Īpašuma nodošanas nodoklis un pircēja izmaksas, iegādājoties īpašumu Nīderlandē

Gandrīz katrs mājoklis Nīderlandē tiek reklamēts kā "kosten pircējs" : cena ir mājas cena, un tās nodošanas izmaksas ir jūsu. Lielākā no šīm izmaksām ir īpašuma nodošanas nodoklis, kas tiek iekasēts 2, 8 vai 10.4 procentu apmērā atkarībā no tā, ko jūs iegādājaties un ko jūs ar to darīsiet. Šajā lapā ir izklāstītas trīs likmes un to izcelsme, iesācēja atbrīvojums, praksē svarīgie atvieglojumi un citas izmaksas, kas jāiekļauj budžetā. Tā ir vispārīga juridiska informācija, nevis nodokļu vai finanšu konsultācija par jūsu pašu pirkumu; lai uzzinātu par konkrēta darījuma nodokļu režīmu, konsultējieties ar nodokļu konsultantu.

Ko nozīmē “kosten koper” un kā tas atšķiras no “vrij op naam”

Kk ( kosten koper , “pircēja izmaksas”) nozīmē, ka reklamētajā cenā nav iekļautas īpašuma nodošanas izmaksas; jūs tās maksājat papildus. Von ( vrij op naam , “bez maksas uz vārda”) nozīmē, ka cenā jau ir iekļautas izmaksas par īpašuma pārreģistrēšanu jūsu vārdā. Šī atšķirība lielā mērā izceļ lietotu un jaunbūvētu īpašumu: esošās mājas parasti tiek pārdotas kā kosten koper , jaunas mājas no attīstītāja vrij op naam , jo ​​tiek piemērots PVN, nevis īpašuma nodošanas nodoklis, un attīstītājs to iekļauj cenā.

Saskaņā ar bezmaksas pirkuma noteikumiem pircējs parasti pārvadā:

• pārskaitījuma nodoklis (overdrachtsbelasting);
• notāra maksa par īpašuma nodošanas aktu (sviras sakte);
• Zemesgrāmata (Kadastrs) maksa par minētā akta reģistrēšanu;
• un, hipotēkas gadījumā, notāra un Kadaster nodevas par hipotēkas aktu.

Tas nesedz pārdošanas aģenta komisijas maksu, ko maksā pārdevējs, kā arī jūsu pašu pirkšanas aģenta, apsekošanas, novērtējuma vai hipotēkas konsultāciju pakalpojumus. Tāpat tiesības uz vārda nenozīmē nekādu izmaksu: jaunbūves hipotēkas gadījumā īpašuma akts un tā reģistrācija paliek jūsu īpašumā.

Pārskaitījuma nodoklis (overdrachtsbelasting): trīs likmes

Īpašuma tiesību nodošanas nodoklis tiek piemērots, iegādājoties nekustamo īpašumu Nīderlandē un iegūstot tiesības uz to, piemēram, ilgtermiņa nomas līgumu ( erfpacht ) un apbūves tiesības ( opstal ). Likmes ir norādītas 14. pantā “Wet op belastingen van rechtsverkeer”.

Struktūra mainījās 2026. gada 1. janvārī. Līdz 2025. gada beigām nebija atsevišķas likmes mājokļiem, kurus pircējs neapdzīvos: tiem piemēroja vispārējo likmi 10.4 % apmērā. Kopš šī datuma 14. pantā ir noteikta atsevišķa 8 % likme mājokļa iegādei, 2 % tiek saglabāti pircējam, kurš tajā dzīvos kā savu galveno dzīvesvietu, un 10.4 % tiek atstāti kā vispārējā likme visam pārējam. Likmes ir noteiktas likumā un tiek mainītas, izmantojot ikgadējo Belastingplan, tāpēc tās ir spēkā, līdz Parlaments tās groza; Belastingdienst publicē likmi, kas piemērojama jebkurā konkrētā datumā.

Vecākos kopsavilkumos joprojām ir citēti 10.4 %

Ir noteiktas trīs likmes: 2 % mājoklim, kuru pircējs izmantos kā savu galveno dzīvesvietu, 8 % mājoklim, kuru pircējs neapdzīvos, un 10.4 % kā vispārējā likme nedzīvojamam īpašumam. Tā kā 8 % likme ir salīdzinoši jauna, vecākos kopsavilkumos un konsultantu lapās dažkārt joprojām ir norādīta 10.4 % likme īpašumam, kas paredzēts izīrēšanai, otrajai mājai vai brīvdienu mājai — likme, kas bija spēkā līdz 2025. gada beigām, bet ne iegādei pēc tam.

