Īrnieku tiesības Nīderlandē: ceļvedis starptautiskiem īrniekiem

Nīderlandes īres tiesības ir vienas no īrniekiem draudzīgākajām Eiropā, un lielākajai daļai starptautisko īrnieku, kas šeit īrē mājokli, nav ne jausmas, cik liela aizsardzība viņiem ir. Noteikumi galvenokārt ir atrodami Nīderlandes Civilkodeksa ( Burgerlijk Wetboek , BW) 7. grāmatā, un daudzus no tiem nevar atcelt, slēdzot līgumu. Šajā rokasgrāmatā ir īsi izklāstīta šī joma: kāds līgums jums ir, kad izīrētājs to var izbeigt, kādas izmaksas jums var tikt piemērotas un kur vērsties, ja kaut kas noiet greizi.

Visnoderīgākais, kas jāzina: lielākā daļa likuma ir obligāta.

Nīderlandes īres tiesības attiecībā uz dzīvojamo telpu lielākoties ir daļēji obligātas — daļēji dwingend recht. Likums nosaka minimālo robežu: puses var vienoties par īrniekam labākiem nosacījumiem, taču klauzula, kas īrniekam paredz mazāku robežu nekā likumā noteiktais minimums, bieži vien ir vienkārši spēkā neesoša. Nav svarīgi, vai jūs to parakstījāt vai izlasījāt.

BW 7:242. pants aizsargā noteikumus par defektiem, remontu un īres maksas samazināšanu; BW 7:265. pants — par īri un citiem maksājumiem. Tāpēc šīs kopīgās klauzulas bieži vien nav piemērojamas:

• “Īrnieks atsakās no īres aizsardzības” vai “atbrīvosies beigu datumā”.
• "Īrnieks nedrīkst pieteikties uz Hurmcommissie. "
• "Visi apkopes un remonta darbi ir jāsedz īrniekam."
• "Īpašnieks drīkst ienākt īpašumā jebkurā laikā."
• "Īrniekam ir jāpaziņo sešus mēnešus iepriekš."

Spēkā neesamības klauzula nepadara visu līgumu spēkā neesošu: pārējais paliek spēkā, un to aizstāj likumā noteiktais noteikums. Tomēr neignorējiet klauzulu, kuru uzskatāt par spēkā neesošu — pārbaudiet to, jo robežas atšķiras atkarībā no klauzulas un īres līguma veida.

Dzīvojamās telpas īres veidi

Jūsu aizsardzība ir atkarīga no jūsu noslēgtā līguma. Kopš 2024. gada 1. jūlija, kad stājās spēkā Wet vaste huurcontracten, beztermiņa līgums ( onbepaalde tijd ) ir norma; terminēti līgumi, kas kļuvuši par privātā tirgus noklusējuma līgumiem, ir atļauti tikai noteiktās kategorijās.

Beztermiņa līgums nodrošina pilnīgu īres aizsardzību. Līgums, kas patiešām ietilpst atļautajā termiņa kategorijā, beidzas noteiktajā datumā, un jūsu aizsardzība ir vājāka. Svarīgi ir tas, ka termiņa līgums, kas neietilpst atļautajā izņēmumā, parasti tiek uzskatīts par beztermiņa līgumu ar pilnīgu aizsardzību — mēģinājums ierobežot termiņu neizdodas. Atļautie izņēmumi balstās uz BW 7:271. pantu un ir izsmeļoši uzskaitīti Besluit vaste huurcontracten, kas attiecas uz īri studentiem un noteiktām mērķgrupām; kategorija, kas nav iekļauta šajā sarakstā, nepastāv.

Dalītā mājoklī visu nosaka viena atšķirība: vai īrējat no saimnieka vai no cita īrnieka. Jūsu pašu līgums ar īpašnieku padara jūs par parastu īrnieku; no galvenā īrnieka īrēta istaba padara jūs par apakšīrnieku, kura statuss ir atkarīgs no galvenā īres līguma pastāvēšanas. Tādiem apzīmējumiem kā "īstermiņa uzturēšanās" vai "ārzemnieka līgums" nav juridiska spēka.

