Nīderlandes komercīres likums sadala iznomātas komerctelpas divos režīmos ar ļoti atšķirīgām sekām. Mazumtirdzniecības un viesmīlības telpas ietilpst Nīderlandes Civilkodeksa (Burgerlijk Wetboek, BW) 7:290. pantā un ir stingri aizsargātas: likumā noteikti piecu plus piecu gadu termiņi, līguma izbeigšana tikai likumā uzskaitīto iemeslu dēļ un tiesības pieprasīt īres maksas atcelšanu tiesā. Viss pārējais, kas nav dzīvojamās telpas, sākot no birojiem un noliktavām līdz laboratorijām un konsultāciju telpām, ietilpst BW 7:230a. pantā, kur puses lielākoties var brīvi slēgt līgumus, un īrniekam ir tikai viena garantija: aizsardzība pret izlikšanu uz laiku, kas nepārsniedz trīs gadus.
Kurš no abiem ir piemērojams, ir noteikts likumā, nevis jūsu līguma sadaļā. Šis viens jautājums nosaka, cik ilgi esat saistīts, kā un kad kāda no pusēm var izstāties un vai īres maksu vispār var apstrīdēt. Turpmāk ir izklāstīti abi režīmi, ar tiem saistītie noteikumi un paziņošanas termiņi, likumā noteiktie līguma izbeigšanas pamatojumi, īres pārskatīšanas procedūra un izlikšanas aizsardzība, kas ir vienīgā reālā aizsardzība citu komerctelpu īrniekiem.
Kura sistēma attiecas uz jūsu telpām
BW 7:290. pants attiecas uz apbūvētām telpām, kas paredzētas izmantošanai kā veikals, restorāns vai kafejnīca, ēdienu līdzņemšanas vai piegādes uzņēmums, amatniecības uzņēmums (ambachtsbedrijf) vai viesnīca, ar nosacījumu, ka īpašumā ir publiski pieejama zona, kur preces vai pakalpojumi tiek piegādāti tieši klientiem. Kempingi ir nepārprotami iekļauti. Zeme, piederumi un jebkura apgādībā esoša dzīvojamā telpa, kas pieder telpām, ievēro to pašu režīmu, tāpēc dzīvoklis virs veikala parasti ir daļa no tā paša aizsargātā nomas līguma. Praksē tāda ir 290 bedrijfsruimte pasaule : galvenā iela, iepirkšanās centrs, restorāns, viesnīca.
Viss pārējais, kas ir apbūvēts nekustamais īpašums un nav dzīvojamā telpa, saskaņā ar BW 7:230a pantu ir overige bedrijfsruimte . Šeit ietilpst biroji, izplatīšanas centri, darbnīcas bez publiskas letes, noliktavu telpas, datu centri un grāmatvežu, fizioterapeitu un konsultantu prakses telpas. Nav trešās kategorijas un nav atšķirības starp abām.
Izšķirošais kritērijs ir telpu izmantošana, par kuru puses vienojās, noslēdzot nomas līgumu, kopā ar to, kā telpas faktiski tiek izmantotas. Nomas līguma nosaukšana par biroja nomas līgumu to nepadara par tādu, ja nomnieks vada veikalu ar leti, kas atvērta klientiem, un klauzula, kas nosaka, ka puses izvēlas 7:230a režīmu, nav spēkā, ja telpas objektīvi kvalificējas kā mazumtirdzniecības telpas. Jauktās situācijās tiesa izskata nomas galveno mērķi un to, vai pārējās daļas kalpo šim mērķim; noliktava aiz veikala parasti atrodas aiz veikala. Tā kā 7:290 noteikumi ir daļēji obligāti par labu īrniekam saskaņā ar BW 7:291. pantu, puses nevar vienkārši vienoties par izeju no tiem.
