Ceļa tiesības Nīderlandē: kā darbojas servitūts

Ceļa tiesības (recht van overpad) dod viena īpašuma īpašniekam tiesības šķērsot blakus esošo zemi. Tas ir servitūts (erfdienstbaarheid): ar zemi saistīta lietu tiesība, tāpēc tā ir saistoša ikvienam nākamajam zemes īpašniekam, kuru tā šķērso, neatkarīgi no tā, vai viņi par to zināja, kad iegādājās zemi.

Servitūts rodas divos veidos: ar notariālu aktu, kas reģistrēts publiskajos reģistros, vai ar noilgumu ilgstošas ​​lietošanas rezultātā. Tāpēc gadu desmitiem izmantota taka automātiski nerada tiesības uz ceļu, taču rakstiskas vienošanās neesamība nenozīmē, ka tiesību nav. Ja zemes gabalam vispār nav piekļuves publiskam ceļam, piemērojams atsevišķs tiesiskās aizsardzības līdzeklis: īpašnieks var pret kompensāciju pieprasīt nepieciešamības ceļu (noodweg) pāri blakus esošajai zemei. Tālāk mēs paskaidrojam, kā katrs no tiem rodas, ko īpašnieki var pieprasīt viens no otra un kā tiek risināti strīdi.

Kas ir ceļa tiesības?

Ceļa tiesības ir servitūts: apgrūtinājums vienam īpašumam cita īpašuma labā. Saskaņā ar Nīderlandes Civilkodeksa (BW) 5:70. pantu tas uzliek par pienākumu apgrūtinātā zemes gabala īpašniekam kaut ko paciest, šajā gadījumā – caurbraukšanu.

Ceļa tiesības vienmēr ietver divus īpašumus. Īpašums, kas gūst labumu, ir dominējošais īpašums (heersend erf): piemēram, zemes gabals aiz citām mājām, uz kuru var nokļūt pa kaimiņa piebraucamo ceļu. Īpašums, uz kuru attiecas apgrūtinājums, ir apkalpojošais īpašums (dienend erf): zeme, pa kuru ved ceļš. Apkalpojošā īpašuma īpašniekam ir jāļauj dominējošā īpašuma īpašniekam šķērsot noteiktu zemes daļu.

Tā nav labvēlība starp kaimiņiem. Tā kā tā ir reāla tiesība (zakelijk recht), ceļa tiesības paliek spēkā, kad jebkurš īpašums tiek pārdots. Dominējošā īpašuma jaunajam īpašniekam šīs tiesības ir automātiski; apkalpojošā īpašuma jaunajam īpašniekam tās ir saistošas.

Galvenie termini ir norādīti turpmāk.

Ceļa tiesības ir izplatītas Nīderlandē, kur zemes gabali bieži vien ir mazi un zemes īpašumtiesības lauku apvidos var būt sadrumstalotas. Tās ir svarīgas māju īpašniekiem, kuriem nepieciešama piekļuve dārzam vai garāžai, lauksaimniekiem, kuri sasniedz savus laukus pāri kaimiņa zemei, un attīstītājiem, kuri iegādājas zemes gabalu aiz esošajām ēkām. Iegādājoties īpašumu, civiltiesību notārs pārbauda Zemesgrāmatu (Kadaster), vai tajā nav reģistrēti servitūti, taču ne visas tiesības tur ir norādītas.

Kā tiek izveidotas ceļa tiesības?

Ar notariālu aktu, kas reģistrēts Kadasterā, vai ar noilgumu pēc ilgstošas ​​lietošanas. Neformāla vienošanās starp kaimiņiem nav ceļa tiesības un principā to var izbeigt.

Ar notariālu aktu

Vienkāršākais veids ir īpašuma tiesību nostiprināšana ar notariālu aktu. Abu īpašumu īpašnieki vienojas par noteikumiem un lūdz civiltiesību notāru (notaris) tos reģistrēt.