Īres aizsardzība un izbeigšana

Tas pārsteidz gandrīz katru starptautisko īrnieku. Īpašnieks nevar izbeigt dzīvojamās telpas īres līgumu tikai ar paziņojumu: tas turpinās saskaņā ar likumu, līdz jūs tam piekrītat rakstiski vai tiesa to izbeidz (BW 7:272. pants). Ja jūs sešu nedēļu laikā nepiekrītat, īpašniekam jāvēršas apakšrajona tiesā.

Paziņojums jānosūta ar tiesu izpildītāja rakstu vai ierakstītu vēstuli, jānorāda pamatojums un jājautā, vai jūs piekrītat (BW 7:271. pants); paziņojums, kas neatbilst šīm prasībām, ir kļūdains. Īpašnieka paziņojuma termiņš ir vismaz trīs mēneši, pagarinot to par vienu mēnesi par katru jūsu dzīves gadu, bet ne ilgāk kā seši mēneši.

Tiesas izbeigšanas iemesli ir ierobežoti un uzskaitīti BW 7:274. pantā. Īsumā:

• Īrnieks nav uzvedies kā labs īrnieks — nopietni traucēkļi, strukturāla nemaksāšana, ļaunprātīga izmantošana.
• Īpašniekam īpašums steidzami nepieciešams personīgai lietošanai, tostarp renovācijai, kas nav iespējama, turpinoties īres līgumam. Tiesa izvērtē abas intereses un var piespriest pārcelšanās maksājumu.
• Īrnieks ir atteicies no saprātīga jauna līguma piedāvājuma — iemesls, kas nevar piespiest palielināt īres maksu.
• Derīgs zonējuma plāns (bestemmingsplāns) ir jāievieš.
• Konkrēti studentu un mērķgrupu mājokļu izmitināšanas iemesli un vieta, kur ēkā dzīvo saimnieks.

“Es vēlos pārdot”, “kāds maksās vairāk” un “jūsu līgumā rakstīts uz diviem gadiem” nav pamats. Arī īres maksas strīds nav pamats: saimnieks nedrīkst lauzt līgumu tāpēc, ka jūs apstrīdējāt īres maksu.

Jūsu pašu paziņošanas termiņš

Jūsu situācija ir daudz vieglāka. Jūsu paziņošanas termiņš ir vienāds ar jūsu īres maksājumu intervālu — mēneša īres gadījumā viens mēnesis —, ar likumā noteikto minimumu viens mēnesis un maksimumu trīs mēneši (BW 7:271. pants). Klauzula, kas paredz ilgāku termiņu, nav spēkā, un jums nav jānorāda iemesls. Paziņojumu iesniedziet ar ierakstītu vēstuli. Īstā uz noteiktu laiku noslēgtā līgumā jūs parasti joprojām varat aiziet priekšlaicīgi, savukārt izīrētājs ir saistīts ar beigu datumu.

Regulētie un vidējā tirgus segmenti

Dzīvojamās platības īre nav bezmaksas. Katrs mājoklis tiek vērtēts saskaņā ar mājokļu novērtēšanas sistēmu ( woningwaarderingsstelsel , WWS), kas piešķir punktus par platību, energoefektivitātes marķējumu, sanitārajām ērtībām, ārtelpu un WOZ vērtību, tādējādi iegūstot maksimālo likumīgo īres maksu.