Cik ilgi ir spēkā 7:290 nomas līgums
7:290 nomas līgums ir spēkā piecus gadus vai uz ilgāku noteiktu laiku, par kuru puses ir vienojušās. BW 7:292. pants pārveido nomas līgumu, kas noslēgts uz nenoteiktu laiku vai uz laiku, kas ilgāks par diviem, bet īsāks par pieciem gadiem, par nomas līgumu uz pieciem gadiem. Kad beidzas pirmais termiņš, nomas līgums saskaņā ar likumu turpinās uz otro piecu gadu termiņu; ja pirmais termiņš bija ilgāks par pieciem gadiem, otrais termiņš tiek saīsināts tā, lai abi kopā sasniegtu desmit gadus. Pēc desmit gadiem nomas līgums turpinās uz nenoteiktu laiku, ja vien kāda no pusēm to pienācīgi neizbeidz.
Pastāv viena apzināta iziešana. BW 7:301. pants pieņem nomas līgumu, kas noslēgts uz diviem gadiem vai īsāku laiku, ārpus BW 7:291.–7:300. panta aizsardzības režīma, kas padara to par standarta instrumentu pagaidu veikaliem un izmēģinājuma vietām. Slazds slēpjas otrajā rindkopā: ja īrnieks joprojām izmanto telpas pēc šo divu gadu termiņa beigām, tiek piemērots pilns aizsardzības režīms, un tas tiek piemērots no nomas līguma sākuma, nevis no datuma, kad divi gadi ir beigušies. Tāpēc īstermiņa nomas līguma klusa pagarināšana ir veids, kā izīrētāji nejauši rada desmit gadu saistības.
Noteikumi, kas atkāpjas no aizsardzības noteikumiem īrniekam par sliktu, nav automātiski spēkā neesoši, taču tiem ir nepieciešams iepriekšējs kantonrechter (apakšrajona tiesas) apstiprinājums. Bez šī apstiprinājuma īrnieks var atsaukties uz to spēkā neesamību vēlāk, dažreiz pat vairākus gadus pēc nomas līguma noslēgšanas. Šī iemesla dēļ pieredzējušas puses pieprasa atkāpes noteikuma apstiprināšanu parakstīšanas brīdī, nevis pieņem, ka paraksts atrisina jautājumu.
7:290 nomas līguma izbeigšana: paziņojums, pamatojums un tiesa
Aizsargāts mazumtirdzniecības nomas līgums nebeidzas vienkārši. Tas ir jāizbeidz ar paziņojumu, un BW 7:293. pants nosaka formu: tiesu izpildītāja raksts (exploot) vai ierakstīta vēstule ar vismaz viena gada ilgu paziņošanas termiņu. Izīrētājam, kurš iesniedz paziņojumu, pašā paziņojumā jānorāda izbeigšanas iemesli; BW 7:294. pants padara paziņojumu bez pamata par spēkā neesošu, un iemeslus vēlāk procesā nevar labot.
Ja īrnieks sešu nedēļu laikā rakstiski nepiekrīt līguma izbeigšanai, nomas līgums turpinās saskaņā ar likumu. Pēc tam izīrētājam saskaņā ar BW 7:295. pantu ir jāiesniedz prasība kantonrechter, lūdzot tiesu noteikt līguma termiņa beigu datumu, un tiesa var tikai pārbaudīt paziņojumā norādītos pamatojumus. Līdz sprieduma spēkā stāšanās brīdim īrnieks paliek īrēts. Izīrētāji regulāri nenovērtē, cik daudz laika tas prasa: gads paziņojuma plus apstrīdēšanas procedūra viegli atliek faktisko nodošanu divus vai trīs gadus pēc pirmās vēstules. Mūsu komercīpašuma nomas līguma izbeigšanas pārskats detalizētāk aplūko šo laika grafiku.
Pirmā termiņa beigās izīrētājam ir tikai divi iemesli saskaņā ar BW 7:296. panta 1. punktu. Pirmais ir tas, ka īrnieks nav veicis uzņēmējdarbību tā, kā pienākas labam īrniekam, kas ietver strukturālus īres parādus, neatļautas izmaiņas vai pastāvīgus atļautās lietošanas noteikumu pārkāpumus. Otrais ir steidzama personiska vajadzība: izīrētājam ir nepieciešamas telpas savai ilgstošai lietošanai, kas ietver renovāciju, ko nevar veikt, neizbeidzot nomas līgumu. Personīga lietošana ietver arī laulātā, reģistrēta partnera, pirmās pakāpes asinsradinieka vai audžubērna lietošanu.