Belastingdienst noteiktās likmes ir spēkā. Pārbaudiet pozīciju īpašuma akta datumā un pirms parakstīšanas lūdziet notāram apstiprināt likmi.

Startera atbrīvojums (startersvrijstelling)

Pircējs, kas atbilst visiem nosacījumiem, nemaksā nekādu īpašuma tiesību nodošanas nodokli. Atbrīvojums ir noteikts 15. pantā Wet op belastingen van rechtsverkeer, deklarēšanas prasība ir noteikta 15.a pantā. Jāizpilda visas tālāk minētās prasības:

• Vecums. Pircējam jābūt vismaz 18 gadus vecam un ne vēlāk kā 35 gadus vecam, kad tiek parakstīts akts. Pārbaude attiecas uz katru pircēju: ja viens no diviem kopīgiem pircējiem ir 35 gadus vecs vai vecāks, no nodokļa ir atbrīvota tikai atbilstošā pircēja daļa.
• Tikai vienreiz. Pircējs nedrīkst būt iepriekš izmantojis atbrīvojumu. Mājokļa iepriekšēja piederēšana nediskvalificē jūs; šī atbrīvojuma izmantošana gan.
• Īpašnieka nodarbošanās. Pircējam mājoklis jāizmanto kā galvenā dzīvesvieta, izņemot pagaidu gadījumus. Pirkšana izīrēšanai, renovācijai un tālākpārdošanai vai kā otrās mājas netiek uzskatīta par atbilstošu.
• Vērtības slieksnis. Dzīvokļa vērtība kopā ar tā piederumiem nedrīkst pārsniegt uzvaras vērtnesŠo slieksni indeksē katru 1. janvāri un publicē Belastingdienst, tāpēc meklējiet to atbilstoši jūsu īpašuma akta gadam. Tā ir robeža, nevis josla: par vienu eiro vairāk atbrīvojums pilnībā atkrīt, 2 % maksājot no visas vērtības, nevis no pārsnieguma.

Slieksnis tiek indeksēts un mainās katru 1. janvāri, tāpēc pirkuma gadījumā, kas ir tuvu ierobežojumam, pats pabeigšanas datums var mainīt rezultātu.

Rakstiskā deklarācija un kas notiek, ja tā ir nepareiza

Ne 2 % likme, ne dibinātāja atbrīvojums netiek piemēroti automātiski. 15. pants nosaka, ka pircējam rakstiskā deklarācijā skaidri, stingri un bez iebildumiem jānorāda, ka viņš mājokli izmantos kā savu galveno dzīvesvietu, izņemot pagaidu gadījumus, un, lai piemērotu dibinātāja atbrīvojumu, ka viņš to iepriekš nav izmantojis. Belastingdienst publicē standarta veidlapas, un parakstītajam paziņojumam jānonāk pie notāra pirms īpašuma nodošanas.

Deklarācija attiecas uz jūsu nodomu iegādes brīdī, nevis uz solījumu, ka nekas nemainīsies: ja jūs patiesi plānojat tur dzīvot un apstākļi vēlāk spiež jūs pārcelties vai izīrēt, atvieglojums netiek zaudēts retrospektīvi. Nav atļauts deklarēt nodomu, kura jums nav. Ja deklarācija izrādās nepareiza, Nodokļu administrācija var noteikt papildu novērtējumu ( naheffingsaanslag ) par starpību plus procentiem un piemērot sodu, ja vainīgs ir nodokļu maksātājs. Sodi par nepareizu vai nepilnīgu deklarāciju ir noteikti AWR 67.d un 67.e pantā; brīvprātīga labošana, kas veikta divu gadu laikā, principā novērš šādu sodu.