Likums par pieņemamu īri ( Wet betaalbare huur ), kas stājās spēkā 2024. gada 1. jūlijā, paplašināja regulējumu uz augšu. Tagad ir trīs segmenti: zema regulējuma segments, vidējā tirgus segments ( middenhuur ) līdz 186 punktiem (ieskaitot) un brīvais sektors virs tiem. Pašvaldības to ir ieviesušas kopš 2025. gada 1. janvāra. Robeža starp regulētu un neregulētu sākuma īres maksu ir īres maksa, kas atbilst 186 punktiem, tātad brīvais sektors sākas ar 187 punktiem (2. pants, Besluit huurprijzen woonruimte). Šis novērtējums tiek veikts īres līguma sākumā: mājoklis, kura īres maksa īres līguma sākumā bija virs robežas, pēc tam netiek regulēts, jo WOZ punkti vēlāk izzūd. Īres griestus, kas atbilst šim punktu ierobežojumam, katru gadu indeksē par mājokļiem atbildīgais ministrs un publicē tos Staatscourant, tāpēc strādājiet ar skaitli, kas ir spēkā jūsu īres līguma sākuma dienā, nevis ar to, kas ir spēkā šodien.

Īres pabalsta ( huurtoeslag ) ierobežojumi ir atsevišķs jautājums no segmentu robežām. Maksimālā īres maksa, par kuru var pieprasīt pabalstu, īrniekam, kas jaunāks par divdesmit vienu gadu, ir zemāka nekā īrniekam, kas ir divdesmit vienu gadu vecs vai vecāks, izņemot likumā noteikto izņēmumu jaunākiem īrniekiem ar invaliditāti (13. pants, Wet op de huurtoeslag). Zem šī griestu līmeņa kvalitātes atlaides ierobežojums ( kwaliteitskortingsgrens ) un divi maksimālās robežvērtības ( aftoppingsgrenzen ), kas ir atkarīgas no mājsaimniecības lieluma, nosaka, cik liela īres maksa faktiski tiek atmaksāta. Visas šīs summas tiek indeksētas, sākot ar katra gada 1. janvāri, un tās publicē Belastingdienst; izmantojiet attiecīgajā gadā spēkā esošos skaitļus.

Jauns īrnieks var lūgt Nodokļu komisijai (Huurcommissie) novērtēt sākuma īres maksu sešu mēnešu laikā no īres līguma sākuma (BW 7:249. pants) — šī ir viena no vērtīgākajām tiesībām, kas ir starptautiskajam īrniekam, un visbiežāk tā netiek ievērota.

Īres maksa palielinās

Palielinājums ir jāiesniedz rakstiski vismaz divus mēnešus pirms tā stāšanās spēkā, norādot spēkā esošo īres maksu, izmaiņas, jauno īres maksu un spēkā stāšanās datumu (BW 7:252. pants). Regulētajā un vidējā tirgus segmentā pieaugums tiek ierobežots katru gadu; brīvajā sektorā regulē līgums, nepārsniedzot tur piemērojamo likumā noteikto maksimālo apjomu. Maksimālie procentuālie lielumi katrā segmentā atšķiras, tos katru gadu nosaka par mājokļiem atbildīgais ministrs, pamatojoties uz algas un inflācijas formulu Besluit huurprijzen woonruimte, un tie tiek publicēti Staatscourant pirms to stāšanās spēkā; sociālās un vidējā tirgus kārtas arī sākas dažādos gada datumos. Regulētajā segmentā izīrētājs tā vietā var piemērot fiksētu naudas palielinājumu zemai īres maksai, atkal par summu, kas noteikta attiecīgajam gadam. Ja uzskatāt, ka palielinājums ir nelikumīgs, iesniedziet rakstiskus iebildumus pirms spēkā stāšanās datuma, nevis pārtrauciet maksājumu.

Depozīts un pakalpojumu maksa

Saskaņā ar Wet goed verhuurderschap (Labas saimniekošanas likumu), kas stājas spēkā 2023. gada 1. jūlijā, drošības nauda nedrīkst pārsniegt divkāršu ikmēneša īres maksu — īres maksu par paša mājokļa lietošanu bez komunālo pakalpojumu maksas — un tā jāatmaksā 14 dienu laikā pēc īres līguma beigām (BW 7:261b. pants). Ja saimnieks ieskaita nesamaksāto īres maksu, nesamaksātās komunālo pakalpojumu maksas vai bojājumus, atlikusī summa jāatmaksā 30 dienu laikā, un jebkuram ieturējumam ir nepieciešama rakstiska specifikācija.