Tā paša panta 2. punktā ir pievienots gaidīšanas periods, kas attiecas uz daudziem īrēto īpašumu pircējiem. Īpašnieks, kurš ir ieguvis telpas, nevar paļauties uz steidzamu personīgu lietošanu, kamēr nav pagājuši trīs gadi kopš brīža, kad viņš rakstiski informēja īrnieku par īpašnieka maiņu. Tāpēc ēkas iegāde tās apdzīvošanai nesamazina ar to saistīto īrnieka aizsardzību.
Sākot ar otrā termiņa beigām, izīrētājam ir vairāk iespēju. BW 7:296. panta 3. un 4. punktā ir pievienoti vēl divi iemesli: īrnieks atsakās no saprātīga jauna nomas līguma piedāvājuma, ar nosacījumu, ka šis piedāvājums neattiecas uz īres maksas izmaiņām, un izīrētājs vēlas īstenot īpašuma izmantošanu tādā veidā, kā to atļauj piemērojamie plānošanas noteikumi. Turklāt tiesa var izbeigt nomas līgumu, vienkārši salīdzinot izīrētāja intereses izbeigt līgumu ar īrnieka interesēm turpināt to. Ja nomas līgums izbeidzas cita iemesla dēļ, nevis īrnieka paša rīcības dēļ, BW 7:297. pants ļauj tiesai piespriest īrniekam ieguldījumu pārcelšanās un pārbūves izmaksu segšanā.
Īrnieka pusē ir vienkāršāk. Īrnieks var izbeigt līgumu termiņa beigās, iesniedzot viena gada iepriekšēju paziņojumu, un viņam nav jānorāda nekāds iemesls.
Īres maksas pārskatīšana saskaņā ar BW 7:303. pantu
Tikai 7:290. panta telpām ir paredzēta likumā noteikta īres maksas pārskatīšana. BW 7:303. pants ļauj jebkurai pusei lūgt kantonrechter noteikt jaunu īres maksu pēc tam, kad ir beidzies saskaņotais fiksētais termiņš, un visos citos gadījumos, kad ir pagājuši vismaz pieci gadi kopš dienas, kad stājās spēkā pēdējā pušu saskaņotā vai tiesas noteiktā īres maksa. Citiem vārdiem sakot: reizi piecos gados, ne vairāk.
Etalons nav pašreizējā pieprasītā cena. Tiesa salīdzina īres maksu ar salīdzināmu komerctelpu īres maksu vidējo vērtību tajā pašā vietā piecu gadu laikā pirms prasības iesniegšanas, kas pārrēķināta tā brīža cenu līmenī. Vidējās vērtības aprēķināšana piecu gadu laikā apzināti izlīdzina maksimumu vai kritumu jebkurā atsevišķā gadā, tāpēc īres maksas pārskatīšana reti kad nodrošina cerēto pieaugumu.
BW 7:304. pantā ir pievienots procesuāls filtrs, kas izšķir lielāko daļu lietu pirms to sākšanas. Prasība par īres maksas pārskatīšanu ir pieņemama tikai tad, ja tai ir pievienots viena vai vairāku pušu kopīgi ieceltu ekspertu ieteikums par jauno īres maksu. Ja puses nevar vienoties par ekspertu, jebkura no tām var lūgt kantonrechter to iecelt, praksē tas bieži vien ir Tirdzniecības palātas bedrijfshuaradviescommissie. Diena, kurā iesniegts pieprasījums, tiek uzskatīta par prasības celšanas dienu, kas nosaka gan piecu gadu atskaites periodu, gan parasti datumu, no kura piemērojama jaunā īres maksa. Tāpēc priekšlaicīgai iesniegšanai ir tieša finansiāla vērtība, un, izlaižot eksperta soli, prasība tiek noraidīta pieņemamības dēļ.
7:230a telpas īrniekiem nav līdzvērtīgu tiesību. Šajā gadījumā īres maksa ir tāda, kāda noteikta līgumā, un to parasti katru gadu koriģē ar indeksācijas klauzulu, kas saistīta ar patēriņa cenu indeksu, ko publicē Nīderlandes Statistikas pārvalde (CBS). Ārpus šīs klauzulas izmaiņām ir nepieciešama vienošanās vai šaurā BW 6:258. panta pieeja neparedzētu apstākļu gadījumā, ko tiesas piemēro reti.