Kas ir atbildīgs un kā tiek maksāts nodoklis

Nodokli par īpašuma pārvešanu iekasē no ieguvēja — pircēja; pārdevējs nav atbildīgs. Tas tiek aprēķināts pašnovērtējuma veidā, bet parastā pirkuma gadījumā jūs pats neko neiesniedzat: ja īpašuma pārvešana notiek ar notariālu aktu, kā tas ir jādara reģistrēta īpašuma gadījumā, civiltiesību notārs to iesniedz digitāli un samaksā jūsu vārdā. Tādēļ nodoklis parādās notāra pabeigšanas aktā: jūs pārskaitāt pilnu summu uz notāra trešās personas kontu pirms darījuma pabeigšanas, un notārs no tās sedz nodokli, Kadaster nodevas un savu maksu. Tikai tad, ja nav notariāla akta, pircējam ir jāiesniedz un jāmaksā personīgi viena mēneša laikā pēc īpašnieka kļūšanas; iebildumus var iesniegt sešu nedēļu laikā pēc maksājuma veikšanas.

Atbrīvojumi un atvieglojumi, kam ir nozīme praksē

Iegāde neilgi pēc iepriekšējās iegādes

13. pants paredz atvieglojumus, ja to pašu īpašumu sešu mēnešu laikā pēc iepriekšējās iegādes atkārtoti iegādājas kāds cits. Otrās iegādes bāze tiek samazināta par summu, par kuru pirmajai iegādei tika piemērots īpašuma nodošanas nodoklis jeb neatskaitāmais PVN, tāpēc otrajam pircējam nodoklis tiek piemērots tikai par vērtības pieaugumu.

Tas dod priekšrocības pircējam, kurš iegādājas īpašumu no kāda, kas to iegādājies pavisam nesen, un tas padara tirgotāja vai attīstītāja īstermiņa tālākpārdošanu dzīvotspējīgu. Atvieglojums attiecas uz īpašumu un sešu mēnešu periodu, nevis uz tālākpārdevēja identitāti, tāpēc jautājiet, kad pārdevējs to iegādājās.

Ģimenes pārņemšana, laulības šķiršana un mantošana

Iegūšana mantojuma ceļā vai saskaņā ar laulāto mantas tiesībām nav apliekama ar nodokli iegāde, tāpēc īpašuma nodošanas nodoklis nerodas, mantojot mājokli vai kad īpašums nonāk jūsu īpašumā caur laulāto kopību; tā vietā var rasties mantojuma nodoklis. Laulības šķiršanas gadījumā laulāto kopības vai kopīgi pārvaldīta īpašuma sadale starp bijušajiem partneriem ir iekļauta 15. panta atbrīvojumos, tāpēc, ja ģimenes mājoklis tiek piešķirts vienam laulātajam, īpašuma nodošanas nodoklis nav jāmaksā. Neprecētu kopdzīves partneru situācija ir šaurāka un atkarīga no tā, kā radies kopīpašums.

Pretēji izplatītam uzskatam, īpašuma nodošana starp ģimenes locekļiem parasti netiek atbrīvota no nodokļa. Vecāks, kas pārdod īpašumu bērnam, nonāk vispārējā režīmā: 2%, ja bērns dzīvos tur, vai nekas, ja viņš atbilst jaunuzņēmuma kritērijiem. Ģimenes atbrīvojums 15. pantā attiecas uz uzņēmējdarbības pārņemšanu, nevis ģimenes mājokli. Ja mājoklis tiek pārdots par cenu, kas ir zemāka par tirgus vērtību, var rasties arī dāvinājuma nodoklis, un īpašuma nodošanas nodokļa bāze ir tirgus vērtība, nevis saskaņotā cena.

Jaunbūve: PVN, nevis īpašuma nodošanas nodoklis

Jaunbūve netiek aplikta ar nodokli divreiz. Ja piegāde ir apliekama ar PVN — vispārīgi runājot, jaunbūve, kas piegādāta pirms vai divu gadu laikā pēc pirmās lietošanas, un apbūves zeme —, 15. pantā paredzētais atbrīvojums nepiemēro nodošanas nodokli, tāpēc pircējs maksā 21 % PVN, nevis 2 % vai 8 %. Tā ir samenloopvrijstelling.

Tāpēc jaunbūvēm tiek norādīts brīvi uz vārda : 21 % ir iekļauts attīstītāja cenā, nevis pievienots. Atbrīvojums neattiecas uz gadījumiem, kad pircējs var atgūt PVN, tāpēc investoriem un uzņēmumiem ir nepieciešama atsevišķa konsultācija. Un apbūves zeme nav mājoklis: ja īpašuma nodošanas nodoklis tiek piemērots zemes gabalam, nevis mājai, likme ir 10.4 % apmērā.

Otra pircēja izmaksas

Notāra nodevas nav noteiktas likumā un atšķiras dažādās iestādēs un pilsētās, tāpēc saņemiet divus vai trīs piedāvājumus. Kadaster reģistrācijas maksa ir fiksēta, un notārs to iekļauj izmaksu summā.