Pakalpojumu maksām ( servicekosten ) ir jāatspoguļo faktiskās izmaksas. Izīrētājam sešu mēnešu laikā pēc pārskata gada beigām ir jāiesniedz detalizēts gada pārskats (BW 7:259. pants), un jūs varat pārbaudīt pamatojošos dokumentus. Īres maksa “viss kopā”, kas ietver īri, komunālos pakalpojumus un pakalpojumus, ir izīrētāja, nevis jūsu problēma: Huurcommissie to var sadalīt.

Apkope, defekti un īres maksas samazināšana

Principā izīrētājs ir atbildīgs par īpašuma piemērotību dzīvošanai un par defektu novēršanu; īrnieks veic nelielus ikdienas remontdarbus.

Defekts ( gebrek ) ir jebkurš apstāklis, kas liedz jums baudīt māju, uz kuru jums bija tiesības, un tas ir plaši definēts BW 7:204. pantā — mitrums un pelējums, bojāts apkures katls, tekoš jumts. Pēc paziņojuma saņemšanas izīrētājam tas ir jānovērš (BW 7:206. pants). Ja nē, jūs varat lūgt tiesu atļaut darbu veikšanu uz izīrētāja rēķina, pieprasīt īres maksas samazinājumu par periodu, kurā defekts pastāvēja (BW 7:207. pants) vai pieprasīt zaudējumu atlīdzību, ja izīrētājs ir vainīgs (BW 7:208. pants). Jūsu pašu saistības attiecas uz nelieliem remontdarbiem (BW 7:217. pants), kas noteikti Besluit kleine herstellingen : spuldzes, notekcauruļu atbloķēšana, neliela dārza apkope. Klauzula, kas paredz jums veikt konstrukcijas apkopi, nav spēkā.

Ziņojiet par defektiem rakstiski: prasība par īres maksas samazināšanu ir atkarīga no paziņojuma datuma. Regulētajos un vidējā tirgus segmentos Huurcommissie var noteikt pagaidu samazinājumu nopietnu defektu gadījumā, kas ir ātrāk un lētāk nekā tiesas process. Nekad neieturiet īri vienpusēji — tas dod izīrētājam pamatu līguma izbeigšanai.

Piekļuve, privātums un saimnieka tiesības iekļūt

Jums ir ekskluzīvas tiesības lietot īpašumu. Īpašniekam nav vispārēju tiesību iekļūt īpašumā, un klauzula, kas it kā piešķir šādas tiesības, neatceļ jūsu tiesības uz netraucētu lietošanu: nedrīkst ielaist sevi iekšā, kamēr jūs neesat mājās, jūsu ieeju nedrīkst aizsegt kameras. Jums ir jāļauj piekļūt steidzamu darbu, nepieciešamo remontu un pārbaužu veikšanai saprātīgā laikā un par to saprātīgā termiņā (BW 7:220. pants). Noteikums ir par tikšanos, nevis pārsteigumiem. Atkārtotas nepieteiktas vizītes vai spiediens aiziet var tikt uzskatīts par iebiedēšanu, kas ir aizliegta saskaņā ar Wet goed verhuurderschap un par ko ir jāziņo pašvaldībai.

