nesamaksāta īres maksa, nesamaksātas pakalpojumu maksas, maksa par saskaņoto energoefektivitātes pasākumu un īrnieka nodarītie bojājumi. Parastais nolietojums neietilpst sarakstā, un “administrācijas izmaksas” nevar atskaitīt tikai tāpēc, ka tas ir noteikts līgumā.

Robeža starp bojājumiem un nolietojumu ir vieta, kur rodas lielākā daļa strīdu. Saskaņā ar Civilkodeksa 7. grāmatas 218. pantu īrnieks ir atbildīgs par zaudējumiem, ko izraisījusi īrnieka vainas dēļ radusies kļūme, un tiek pieņemts, ka zaudējumi ir radušies šādi, izņemot ugunsgrēka gadījumus un, attiecībā uz nekustamo īpašumu, ārējo daļu bojājumus. Šī prezumpcija ir reāla, taču tā darbojas līdzās 224. pantam, kurā izšķiroša nozīme ir pārbaudes ziņojumam.

Pārbaudes ziņojums un kas notiek, ja tāda nav

Civilkodeksa 7. grāmatas 224. pants paredz, ka, ja puses sākotnēji ir sastādījušas rakstisku īpašuma aprakstu, īrniekam tas jāatdod tādā stāvoklī, kādā tas ir fiksēts, izņemot likumīgas izmaiņas un visu, kas ir pasliktinājies novecošanas vai normālas lietošanas rezultātā. Ja šāds apraksts nav sastādīts, tiek pieņemts, ka īrnieks ir saņēmis īpašumu tādā stāvoklī, kādā tas ir īres līguma beigās , ievērojot izīrētāja tiesības pierādīt pretējo.

Praktiskā ietekme ir acīmredzama. Ar parakstītu reģistrācijas pārskatu un datētām fotogrāfijām saimnieks, kurš atrod apdegušu darba virsmu, var norādīt uz to un parādīt izmaiņas. Bez pārskata atskaites sākumpunkts ir tāds, ka īpašums jau bija pašreizējā stāvoklī, un saimniekam šis pieņēmums ir jāatspēko ar citiem pierādījumiem. Saimnieks, kurš ir izlaidis reģistrācijas apskati, bieži vien atklāj, ka atskaitījums nav pamatots.

Pakalpojumu maksas un avansa maksājumi

Pakalpojumu maksa ( servicekosten ) ir jāmaksā papildus īres maksai par precēm un pakalpojumiem, kas saistīti ar īpašuma izmantošanu: koplietošanas telpu uzkopšanu, apkopēju, koplietošanas apgaismojumu, dārza uzturēšanu, mēbeļu lietošanu. Tā gandrīz vienmēr tiek aprēķināta kā ikmēneša avansa maksājums ( voorschot ) un tiek nosegta ar faktiskajām izmaksām.

Saskaņā ar Civilkodeksa 7. grāmatas 259. pantu izīrētājam sešu mēnešu laikā pēc kalendārā gada beigām — praksē līdz 1. jūlijam — ir jāsniedz īrniekam detalizēts gada pārskats par faktiskajām izmaksām un to aprēķināšanas veidu. Ja īres līgums beidzas gada vidū, tas attiecas uz gada beigām. Saskaņā ar 261. pantu avansu var saņemt tikai tad, ja ir panākta vienošanās par jaunām precēm vai pakalpojumiem, vai pēc paziņojuma, un katrs paziņojums pamato tikai vienu palielinājumu. 260. pants ļauj jebkurai pusei lūgt Huurcommissie noteikt maksājamo summu.

Pakalpojumu maksa ir faktisko izmaksu pārnešana, nevis peļņas centrs. Dažas pozīcijas var netikt iekasētas kā pakalpojumu maksa vispār: aprūpes pakalpojumi, piemēram, ēdienreizes vai signalizācijas pakalpojumi, un maksas, kas gulstas uz īpašnieka, nevis iemītnieka pleciem, piemēram, īpašuma nodoklis. Maksas, kas gulstas uz iemītnieka pleciem, piemēram, atkritumu apsaimniekošanas nodeva, var tikt nodotas tālāk. Siltumapgādi atsevišķi regulē Warmtewet.

Ar komunālajiem pakalpojumiem atkal ir citādi. Ja īpašumam ir savi skaitītāji, par gāzes, ūdens un elektrības pakalpojumiem parasti līgumu slēdz tieši īrnieks vai arī tos piegādā izīrētājs, un par tiem norēķinās atbilstoši patēriņa skaitītāja rādījumiem; tie ir komunālo pakalpojumu maksājumi ( nutsvoorzieningen ), nevis pakalpojumu maksājumi. "Visaptverošu" īres maksu, kas visu summē vienā summā, pēc pieprasījuma var sadalīt vairākās sastāvdaļās.

