Hipotēka pēc laulības šķiršanas: kopīga atbildība un atbrīvošana no aizdevuma

Pēc šķiršanās jūs abi joprojām esat atbildīgi par pilnu hipotēkas maksājumu, līdz banka oficiāli atbrīvo vienu no jums. Izvākšanās vai vienošanās šķiršanās līgumā, ka jūsu bijušais partneris maksās, to nemaina; tikai aizdevēja piešķirta atbrīvošana no solidārās atbildības izbeidz jūsu risku.

Šajā rakstā ir aplūkota mājokļa un aizdevuma tēma: kā darbojas atbildība, kā saņemt atbrīvojumu no atbildības, kas notiek, ja banka atsakās, un kā īpašums tiek nodots pie notāra. Plašāka aktīvu sadale ir aplūkota mūsu rakstā par ierobežotu kopīpašumu , un tas, kas var palikt mājā, ir aplūkots šķiršanās un laulāto mājokļa jautājumos.

Kam pieder māja un kurš ir parādā bankai?

Īpašumtiesības un atbildība ir divi atsevišķi jautājumi. Īpašumtiesības tiek reģistrētas Zemesgrāmatā (Kadaster) ar īpašuma tiesību pārņemšanas aktu; atbildība izriet no aizdevuma līguma un hipotēkas līguma.

Laulātajiem un reģistrētiem partneriem īpašumtiesības ir atkarīgas no īpašuma režīma. Ja apprecējāties vai reģistrējāties 2018. gada 1. janvārī vai vēlāk, jūs atrodaties ierobežotā īpašuma kopībā: laulības laikā iegādāts mājoklis pieder jums abiem vienādās daļās, savukārt mājoklis, kas iepriekš piederēja vienam no jums, parasti paliek privāts. Laulības pirms šī datuma lielākoties ietilpst vecākā vispārējā īpašuma kopībā. Laulības līgums (huwelijkse voorwaarden) vai ārzemēs noslēgta laulība var to mainīt; skatiet mūsu rakstu par īpašumu laulības laikā un pēc tās.

Neprecēti partneri, kas iegādājušies kopīpašumu, saskaņā ar Nīderlandes Civilkodeksa (BW) 3. grāmatu ir līdzīpašnieki daļās, kas norādītas nodošanas aktā. Šīs daļas automātiski neseko tam, kurš ko samaksāja. Ja viens no jums samaksāja vairāk, nekā norādīts aktā, šim prasījumam ir nepieciešams cits pamats, piemēram, kopdzīves līgums vai aizdevuma līgums.

Ko jums nozīmē solidāra atbildība?

Ja jūs kopīgi paņēmāt hipotēku, katrs no jums ir parādā bankai visu parādu, nevis pusi. Saskaņā ar BW 6. grāmatu tā ir solidāra atbildība (hoofdelijke aansprakelijkheid), un banka var izvēlēties pieprasīt visu no viena no jums.

Starp jums abiem iekšējais sadalījums bieži vien ir piecdesmit pret piecdesmit. Ja jūs samaksājat vairāk nekā jūsu daļa, jums ir tiesības vērsties pret savu bijušo partneri, taču šī prasība ir tikai tik vērta, cik jūsu bijušais partneris faktiski var samaksāt.

Tam ir trīs praktiskas sekas:

• Maksājumu parādi tiek reģistrēti Nīderlandes kredītreģistrā (BKR) abiem aizņēmējiem neatkarīgi no tā, kurš tos izraisīja.
• Kopīgā hipotēka tiek uzskatīta par parādu, kad piesakāties jaunam aizdevumam, tāpēc partneris, kurš ir pārcēlies, bieži vien nevar iegādāties mājokli, kamēr nav piešķirts atbrīvojums no parādsaistībām.
• Jūsu starpā noslēgta vienošanās, ka viens partneris sedz hipotēku, ir saistoša tikai jums abiem. Banka nav jūsu šķiršanās līguma puse.

Kā atbrīvoties no hipotēkas?

Atbrīvojums no solidārās atbildības (ontslag uit de hoofdelijke aansprakelijkheid) ir tikai un vienīgi aizdevēja lēmums. Neviena tiesa nevar piespriest bankai atbrīvot aizņēmēju, un šķiršanās lēmums to nedara automātiski.