Procesam ir trīs soļi:

• Vienošanās. Īpašnieki vienojas par maršrutu, atļauto lietošanas veidu (tikai kājām vai arī ar automašīnu vai tehniku) un par apkopi, vārtiem un izmaksām.
• Notariāls akts. Notārs sastāda dibināšanas aktu (akte van vestiging), kurā tiek identificēti divi īpašumi, aprakstīts maršruts, bieži vien ar karti, un izklāstīti nosacījumi.
• Reģistrācija. Notārs reģistrē aktu publiskajos reģistros, ko uztur Kadaster.

Reģistrācija ir tas, kas padara ceļa tiesības spēkā esošas pret visiem, tostarp vēlākiem pircējiem. Līgums bez īpašuma tiesību akta un reģistrācijas ir tikai personisks līgums starp pašreizējiem īpašniekiem. Tas nesaista apkalpojošās zemes pircēju un nepiedāvā ilgtermiņa drošību.

Aktā var iekļaut arī kvalitatīvu saistību vai tā saukto pastāvīgo klauzulu (kettingbeding) saistībām, kas pārsniedz caurlaides pieļaušanu, piemēram, pienākumu maksāt uzturlīdzekļus. Pārrunājiet ar notāru, kas tieši jāieraksta.

Pēc receptes

Ceļa tiesības var rasties arī ilgstošas ​​lietošanas rezultātā, kas pazīstams kā noilgums (verjaring). Likums izšķir divus ceļus – desmit un divdesmit gadu periodus.

Pirmais ceļš ir labticīga iegšanas noilguma procedūra. Persona, kurai labticīgi (te goeder trouw) pieder ceļa tiesības nepārtraukti desmit gadus, tās iegūst (BW 3:99. pants). Labticība nozīmē, ka lietotājs pamatoti uzskatīja, ka viņam ir tiesības. Iedomājieties mājas īpašnieku, kura pirkuma akts atsaucas uz ceļa tiesībām, kas nekad nav pienācīgi nodibinātas: ja šis īpašnieks desmit gadus atklāti izmanto ceļu, paļaujoties uz aktu, tiesības var iegūt.

Otrais ceļš ir piemērojams pat bez labticības. Ja kādam ir bijušas tiesības uz ceļu divdesmit gadus, īpašnieka prasība izbeigt šo valdījumu ir noilgusi, un valdītājs iegūst tiesības (BW 3:105. un 3:306. pants). Praksē šis ir visbiežāk izmantotais ceļš.

Noilguma pierādīšana ir sarežģīta. Personai, kas pretendē uz tiesībām, ir jāpierāda, ka lietošana ir līdzvērtīga valdījumam: tai ir jābūt nepārtrauktai un nepārprotamai, tādā veidā, kas īpašniekam skaidri norāda, ka tiek pieprasītas tiesības. Lietošana, ko īpašnieks tikai pieļāva kā kaimiņa žestu, netiek ņemta vērā. Pierādījumi var ietvert vecas fotogrāfijas, liecinieku liecības, aerofotoattēlus un apkopes ierakstus. Tiesas to izvērtē stingri, tāpēc notariāls akts vienmēr ir drošāka iespēja.

Kā ceļa tiesības atšķiras no atļaujas vai publiska ceļa?

Kaimiņa atļauja ir personiska un principā var tikt atsaukta; ceļa tiesības ir reālas tiesības, kas saista vēlākos īpašniekus. Publiski pieejams ceļš ir pieejams ikvienam un ietilpst publisko tiesību jomā.

Daudzas takas tiek izmantotas, pamatojoties uz vienkāršu kaimiņu vienošanos. Šāda atļauja vai vienkārša tolerance nerada reālas tiesības. Tā parasti beidzas, kad kaimiņš to atsauc vai pārdod īpašumu, lai gan var būt nepieciešams saprātīgs iepriekšēja paziņošanas periods, ja vienošanās ir pastāvējusi ilgu laiku. Ja esat atkarīgs no takas, ir vērts to pārveidot par reģistrētu servitūtu.

Arī privāta taka var kļūt par publisku ceļu. Saskaņā ar Ceļu likuma (Wegenwet) 4. pantu ceļš kļūst par publisku ceļu, ja tas ir bijis atvērts ikvienam trīsdesmit gadus, ja tas ir bijis atvērts ikvienam desmit gadus un šajā laikā to ir uzturējusi valsts iestāde vai ja īpašnieks to ir padarījis pieejamu ikvienam. Kad ceļš ir kļuvis par publisku ceļu, īpašniekam ir jāpieļauj publiska lietošana, un pašvaldībai ir teikšana par tā slēgšanu. Šis režīms atšķiras no ceļa tiesību režīma starp diviem īpašumiem.