Jauni noteikumi no 2027. gada 1. janvāra

Likums “Wet modernisering servicekosten” stājas spēkā 2027. gada 1. janvārī kopā ar Likumiem “Besluit servicekosten” un “Regeling servicekosten”. Tas aizstāj pašreizējo atvērto pieeju ar slēgtu sarakstu ar astoņām iekasējamo pakalpojumu izmaksu kategorijām, apstiprina, ka drīkst iekasēt tikai faktiskās izmaksas un nedrīkst gūt peļņu, un nosaka, kā tās tiek aprēķinātas. Likumā “Besluit servicekosten” iekļautais uzskaitījums ir izsmeļošs, un galīgais pārskats īrniekam jāsaņem līdz 1. jūlijam pēc kalendārā gada, uz kuru tas attiecas. Koplietošanas sporta zāles un peldbaseini šajā sarakstā neietilpst. Īrniecības komisijas pārskatīšanas pilnvaras ir paplašinātas. Noteikumi attiecas uz līgumiem, kas noslēgti no 2027. gada 1. janvāra, un izīrētājs tos var piemērot esošajiem īres līgumiem ar īrnieka piekrišanu.

Aģentūras maksas un dubultas iekasēšanas aizliegums

Likums “Wet goed verhuurderschap” aizliedz izīrētājiem un izīrēšanas starpniekiem iekasēt dubultu aģentūras maksu — iekasēt maksu gan no izīrētāja, gan no īrnieka par vienu un to pašu darījumu. Tas papildina vecāku noteikumu, kas ietverts Civilkodeksa 7. grāmatas 417. un 427. pantā: aģentam, kas rīkojas izīrētāja vārdā, nav tiesību saņemt maksu no īrnieka. Ja īpašums ir aģenta paša grāmatvedībā, īrniekam nekas nav jāmaksā.

Līguma izmaksas un atslēgas naudu ( sleutelgeld ) nedrīkst iekasēt no īrnieka. Izīrētājs var iekasēt maksu par kaut ko tādu, no kā īrnieks faktiski gūst labumu, piemēram, vārda plāksnīti pie durvīm, un īrnieks var iegādāties preces no aizejošā īrnieka par saskaņotu cenu ( overnamekosten ) , taču neviens no šiem veidiem nav paredzēts īres maksas atkārtotai ieviešanai. Īrnieks pareizi maksā maksu tikai tad, ja viņš pats ir nolīgis meklēšanas aģentu, kas strādā neatkarīgi no izīrētājiem, un atrod mājokli ārpus šī aģenta portfeļa. Maksas, kas samaksātas pretēji šiem noteikumiem, var atgūt.

Wet devās verhuurderschap tālāk par depozītu

Likums aptver plašāku jomu nekā tikai naudu. 2. pantā ir izklāstīti valsts mēroga rīcības noteikumi katram izīrētājam un izīrēšanas starpniekam. Tie paredz, ka izīrētājs:

• atturēties no diskriminācija īrnieku izvēlē un izmantot pārredzamu atlases procedūru;
• atturēties no iebiedēšana, kas ietver draudus aizturēt remontdarbus, pārtraukt pakalpojumus vai paturēt depozītu, lai izdarītu spiedienu uz īrnieku;
• reģistrēt īres līgumu rakstiska vienošanās;
• rakstiski informēt īrnieku valodā, kuru īrnieks saprot, par savu tiesības un pienākumi — kā darbojas depozīts un kad tas tiks atmaksāts, kā tiek nokārtota pakalpojumu maksa, saimnieka kontaktinformācija un pašvaldības ziņošanas punkts ( informācijas sniegšanas pienākums). Valodas prasība neattiecas tikai uz darba migrantiem, tāpēc starptautiskajam īrniekam tas praksē nozīmē, ka informācija ir jāsniedz angļu valodā;
• ievērot depozīta maksimālo apmēru un pakalpojumu maksas noteikumus, kā arī neiekasēt dubultas aģentūras maksas;
• ievērot papildu noteikumus, ja īrnieks ir ES darbaspēka migrants, tostarp īres līgumu, kas ir atdalīts no darba līguma, un nepieciešamo informāciju valodā, ko darbinieks saprot.

3. pants paredz, ka izīrētājiem un starpniekiem, kas veic izīrēšanu uzņēmējdarbības ietvaros, ir jābūt rakstiskai darba metodei diskriminācijas novēršanai mājokļu jomā, kā arī tā jāpublicē un jāpiemēro.

Pašvaldības ziņošanas punkts un tā izpilde

Kopš 2024. gada 1. janvāra katrai pašvaldībai ir jāpārvalda atskaites punkts (atskaites punkts) saskaņā ar 4. pantu: viegli, bez maksas un atvērti anonīmiem ziņojumiem par nevēlamu izīrēšanas rīcību. Eindhoven un Amsterdam abi pārvalda vienu. Ziņojums nav naudas prasība — meldpunt neliks atmaksāt jūsu depozītu —, bet tas aktivizē pašvaldības uzraudzības lomu.