7:230a. pants: izlikšanas aizsardzība termiņa aizsardzības vietā
Citu komercplatību regulē līgums. Noteikta termiņa nomas līgums beidzas, kad beidzas šis termiņš, bez iepriekšēja brīdinājuma, ja vien puses nav vienojušās citādi; nenoteikta termiņa nomas līgums beidzas ar paziņošanu līgumā noteiktajā veidā un termiņā. Izīrētājam nav nepieciešams likumā noteikts pamatojums, un tiesa nepārbauda līguma izbeigšanas iemeslu.
Īrniekam ir gan aizsardzība pret izlikšanu. Kad īres līgums ir beidzies un izīrētājs ir paziņojis īrniekam, ka telpas ir jāatbrīvo, īrnieks var lūgt kantonrechter pagarināt atbrīvošanas periodu. Pieprasījums jāiesniedz divu mēnešu laikā no dienas, kurā nepieciešams atvaļinājums, un tā iesniegšana aptur pienākumu izkļūt no dzīvokļa līdz tiesas lēmuma pieņemšanai. Šī divu mēnešu termiņa nokavēšana ir liktenīga; pēc tā beigām atpakaļceļa vairs nav.
Tiesa piešķir pagarinājumu, ja vien turpmāka lietošana nekaitēs izīrētāja interesēm vairāk nekā īrnieka un apakšīrnieka interesēm izlikšanas gadījumā. Tā noraida lūgumu, ja īrnieks nav uzvedies tā, kā pienākas labam īrniekam. Katrs pagarinājums ir spēkā ne ilgāk kā vienu gadu. Īrnieks var iesniegt vēl divas reizes pieteikumu, tāpēc kopējais šādā veidā iegādātais periods nedrīkst pārsniegt trīs gadus no dienas, kad pirmo reizi tika pieprasīta atvaļinājuma atvaļinājums. Tiesa var arī noteikt, cik īrniekam jāmaksā par pagarināto periodu, un lēmums nav pārsūdzams.
Trīs situācijas pilnībā atceļ aizsardzību: īrnieks ir iesniedzis paziņojumu, īrnieks ir nepārprotami piekritis līguma izbeigšanai vai īres līgums ir izbeigts īrnieka saistību nepildīšanas dēļ. Tādēļ īrnieks, kuram ir īres maksas parādi, riskē vienlaikus zaudēt gan īres līgumu, gan izlikšanas aizsardzību. Ir arī vērts precizēt, kas ir šī aizsardzība: tā dod laiku, lai atrastu un iekārtotu alternatīvas telpas. Tās nav tiesības palikt, un tās neatjauno īres līgumu.
Nomas līguma nodošana tālāk: aizstāšana un apakšīre
7:290 telpu īrnieks, kurš nodod telpās esošo uzņēmējdarbību, var piespiest šo jautājumu risināt. BW 7:307. pants ļauj šim īrniekam lūgt kantonrechter aizstāt trešo personu kā īrnieku, pat pretēji izīrētāja gribai, ja īrniekam ir būtiska interese par nodošanu un piedāvātais īrnieks sniedz pietiekamas garantijas nomas līguma pilnīgai izpildei un uzņēmuma netraucētai darbībai. Bez šī noteikuma veikala vai restorāna nemateriālā vērtība būtu ļoti maza, jo atrašanās vieta parasti ir uzņēmums.
7:230a telpas īrniekiem šādu tiesību nav. Šādā gadījumā īrnieka maiņai ir nepieciešama izīrētāja piekrišana vai līguma pārņemšana saskaņā ar BW 6:159. pantu, un vairuma paraugnomas līgumu vispārējie noteikumi aizliedz cesiju un apakšīri bez rakstiskas atļaujas. Šis ir viens no praktiskajiem iemesliem, kāpēc klasifikācijas jautājums ir tikpat svarīgs gan uzņēmuma pārdošanas, gan nomas līguma sarunās.