Ceļa tiesības atšķiras arī no zemes nomas vai īres līguma. Nomniekam ir personiskas tiesības pret izīrētāju, kas principā nesaista īpašnieka tiesību pārņēmējus tādā pašā veidā. Un tās atšķiras no virszemes tiesību (opstalrecht), kas ļauj kādam iegūt īpašumtiesības uz ēkas vai darbiem uz citas personas zemes.

Vai var pieprasīt samaksu par ceļa tiesībām?

Jā, ja puses vienojas. Aktā var paredzēt vienreizēju vai periodisku maksājumu (retributie) no dominējošā īpašuma īpašnieka.

Kad servitūts tiek izveidots ar vienošanos, cena ir sarunu jautājums. Apkalpojošās zemes īpašnieks atsakās no daļas no zemes bezmaksas lietošanas, kas var samazināt tās vērtību; maksājums to kompensē. Periodisku maksājumu var saistīt ar servitūtu aktā, lai tas attiektos arī uz vēlākiem īpašniekiem.

Nepieciešamības gadījumā likums pats paredz kompensāciju, ko nosaka tiesa, ja puses nevar vienoties. Tiesībām, kas iegūtas ar noilgumu, kompensācijas nav: tiesības rodas pēc likuma darbības.

Ko darīt, ja jūsu zemei ​​nav piekļuves publiskam ceļam?

Tad jūs varat pieprasīt nepieciešamības ceļu (noodweg) pāri kaimiņu zemei. Tas nav servitūts, bet gan likumā noteiktas tiesības, ko tiesa var noteikt pretī kaimiņam maksājot kompensāciju.

Saskaņā ar BW 5:57. pantu zemes īpašnieks, kuram nav piemērotas piekļuves publiskam ceļam, var pieprasīt, lai apkārtējās zemes īpašnieki atļauj nepieciešamības gadījumā ceļu. Ja īpašnieki nevar vienoties, tiesa nosaka maršrutu, ņemot vērā abu pušu intereses, un nosaka kompensāciju, kas jāmaksā apgrūtinātās zemes īpašniekam.

Īpaši noteikumi ir piemērojami, ja zeme tika iežogota, jo tika sadalīts vai daļēji pārdots lielāks zemes gabals. Šādā gadījumā nepieciešamības gadījumā tā principā jāatrod attiecībā uz atdalīto zemi, nevis attiecībā uz nesaistīta kaimiņa zemi. Un, tā kā prasība ir balstīta uz nepieciešamību, nepieciešamības gadījumā tā vairs nav pamatota, tiklīdz zemei ​​ir sava piemērota piekļuve publiskam ceļam.

Kādas ir katra īpašnieka tiesības un pienākumi?

Lietotājs var šķērsot zemi saskaņā ar vienošanos, bet tas jādara tā, lai kalpojošajai zemei ​​būtu vismazāk apgrūtinoša pāreja. Kalpojošās zemes īpašnieks nedrīkst traucēt caurbraukšanu, bet saglabā tiesības izmantot un pārvaldīt savu zemi.

Tiesību saturu vispirms nosaka dibināšanas akts. Ja aktā nekas nav noteikts, nepilnības aizpilda likums un vietējās paražas. Ja tiesības radušās noilguma dēļ, to saturs izriet no tā, kā tās faktiski tika īstenotas noilguma periodā (BW 5:73. pants).

Lietotāja pienākumi

Valdošās zemes īpašniekam tiesības uz kalpojošo zemi jāizmanto pēc iespējas mazāk apgrūtinošā veidā. Ceļš caur dārzu ir paredzēts caurbraukšanai, nevis automašīnas novietošanai vai materiālu glabāšanai.