Izpilde pastiprinās. Par pirmo pārkāpumu parasti izsaka brīdinājumu, norādot, ka turpmāks pārkāpums var novest pie naudas soda uzlikšanas un pārkāpēja datu publicēšanas. Atkārtotus vai nopietnus pārkāpumus var sodīt ar rīkojumu par soda naudas ( last onder dwangsom ) piemērošanu vai administratīvu piespiešanu, kā arī ar naudas sodiem. Wet goed verhuurderschap 19. pantā ir noteikts maksimālais naudas sods ceturtās kategorijas apmērā, kas palielinās līdz piektajai kategorijai, ja saimnieks četru gadu laikā atkārtoti pārkāpj to pašu noteikumu. Katrai kategorijai noteiktā summa ir noteikta Nīderlandes Kriminālkodeksa (Wetboek van Strafrecht) 23. pantā un tiek periodiski pārskatīta, tāpēc pašreizējais skaitlis jālasa tur, nevis jāņem no citur norādīta skaitļa. Kā pēdējo līdzekli pašvaldība var pārņemt īpašuma pārvaldību. Saskaņā ar 5. pantu tā var arī pieprasīt izīrēšanas atļauju noteiktās zonās.

Kuru maršrutu izvēlēties

Īrnieki un izīrētāji bieži vien izvēlas nepareizo tiesu un zaudē mēnešus. Šie trīs veidi kalpo dažādiem mērķiem un var tikt izmantoti paralēli.

Prasība par drošības naudu, ja to nevar nokārtot, ir jāizskata rajona tiesā; tiesvedībai šajā iestādē advokāts nav nepieciešams. Strīdi par pakalpojumu maksu ir Finanšu komisijas kompetencē un ir daudz lētāki: maksa (leges) ir neliela, fiksēta summa īrniekam vai citai fiziskai personai un ievērojami augstāka izīrētājam vai citai juridiskai personai. Likmes nosaka ar ministrijas noteikumiem un publicē Finanšu komisija, tāpēc pirms pieteikuma iesniegšanas pārbaudiet aktuālo likmi tur. Pēc Finanšu komisijas lēmuma neapmierināta puse astoņu nedēļu laikā var iesniegt pavēsti rajona tiesā ; ja priekšsēdētājs pieņēmis lēmumu vienpersoniski, iebildumus ( verzet ) var iesniegt trīs nedēļu laikā.

Termiņi

Attiecībā uz pakalpojumu maksām Civilkodeksa 7. grāmatas 260. pants ļauj iesniegt pieprasījumu Huurcommissie, kas aptver ne vairāk kā divpadsmit mēnešus katrā izmaksu kategorijā, divdesmit četru mēnešu laikā pēc tā perioda beigām, kurā bija jāiesniedz gada pārskats. Ja šis termiņš tiek nokavēts, Huurcommissie ceļš tiek slēgts.

Prasība par depozīta atmaksu ir parasta prasība par izpildi, uz kuru attiecas Civilkodeksa 3. grāmatas 307. pantā noteiktais piecu gadu noilguma termiņš. Pieci gadi ir dāsns termiņš, taču kavēšanās prasa pierādījumus, tāpēc pieprasiet maksājumu rakstiski nekavējoties; prasība arī pārtrauc noilgumu.

Praktiskas norādes

Īrniekiem

• Pirms līguma parakstīšanas salīdziniet depozīta summu ar divu mēnešu īres maksu un pajautājiet par jebkādu līguma, administrēšanas vai īres maksu.
• Pieprasīt reģistrācijas ziņojumu (opnamestaat), ko parakstījušas abas puses, nofotografējiet katru istabu ar datumu un reģistrējiet skaitītāju rādījumus.
• Saglabājiet drošības naudas un katras pakalpojumu maksas avansa samaksas apliecinājumu un, aizejot, rakstiski norādiet saimniekam savu jauno adresi un bankas datus.
• Pagājušā gada pakalpojumu maksas aprēķinu sastāda 1. jūlijā un ņem vērā divdesmit četru mēnešu periodu.
• Ja termiņš ir pagājis, nosūtiet rakstisku pieprasījumu ar īsu, skaidru maksājuma termiņu; ja tas neizdodas, ziņojiet meldpunt un apsveriet tiesas prāvu.

Īpašniekiem

• Sakārtojiet dokumentus: rakstisku līgumu, kā arī informatīvo lapu par depozītu, pakalpojumu maksām, jūsu kontaktinformāciju un līgumu — angļu valodā, ja jūs izīrējat ārzemniekiem.
• Nekad neņemiet vairāk par divu mēnešu īres maksu par jaunu īres īpašumu un nepārvērtiet pārpalikumu par maksu.
• Veikt pārbaudi sākumā un beigās, rakstiski un vēlams, īrnieka klātbūtnē.
• Atmaksājiet četrpadsmit dienu laikā, ja neko neieturat; ja ieturat, atmaksājiet neapstrīdēto atlikumu un nosūtiet pilnu rakstisku pārskatu kopā ar rēķiniem trīsdesmit dienu laikā. Nepiemērojiet maksu par nolietojumu vai regulāru remontu.
• Nosūtiet gada pārskatu līdz 1. jūlijam, sadalot to pa detaļām un pamatojoties uz faktiskajām izmaksām, un sagatavojieties slēgtajam sarakstam, kas stāsies spēkā 2027. gada 1. janvārī.