Banka izvērtē, vai atlikušais aizņēmējs spēj viens pats nokārtot visu aizdevumu, līdzīgi kā jauna hipotēkas pieteikuma gadījumā: ienākumus, citas saistības, mājokļa vērtību un valsts kreditēšanas standartus. Šķiršanās bieži vien samazina abu pušu aizņemšanās spēju, jo divi ienākumi kļūst par vienu, un partnera uzturlīdzekļi tiek uzskatīti par parādu maksātājam. Uzturlīdzekļus un hipotēku nokārtojiet vienā sarunā, nevis vienu pēc otra.

Bankas parasti pieprasa parakstītu laulības šķiršanas līgumu vai atšķiršanās līgumu, nesen veiktu novērtējuma ziņojumu (taxatierapport), ienākumu apliecinājumu un pašreizējo aizdevuma izrakstu. Ja pārņemšana tiek finansēta, palielinot hipotēku, palielinājums tiek uzskatīts par jaunu aizņēmumu. Kopš 2013. gada jaunie aizņēmumi ir jāatmaksā anuitātes vai lineārā kārtībā, lai varētu saņemt hipotēkas procentu atvieglojumus no Belastingdienst; jautājiet nodokļu konsultantam, kā tas attiecas uz jums.

Ja banka atsakās, jūsu iespējas ir pārdot māju, pievienot ienākumus vai nodrošinājumu, kas apmierina aizdevēju, refinansēt visu aizdevumu pie cita aizdevēja uz viena vārda vai saglabāt līdzatbildību uz noteiktu laiku saskaņā ar skaidrām rakstiskām vienošanām. Atstāt lietas neatrisinātas nav risinājums, jo saistības vienkārši turpinās.

Kura iespēja atbilst jūsu situācijai: pārņemšana, pārdošana vai līdzīpašnieku līdzdalība?

Gandrīz katra lieta beidzas vienā no trim veidiem. Katram maršrutam ir savi juridiskie soļi bankā un pie notāra.

• Pārņemšana. Viens partneris patur māju un izpērk otru. Banka atbrīvo aizejošo partneri, un civiltiesību notārs paraksta sadales aktu, kas tiek reģistrēts Kadaster. Šis ir tīrākais rezultāts, taču tas ir atkarīgs no cenas pieejamības.
• Izpārdošana. Māja tiek pārdota, hipotēka tiek atmaksāta no ieņēmumiem, un atlikusī daļa tiek sadalīta. Abiem īpašniekiem ir jāsadarbojas katrā solī, sākot no nekustamā īpašuma aģenta instruēšanas līdz īpašuma nodošanas akta parakstīšanai.
• Uz laiku paliekot līdzīpašnieku lomā. Dažreiz tas ir neizbēgami, piemēram, līdz bērni pabeidz mācību gadu. Atbildība turpinās pilnā apmērā, tāpēc rakstiski nofiksējiet beigu datumu, kas izraisa pārdošanu un kas sedz kuras izmaksas līdz tam laikam.

Kā aprēķināt papildu vērtību jeb atlikušo parādu?

Atņemiet no mājokļa vērtības nesamaksāto hipotēku. Pozitīvs rezultāts ir pievienotā vērtība (overwaarde); negatīvs rezultāts ir atlikušais parāds (restschuld). Abi tiek sadalīti īpašumtiesību proporcijās, parasti uz pusi katrs, ja vien jūs nevienojaties citādi.

Pašvaldības noteiktā īpašuma vērtība pēc īpašuma vērtības sniedz aptuvenu priekšstatu, taču bankas un notāri strādā, pamatojoties uz nesen veiktu novērtējuma ziņojumu. Ja nevarat vienoties par vērtētāju, ieceliet to kopīgi. Tas ir lētāk nekā tiesāties par vērtību.

Bieži tiek veiktas divas korekcijas. Ja viens no jums daļu pirkuma cenas samaksāja no privātiem līdzekļiem, mantojuma vai dāvanas, var tikt iesniegta prasība par atmaksu pret kopienu. Un, ja viens no jums ir samaksājis pilnu hipotēku, kamēr abi ir atbildīgi, var būt jāveic norēķins par šo periodu, kas tiek ieskaitīts jebkādā kompensācijā par mājas ekskluzīvu lietošanu. Iekļaujiet abus punktus līgumā.

Kas drīkst dzīvot mājā, kamēr lietas tiek nokārtotas?