Lietotāja galvenie pienākumi ir:

• Paliekot darbības jomas ietvaros. Ceļa tiesības, kas izveidotas kā gājēju celiņš, nevar izmantot automašīnām vai smagajai tehnikai.
• Apkope. Dominējošā īpašuma īpašnieks var veikt darbus, kas nepieciešami tiesību īstenošanai, un, ja vien īpašumtiesību aktā nav noteikts citādi, sedz šo darbu un to uzturēšanas labā stāvoklī izmaksas (BW 5:75. pants).
• Bez liekām neērtībām. Vārtu aizvēršana, pārmērīga trokšņa novēršana un atkritumu neatstāšana ir daļa no tiesību pareizas izmantošanas.

Apkalpojošās zemes īpašnieka pienākumi un tiesības

Apkalpojošā īpašuma īpašnieks nedrīkst traucēt piekļuvi. Uz celiņa nav atļauts celt šķūni, stādīt kokus tā vidū vai novietot uz tā transportlīdzekļus, ja tie traucē vai būtiski apgrūtina pārvietošanos.

Tas nenozīmē, ka īpašnieks zaudē visu kontroli. Drošības nolūkos vārti bieži tiek atļauti, ja vien lietotājs saņem atslēgu, kodu vai citu vienkāršu izeju. Aizslēgti vārti bez atslēgas ir šķērslis.

Apkalpojošās zemes īpašnieks var arī lūgt maršruta pārvietošanu uz citu zemes daļu, ja pašreizējais maršruts ir radījis nopietnas neērtības, piemēram, tāpēc, ka tas bloķē plānoto pagarinājumu. Jaunajam maršrutam ir jāpiedāvā lietotājam tikpat ērta piekļuve. Ja puses nevar vienoties, lēmumu var pieņemt tiesa.

Ko darīt, ja rodas strīds?

Lielākā daļa strīdu ir par šķēršļiem, lielāku lietošanu nekā norunāts vai to, kurš maksā uzturlīdzekļus. Sāciet ar sarunu, pēc tam apsveriet mediāciju un vērsieties tiesā tikai kā pēdējo līdzekli.

Strīdi bieži rodas, mainoties apstākļiem: jauns īpašnieks intensīvāk izmanto taku, komerciāla darbība atved piegādes furgonus vai vārti tiek uzstādīti bez atslēgas. Dārza mēbeles vai augi, kas lēnām ieaug takā, ir vēl viens izplatīts berzes avots.

Pakāpeniska pieeja parasti darbojas vislabāk:

• Tiešas sarunas. Mierīga saruna ar akta kopiju pa rokai bieži vien atrisina pārpratumus.
• Apkaimes mediācija vai mediators. Daudzas pašvaldības piedāvā bezmaksas mediāciju apkaimē (buurtbemiddeling) ar apmācītiem brīvprātīgajiem; vēl viena iespēja ir profesionāls mediators.
• Saistošs padoms. Puses var vienoties ļaut neatkarīgam ekspertam pieņemt lēmumu, piemēram, par maršrutu vai uzturēšanas stāvokli.
• Tiesas procesi. Ja otra puse turpina traucēt ceļu vai to pārmērīgi izmantot, varat vērsties tiesā.

Zemāk esošajā tabulā ir apkopotas iespējas.

Kura tiesa lems?

Steidzamos gadījumos, piemēram, ja ceļš ir bloķēts un jūs nevarat nokļūt savās mājās vai uzņēmumā, jūs varat lūgt iepriekšējās palīdzības tiesnesim (voorzieningenrechter) rīkojumu kopsavilkuma tiesvedības kārtībā (kort geding). Tiesnesis var likt šķērsli novērst īsā laikā. Strīdi par to, vai pastāv ceļa tiesības, to maršrutu vai saturu, parasti tiek izskatīti parastā tiesvedībā apgabaltiesā (rechtbank). Tas, vai ir nepieciešams advokāts, ir atkarīgs no prasības vērtības un veida.

Pierādījumu vākšana

Jūsu nostāja ir atkarīga no jūsu pierādījumiem. Sāciet tos vākt, tiklīdz rodas problēma.