Renovācija un saprātīgs priekšlikums

Saimniekam, kurš vēlas veikt renovāciju, ir jāiesniedz jums rakstisks priekšlikums, un jums ir jāsadarbojas, ja tas ir saprātīgi (BW 7:220. pants). Saprātīgums ir atkarīgs no abu pušu interesēm: darbu nepieciešamības, radītajiem traucējumiem, piedāvātās kompensācijas, īres sekām un jebkādas pagaidu pārcelšanās uz citu mājokli. Renovācija neizbeidz jūsu īres attiecības — tās turpinās darbu laikā. Ja uzskatāt priekšlikumu par saprātīgu, paziņojiet to rakstiski, norādot iemeslus. Ja vairākums īrnieku kompleksā ir tam piekrituši, tas tiek uzskatīts par saprātīgu, un jums nekavējoties jāvēršas tiesā.

Diskriminācija īres tirgū

Diskriminācija tautības, etniskās izcelsmes, reliģijas, dzimuma, seksuālās orientācijas un invaliditātes dēļ ir nelikumīga saskaņā ar vispārējo vienlīdzīgas attieksmes likumu. Wet goed verhuurderschap šo noteikumu pastiprināja attiecībā uz īri: izīrētājam vai aģentam ir jāīsteno pārredzama atlases procedūra, jāpiemēro un jāreģistrē objektīvi kritēriji un jāpaskaidro noraidītajam kandidātam, kāpēc tika izvēlēts cits pretendents.

Tas ir tieši noderīgi ārzemniekiem, kurus nesamērīgi ietekmē norāde “tikai Nīderlandes pilsoņiem”, “nav ārzemnieku” vai neizskaidrojami atteikumi pēc apskates. Rakstveidā pieprasiet kritērijus un izvēles iemeslu un ziņojiet par to pašvaldības ziņošanas punktam, kas var piemērot naudas sodu un, ja darbojas licencēšanas sistēma, atņemt īres tiesības.

Apakšīre un Airbnb

Vispārīgais noteikums ir tāds, ka jūs nedrīkstat nodot īpašumu lietošanai trešajai personai bez atļaujas (BW 7:244. pants). Īrnieks, kas dzīvo atsevišķā mājā, var apakšīrēt daļu no tās — istabu —, bet visas mājas apakšīre vai tās iekļaušana īstermiņa īres platformā ir viens no skaidrākajiem veidiem, kā zaudēt īres tiesības: tiesas regulāri neatļautu apakšīri uzskata par īrnieka pienākumu neizpildīšanu, un peļņu var atgūt. Lielākā daļa pašvaldību arī atsevišķi regulē brīvdienu māju īri, nosakot atļauju prasības un savus naudas sodus. Kā apakšīrniekam jūsu stāvoklis izriet no galvenā īres līguma: ja tas beidzas, principā beidzas arī jūsu stāvoklis.

Ja īpašums tiek pārdots: pārdošana nepārtrauc nomas līgumu

Pārdošana nepārtrauc nomas līgumu — pārdošana nepārtrauc nomas līgumu (BW 7:226. pants). Ja jūsu izīrētājs pārdod, pircējs saskaņā ar likumu ieņem izīrētāja vietu, un jūsu īres tiesības, īres maksa un aizsardzība paliek nemainīga. Jums nekas jauns nav jāparaksta, un jābūt piesardzīgam pret "jaunu līgumu", kas tiek piedāvāts kā pārdošanas nosacījums un kas var nemanāmi samazināt jūsu tiesības.

Jums ir jāpieļauj saprātīgas apskates, taču pārdošana nav pamats līguma izbeigšanai. Tāpat nav jaunā īpašnieka vēlme nekavējoties ievākties: saimnieks, kurš ir stājies sava priekšgājēja vietā, nevar iegūt steidzamas tiesības uz īpašumtiesībām uz īpašumu, kamēr nav pagājuši trīs gadi kopš īrniekam rakstiski paziņots, ka viņam ir jauns saimnieks (BW 7:274. pants).

Reģistrācija BRP

Ja dzīvojat Nīderlandē, jums jāreģistrējas savā adresē Personīgo ierakstu datubāzē ( Basisregistratie Personen , BRP). Reģistrācija ir juridisks pienākums, nevis saimnieka sniegta palīdzība, un tā ir nepieciešama, lai saņemtu BSN numuru, bankas kontu un veselības apdrošināšanu.