Īpašumtiesības nenosaka, kas dzīvo mājoklī šķiršanās procesā. Kamēr notiek tiesvedība, jebkurš no laulātajiem var lūgt tiesu noteikt pagaidu pasākumus (voorlopige voorzieningen), tostarp laulāto mājokļa ekskluzīvu lietošanu; skatiet mūsu rakstu par pagaidu pasākumiem šķiršanās procesā.

Pēc laulības šķiršanas BW 1:165. pants ļauj tiesai pēc laulātā lūguma piešķirt šim laulātajam tiesības turpināt lietot mājokli sešus mēnešus pēc laulības šķiršanas reģistrācijas par saprātīgu samaksu. Tas attiecas pat uz gadījumiem, kad otrs laulātais ir vienīgais īpašnieks. Tā ir atelpa, nevis pastāvīgas tiesības, un tas nemaina to, kurš ir parādā bankai.

Neprecētiem partneriem šādu likumā noteiktu tiesību nav. Lietošana izriet no īpašumtiesībām, kopdzīves līguma vai jūsu vienošanās. Līdzīpašnieks, kuram netiek pieļauta piekļuve, var lūgt tiesai pagaidu noregulējuma tiesvedības (kort geding) ietvaros vienoties par lietošanas kārtību, un dzīvojamajam līdzīpašniekam var būt jāmaksā lietošanas maksa.

Ko darīt, ja jūsu bijušais partneris nesadarbojas?

Nevienam nav jāpaliek kopīpašumā. Saskaņā ar BW 3:178. pantu ikviens kopīpašnieks var jebkurā laikā pieprasīt īpašuma sadali, un, ja nevarat vienoties, tiesa var noteikt, kā īpašums tiek sadalīts saskaņā ar BW 3:185. pantu, tostarp pārdošanu un ieņēmumu sadali.

Šīs procedūras ilgst mēnešus un ir dārgas, tāpēc vispirms izmēģiniet mediāciju vai sarunas ar juristu palīdzību. Ja kāds jautājums nevar atlikt, piemēram, nekustamā īpašuma aģenta nolīgšana, piekļuve apskatei vai ikmēneša maksājuma veikšana, pagaidu noregulējuma tiesvedība var pieņemt lēmumu dažu nedēļu laikā.

Lai kas arī notiktu, turpiniet maksāt hipotēku. Kavēti maksājumi kaitē jums abiem, vājina jūsu argumentus par atbrīvošanu no parādiem un var novest pie tā, ka banka piespiedu kārtā pārdos māju pēc saviem noteikumiem.

Kas notiek ar atlikušo parādu saskaņā ar NHG?

Ja aizdevumu sedz Valsts hipotēku garantija (Nationale Hypotheek Garantie, NHG), atlikušo parādu pēc pārdošanas, kas izraisīta šķiršanās dēļ, var atcelt. Atcelšanai ir nosacīti nosacījumi: pārdošanai jānotiek ar garantijas fonda līdzdalību un apstiprinājumu, abiem bijušajiem partneriem ir jāsadarbojas, un jūs nedrīkstat būt rīkojies vainīgi.

NHG izmaksu ierobežojums un nosacījumi mainās katru gadu un tiek publicēti vietnē nhg.nl, tāpēc pārbaudiet noteikumus savam aizdevumam. Bez NHG seguma atlikušais parāds ir parasts kopīgs parāds, ko banka var pilnībā pieprasīt no jebkura no jums. Līgumā vienojieties par to, kurš ko maksā, pēc kāda grafika un kas notiek, ja viens no jums neizpilda savas saistības.

Kādā secībā jums jāveic soļi?

Secība ir svarīgāka par ātrumu. Vispirms nosakiet īpašumtiesības, tad skaitļus, tad vienojieties un tikai tad dodieties uz banku un notāru.

1. Nosakiet, kam pieder māja, kādās daļās un saskaņā ar kādu īpašuma režīmu.
2. Iegūstiet pašreizējo aizdevuma izrakstu un jaunāko novērtējuma ziņojumu.
3. Vienojieties par to, kam pieder māja, izpirkuma summu, novērtējuma sadalījumu, notāra un bankas izmaksām, kā arī datumu, no kura iemītnieks sedz ekspluatācijas izmaksas.
4. Iekļaujiet to šķiršanās līgumā (laulātajiem un reģistrētiem partneriem) vai atšķiršanās līgumā (kopdzīves partneriem); mūsu raksts par laulības mājoklis pēc šķiršanās parāda, kā iederas mājokļa klauzula.
5. Nogādājiet parakstīto līgumu aizdevējam un saņemiet rakstisku atbrīvojumu.
6. Uzdot notāram sastādīt sadales aktu un, ja nepieciešams, jauno hipotēkas aktu.