• Fotogrāfijas un video ar datumiem, norādot šķēršļus, bojājumus vai nepareizu lietošanu.
• Liecinieku liecības no kaimiņiem, apmeklētājiem vai piegādātājiem, kuri redzēja problēmu.
• Notariālais akts un izrakstu no Kadastra, kurā izklāstītas tiesības un pienākumi.
• Korespondencee-pasti, vēstules un ziņojumi, kas parāda jūsu mēģinājumus atrisināt problēmu.

Ja strīds ietver arī būvdarbus kaimiņu zemes gabalā, izlasiet par juridiskajām iespējām, ja jūsu kaimiņi būvē bez atļaujas , jo abi jautājumi bieži vien pārklājas.

Vai ceļa tiesības var mainīt vai izbeigt?

Jā: pēc īpašnieku vienošanās, kas reģistrēta notariālā aktā, vai arī tiesa to nosaka, pamatojoties uz konkrētiem likumā noteiktiem iemesliem. Ceļa tiesības nebeidzas tikai tāpēc, ka viens īpašnieks to vēlas.

Pēc vienošanās

Ja abi īpašnieki vienojas, ka tiesības vairs nav nepieciešamas vai tās ir jāmaina, viņi to var fiksēt notariālā aktā. Tad dominējošā īpašuma īpašnieks atsakās no tiesībām, vai arī puses vienojas par jaunu ceļu vai jauniem nosacījumiem.

Šīs darbības atspoguļo tiesību rašanos: abiem īpašniekiem ir jāvienojas, notārs sastāda dzēšanas vai grozījumu aktu, un akts tiek reģistrēts Kadasterā. Bez šīs reģistrācijas izmaiņas ir saistošas ​​tikai pašreizējiem īpašniekiem, nevis vēlākiem pircējiem.

Caur tiesu

Ja īpašnieki nepiekrīt, kalpojošā īpašuma īpašnieks var lūgt tiesu mainīt vai atcelt servitūtu. Likums nosaka stingrus nosacījumus.

Saskaņā ar BW 5:78. pantu tiesa var atcelt servitūtu, ja tā īstenošana ir kļuvusi neiespējama vai ja dominējošā īpašuma īpašniekam vairs nav pamatotu interešu tajā un nav ticams, ka šīs intereses atjaunosies. Tipisks piemērs ir zemes gabals, kuram tagad ir sava tieša piekļuve publiskam ceļam.

Saskaņā ar BW 5:79. pantu tiesa var arī mainīt vai atcelt servitūtu neparedzētu apstākļu dēļ, kuru dēļ tā saglabāšana nemainīta nav pamatota. Tiesa var pievienot nosacījumus, piemēram, kompensāciju dominējošā īpašuma īpašniekam. Šo noteikumu teksts ir pieejams Nīderlandes Civilkodeksa 5. grāmatā vietnē wetten.overheid.nl.

Kā tas darbojas praksē?

Lielākā daļa lietu par ceļa tiesībām ir atkarīgas no īpašuma akta formulējuma un lietošanas vēstures. Akts ir pirmais dokuments, ko izskata advokāts vai tiesa.

Ņemiet vērā mājas īpašnieku, kura kaimiņš novieto aizslēgtus vārtus pāri celiņam, kas saskaņā ar pirms vairākiem gadu desmitiem izdotu aktu nodrošina piekļuvi mājas īpašnieka garāžai. Mājas īpašnieks lūdz atslēgu; kaimiņš atsakās. Pēc rakstiska pieprasījuma un neveiksmīga mediācijas mēģinājuma mājas īpašnieks lūdz pagaidu noregulējuma tiesnesi noteikt piekļuvi. Tiesnesis izskata aktu un situāciju uz vietas un izlemj, vai vārti nelikumīgi aizsedz tiesības.

Vēl viena izplatīta situācija rodas, pārdodot īpašumu. Apkalpojošās zemes pircējs atklāj tiesības uz ceļu tikai pēc īpašuma tiesību nodošanas, jo tās radušās noilguma dēļ un nekad nav bijušas reģistrētas. Pircējam tās ir saistošas, ja tiesības patiešām radušās. Tas, vai tās radušās, ir atkarīgs no lietošanas pierādījumiem pēdējo desmit vai divdesmit gadu laikā.

Kas jums jādara tālāk?