Īpašnieks, kurš atsakās reģistrēties, ir brīdinājuma zīme, parasti tāpēc, ka izīrēšana pārkāpj hipotēku, apdrošināšanu vai pašvaldības mājokļu noteikumus, tāpēc, ka mājoklis tiek izīrēts bez nepieciešamās atļaujas vai tāpēc, ka ienākumi nav deklarēti. Neviena no šīm problēmām juridiski nav jūsu problēma, bet tas viss nozīmē, ka jūsu īres līgums atrodas uz nestabila pamata. Uztveriet "jūs šeit nevarat reģistrēties" kā iemeslu aiziet.

Kurp doties, ja kaut kas noiet greizi

Pastāv trīs maršruti, un pareiza izvēle ietaupa laiku.

• Pašvaldības ziņošanas punkts (atskaites punkts) — par izīrētāja rīcību: diskriminācija, iebiedēšana, atteikšanās sniegt rakstisku līgumu vai pieprasīto informāciju, nelikumīgas maksas un pārmērīga īres maksa regulētajos un vidējā tirgus segmentos. Katrā pašvaldībā tāda ir kopš 2024. gada sākuma. Tā ir bezmaksas, bet tiek īstenota sabiedrības interesēs, nevis tiek piešķirta jums nauda.
• The Huurcommissie (Īres tribunāls) — sākuma īres maksām, ikgadējiem pieaugumiem, pakalpojumu maksas norēķiniem, kopējām īres maksām un īres maksas samazinājumiem defektu gadījumā regulētajos un vidējā tirgus segmentos. Ātri, lēti un saistoši, taču tas nenodrošina depozītus, izlikšanas vai bojājumu dzēšanu.
• Rajona tiesa (kantonrehter) — visam pārējam: izbeigšana un izlikšana, depozīta atgūšana, zaudējumu atlīdzināšana, līguma pārkāpumi un brīvā sektora strīdi. Advokāts nav nepieciešams, bet otrai pusei tāds parasti ir.

Vairāki termiņi ir īsi — seši mēneši īres maksas sākumam, spēkā stāšanās datums iebildumiem pret īres maksas paaugstināšanu, sešas nedēļas atbildei uz paziņojumu par līguma izbeigšanu —, un to nokavēšana var novest pie spēcīgas lietas izskatīšanas.

Praktisks kontrolsaraksts

Pirms parakstīšanas

• Nosakiet līguma veidu un, ja tas ir uz noteiktu laiku, kura atļautā kategorija attiecas.
• Pirms īres maksas veikšanas saskaitiet punktus.
• Pārliecinieties, ka drošības nauda nepārsniedz divu mēnešu īres maksu.
• Čeka apkalpošanas maksas ir norādītas, nevis apkopotas vienā kopējā summā.
• Rakstiski apstipriniet, ka varat reģistrēties BRP tur.
• Pajautājiet, vai aģents iekasē no jums maksu — parasti nav atļauts iekasēt maksu no īrnieka, ja aģents rīkojas arī izīrētāja vārdā.
• Nofotografējiet stāvokli nodošanas brīdī ar datumu.

Kad kaut kas noiet greizi

• Noformējiet to rakstiski; līgumu izbeigšanas un saistību neizpildes gadījumā izmantojiet ierakstītu pasta sūtījumu.
• Turpiniet maksāt īres maksu, ja vien kompetenta iestāde to nav samazinājusi.
• Nosakiet termiņu, kurā saimniekam ir jārīkojas, un pasakiet, kas notiks pretējā gadījumā.
• Nosakiet, kurš maršruts ir piemērots, un pirms jebkādu citu darbību veikšanas pārbaudiet termiņu.
• Laicīgi konsultējieties ar konsultantu, ja tiek izdots brīdinājums vai ja jūs spiež parakstīt līgumu vai aiziet.