Kas jāpārbauda pirms parakstīšanas
Sāciet ar klasifikāciju, jo viss pārējais izriet no tās, un reģistrējiet atļauto izmantošanu precīzi, nevis plašā formulējumā, uz kuru neviena no pusēm nevar paļauties. Pēc tam izstrādājiet komercnoteikumus, zinot, kurš režīms ir piemērojams. Lielākā daļa Nīderlandes komercnomas līgumu ir balstīti uz Nīderlandes Nekustamā īpašuma padomes publicēto ROZ modeļa nomas līgumu , ar atsevišķiem modeļiem 7:290 un 7:230a platībām. Šie modeļi ir izstrādāti no izīrētāja perspektīvas: vispārīgie noteikumi lielu daļu uzturēšanas pārnes uz īrnieku, izslēdz lielāko daļu īres maksas samazinājumu un ieskaitu, un piešķir izīrētājam plašas tiesības attiecībā uz pakalpojumu maksām.
Punkti, kas nosaka, cik daudz nomas līgums izmaksās tā darbības laikā, ir uzturēšanas un remonta saistību sadalījums, indeksācijas un īres pārskatīšanas mehānisms, pieprasītais nodrošinājums bankas garantijas vai depozīta veidā, īpašuma nodošanas stāvoklis un pienākums to atjaunot pēc izbraukšanas, īrnieka iekārtojuma un uzlabojumu apstrāde, kā arī tas, kurš uzņemas ēkas enerģijas un ilgtspējības prasību ievērošanas slogu. Atsevišķi jāpievērš uzmanība līguma laušanas iespējām: 7:290 nomas līgumā izīrētāja labā esošā līguma laušanas klauzula atšķiras no likumā noteiktās aizsardzības un tai ir nepieciešams tiesas apstiprinājums, savukārt īrnieka līguma laušanas iespējai tas nav nepieciešams. Nīderlandes valdība sniedz noderīgu praktisku pārskatu par uzņēmumu telpu nomu , un pirms saistību uzņemšanās ir vērts apsvērt alternatīvas – īrēt, iegādāties vai iznomāt uzņēmumu telpas.
Kļūdas, kas izmaksā visvairāk
Lielāko daļu strīdu, ko mēs redzam, izskaidro četras kļūdas. Īpašnieki pieņem, ka mazumtirdzniecības telpu nomas līgums beidzas, kad beidzas noteiktais termiņš, un uzzina par nepieciešamību paziņot tikai tad, kad īrnieks atsakās pamest telpu. Īpašnieki arī iesniedz paziņojumu, nenorādot iemeslu, vai pievieno iemeslu vēlāk, un zaudē lietu tikai BW 7:294. panta dēļ. Citu komerctelpu nomnieki ļauj paiet divu mēnešu logam saskaņā ar BW 7:230a. pantu un nonāk bez jebkādas aizstāvības. Un abas puses paraksta klauzulu, kas atšķiras no 7:290. panta režīma, nelūdzot kantonrechter to apstiprināt, kas atstāj klauzulu atvērtu atcelšanai uz visu nomas līguma darbības laiku.
Piektā, klusākā kļūda ir uzskatīt par neitrālu standartu par modeļa nomu. Tas ir sākumpunkts, un gandrīz katrs vispārējo noteikumu nosacījums ir apspriežams, ja tas tiek izvirzīts pirms parakstīšanas, nevis pēc tam.
Law & More konsultē izīrētājus, mazumtirgotājus, viesmīlības operatorus un starptautiskus uzņēmumus par Nīderlandes komercīpašumu nomas līgumiem: telpu klasificēšana, nomas līgumu un atkāpju klauzulu sagatavošana un apspriešana, līgumu izbeigšanas un izlikšanas procedūras, īres maksas pārskatīšana saskaņā ar BW 7:303. pantu un īrnieku aizstāšana. Pastāstiet mums par savu situāciju. Vienas darba dienas laikā mēs jūs informēsim par jūsu iespējām.
Kura sistēma attiecas uz jūsu telpām, ir paskaidrots mūsu rakstā par 7:290 un 7:230a regulējumu uzņēmējdarbības telpām.
Cik Law & More var jums palīdzēt, ir paskaidrots mūsu īres tiesību advokāts lappuse.