Pārbaudiet aktu un Kadastru, pierakstiet faktus un mēģiniet panākt vienošanos. Ja otra puse traucē jums piekļūt datiem, rīkojieties ātri.

Iegādājoties īpašumu, jautājiet notāram par servitūtiem un izvērtējiet situāciju uz vietas: redzama taka pāri zemei ​​var liecināt par tiesībām, kas nav reģistrētas. Ja jūs paļaujaties uz tiesībām, kas balstītas uz ilgstošu lietošanu, sāciet vākt pierādījumus par šo lietošanu jau tagad, pirms liecinieki aiziet. Un, ja vēlaties izveidot, mainīt vai izbeigt ceļa tiesības, lieciet tās reģistrēt notariālā aktā, lai tās būtu saistošas ​​arī vēlākajiem īpašniekiem.

Rezumējot

• Ceļa tiesības ir servitūts: reālas tiesības, kas piestiprinātas zemei ​​un saista nākamos īpašniekus.
• Tas rodas ar notariālu aktu, kas reģistrēts Kadasterā, vai ar noilgumu pēc desmit labticīgas darbības gadiem vai divdesmit valdījuma gadiem.
• Zeme bez piekļuves publiskam ceļam var tikt piešķirta nepieciešamības gadījumā saskaņā ar BW 5:57. pantu pret kompensāciju.
• Lietotājam ceļš jāizmanto vismazāk apgrūtinošā veidā un parasti jāsedz tā uzturēšanas izmaksas; otrs īpašnieks nedrīkst traucēt pārvietošanos.
• Ceļa tiesības var mainīt vai izbeigt ar vienošanos vai, pamatojoties uz BW 5:78. un 5:79. pantā minētajiem iemesliem, ar tiesas lēmumu.

Biežāk uzdotie jautājumi

Vai apkalpojošās zemes īpašnieks var novietot vārtus pāri ceļam?

Parasti jā, drošības nolūkos, ja vien vārti nepamatoti netraucē piekļuvi. Lietotājam ir jāsaņem atslēga, kods vai cits vienkāršs veids, kā iekļūt telpā. Vārti, kas ievērojami apgrūtina cauri iekļūšanu, var tikt uzskatīti par nelikumīgu šķērsli.

Kurš ir atbildīgs par ceļa uzturēšanu?

Ja vien īpašumtiesību aktā nav noteikts citādi, valdošā īpašuma īpašnieks sedz izdevumus par darbiem, kas nepieciešami tiesību izmantošanai un to uzturēšanai labā stāvoklī. Ja abi īpašnieki izmanto ceļu, viņi bieži vienojas dalīties izmaksās. Lai izvairītos no strīdiem, tas jānorāda īpašumtiesību aktā.

Kāda veida lietošana ir atļauta?

Tas ir atkarīgs no īpašuma tiesību akta vai, ja tiesības radušās saskaņā ar noilgumu, no tā, kā tās faktiski tika izmantotas. Gājēju ceļš ir paredzēts staigāšanai; tiesības izmantot ceļu braukšanai ar automašīnu automātiski neattiecas uz smagajiem transportlīdzekļiem. Lietotājs nevar vienpusēji palielināt apgrūtinājumu uz apkalpojošās zemes.

Kas notiek, kad īpašums tiek pārdots?

Ceļa tiesības ir lietu tiesības. Tās automātiski pāriet kopā ar dominējošo īpašumu pircējam, un kalpojošā īpašuma pircējs ir ar tām saistīts. Tāpēc reģistrācija Kadasterā ir svarīga: tā informē pircējus. Tiesības, kas radušās noilguma dēļ, arī saista pircēju, pat ja tās nav reģistrētas.

Law & More Konsultē īpašumu īpašniekus, pircējus un attīstītājus par servitūtiem, kaimiņu strīdiem un citiem nekustamā īpašuma jautājumiem. Neesat pārliecināts par savu situāciju? Pastāstiet mums par savu situāciju. Vienas darba dienas laikā mēs jūs informēsim par jūsu iespējām.

Cik Law & More var jums palīdzēt, ir paskaidrots mūsu nekustamo īpašumu jurists lappuse.