Kas ir atskaitāms un kas nav

Robeža ir vienkārša: īpašuma iegādes izmaksas nav atskaitāmas, bet aizdevuma noformēšanas izmaksas ir. Saskaņā ar 2001. gada likuma "Wet inkomstenbelasting" 3.120. pantu vienreizējas finansēšanas izmaksas par hipotēku jūsu mājoklim ir atskaitāmas rašanās gadā — hipotēkas līgums, tā reģistrācija, konsultants, aizdevuma novērtējums un NHG maksa. Nekustamā īpašuma nodošanas nodoklis, īpašuma nodošanas līgums, tā reģistrācija, jūsu pirkuma aģents un apsekojums netiek atbrīvoti no nodokļiem.

Valsts hipotēkas garantija ( Nationale Hypotheek Garantie ) ir neobligāta un pieejama tikai līdz maksimālajai aizdevuma summai. NHG nosaka gan vienreizējo garantijas maksu ( borgtochtprovisie ), kas ir neliela aizdevuma procentuālā daļa, gan šo maksimālo summu, kas ir augstāka, ja ar hipotēku tiek finansēti enerģijas taupīšanas pasākumi. Abas maksas tiek noteiktas katru gadu un publicētas laikrakstā Voorwaarden en Normen, un piemērojama tā versija, kas ir spēkā hipotēkas piedāvājuma izsniegšanas brīdī, tāpēc pārbaudiet skaitļus piedāvājuma gadam, nevis pabeigšanas gadam. Aizdevēji parasti piedāvā zemāku procentu likmi, tāpēc garantija bieži vien atmaksājas.

Kadaster maksu par akta reģistrēšanu nosaka Tarievenregeling Kadaster, un tā ir vienāda gan īpašuma tiesību nodošanas aktam, gan hipotēkas aktam. Tarifus katru gadu nosaka Kadaster, un tie tiek publicēti Staatscourant. Elektroniska iesniegšana formātā, ko Kadaster var apstrādāt automātiski, kas ir ierastais veids vienkārša mājas iegādes gadījumā, ir lētāka nekā papīra dokuments. Jautājiet aktuālās summas notārā; notārs tās pārskaita par izmaksām.

Kas jāiekļauj budžetā: indikatīva izklāsts

Zemāk norādītie skaitļi ir tikai indikatīvi : no iepriekš minētajām sastāvdaļām veidots izklāsts, nevis citāts. Likumā ir noteikts tikai nodokļu elements.

• Atbilstošs pirmreizējais pircējs, mājoklis zem sliekšņa: rupji 1.5% līdz 3.5% — nav īpašuma tiesību nodošanas nodokļa, tāpēc nav jāmaksā notariālas un Kadaster izmaksas, finansēšanas izmaksas un jebkura jūsu izvēlēta aģenta vai apsekojuma izmaksas.
• Īpašnieks-lietotājs maksā 2%: rupji 4% līdz 6%Īkšķa likums "apmēram 5% virs" atbilst šim gadījumam, un tikai šim gadījumam.
• Pircējs, kurš neplāno apdzīvot mājokli, maksā 8%: rupji 10% līdz 12% — zemāka nekā tā paša pirkuma cena pirms 2026. gada, kad likme bija 10.4 %.
• Nedzīvojamais īpašums 10.4% apmērā: rupji 12% līdz 14%, bieži vien vairāk, jo uzticamības pārbaude ir sarežģītāka.
• Jaunbūve, brīvi pieejams vārdā: 21% PVN jau ir iekļauts cenā, tāpēc budžetā iekļaujiet tikai ar hipotēku saistītās izmaksas.

Ja jūs strādājat ar pašu pirkumu, nevis tikai ar tā izmaksām, mūsu ceļvedī par mājas iegādi Nīderlandē ir izklāstīts līgums, atteikuma periods un nosacījumi.

Divi brīdinājumi. Nīderlandes aizdevēji parasti nefinansēs pircēja izmaksas, jo aizdevums ir ierobežots atkarībā no īpašuma vērtības, tāpēc kosten pircējs parasti tiek ņemts no uzkrājumiem. Un, ja jūs pērkat kopā ar kādu, kurš nekvalificējas kā iesācējs, nodokli katrai akcijai aprēķiniet atsevišķi.