Aizejošais partneris ir brīvs tikai tad, kad atbrīvošana no saistībām stājas spēkā un akts ir reģistrēts Kadaster. Vienlaikus pārbaudiet jebkuru termiņa dzīvības apdrošināšanu, kas saistīta ar hipotēku, jo polisē bieži vien joprojām ir norādīts bijušais partneris.

Kas jums kā partnerim, kurš aiziet, būtu jāpārbauda?

Jūsu galvenais risks ir palikt atbildīgam par māju, kurā vairs nedzīvojat. Pirms jebkādu darbību parakstīšanas pārbaudiet šos punktus:

• Vai jūsu atbrīvošana no solidārās atbildības ir bankas rakstiski apstiprināta, nevis tikai apsolīta jūsu bijušā partnera?
• Vai līgums nosaka pārņemšanas un piespiedu pārdošanas termiņu, ja atbrīvošana neizdodas?
• Vai jūsu daļa no pievienotās vērtības vai atlikušā parāda ir aprēķināta, pamatojoties uz nesen veiktu novērtējuma ziņojumu?
• Vai esat pieprasījis kompensāciju par privātiem līdzekļiem, ko ieguldījāt mājā?
• Vai esat atcelts kā saistītās dzīvības apdrošināšanas polises turētājs vai labuma guvējs?

Kas jums jāpārbauda kā partnerim, kurš paliek?

Jūsu galvenais risks ir aizdevuma ņemšana, kuru nevarat veikt viens pats. Pirms apņematies pārņemt uzņēmumu, pārbaudiet šos punktus:

• Vai hipotēku konsultants ir apstiprinājis, ka jūs varat pilnībā segt aizdevumu no saviem ienākumiem, ieskaitot uzturlīdzekļus?
• Vai izpirkuma summa ir balstīta uz novērtējuma ziņojumu, ko banka pieņems?
• Vai jūs zināt, kāda nodokļu sistēma tiek piemērota hipotēkas palielināšanai?
• Vai līgumā ir sadalītas novērtēšanas, bankas un notāra izmaksas?
• Vai par periodu, kurā dzīvojāt mājās viens pats, ir jāmaksā lietošanas maksa vai norēķins?

Ko mēs varam darīt jūsu labā ar hipotēku pēc šķiršanās?

Mūsu ģimenes tiesību komanda konsultē laulātos, reģistrētos partnerus un kopdzīves partnerus par mājokļa jautājumiem šķiršanās gadījumā.

• Mēs nosakām īpašuma režīmu un mājokļa īpašumtiesību daļas.
• Mēs aprēķinām papildu vērtību vai atlikušo parādu un visus atlīdzības pieprasījumus.
• Mēs izstrādājam jūsu šķiršanās līguma vai atšķiršanās līguma mājokļa klauzulu ar termiņiem un rezerves pārdošanas iespēju.
• Mēs saskaņojam atbrīvošanas un sadales akta jautājumus ar aizdevēju, hipotēku konsultantu un notāru.
• Mēs pieprasām pagaidu pasākumus vai mājokļa turpmāku lietošanu saskaņā ar BW 1:165. pantu.
• Mēs uzsākam īpašuma sadalīšanas vai pagaidu noregulējuma tiesvedību, ja jūsu bijušais partneris atsakās sadarboties.

Kopsavilkums

• Abi aizņēmēji paliek atbildīgi par pilnu hipotēku, līdz banka piešķir atbrīvojumu; jūsu līgums banku nesaista.
• Banka atbrīvo aizņēmēju tikai tad, ja otrs aizņēmējs pats var atmaksāt aizdevumu.
• Pārpalikuma vērtība vai atlikušais parāds tiek sadalīts īpašumtiesību proporcijās, parasti uz pusi katrai pusei.
• Ja jūsu bijušais partneris nesadarbojas, jūs varat pieprasīt mantas sadali tiesā saskaņā ar BW 3:178. un 3:185. pantu.
• Turpiniet maksāt hipotēku visu laiku; parādi kaitē jums abiem.

Biežāk uzdotie jautājumi