VvE un Nīderlandes dzīvokļu tiesību likums: ceļvedis īpašniekiem Eindhoven un Amsterdam

Ja esat iegādājies dzīvokli Nīderlandē, jūs neesat iegādājies ēku. Jūs esat iegādājies dzīvokļa tiesības (appartementsrecht ) un līdz ar to arī dalību Vereniging van Eigenaars (VvE), kas ir ēkas īpašnieku biedrība. Dalība ir obligāta, tā ļoti daudz ko nosaka par jūsu mājokli, un jūs nevarat no tās aiziet.

Kas īsti ir dzīvokļa tiesības

Nīderlandes tiesību akti neuzskata dzīvokli par atsevišķu īpašuma vienību. Katra dzīvokļa tiesības ir daļa no īpašuma, kas iekļauts sadalījumā, un tām ir ekskluzīvas tiesības izmantot konkrētas ēkas daļas, kas ir paredzētas izmantošanai kā patstāvīgs veselums (BW 5:106. pants). Šī daļa var attiekties arī uz zemes ekskluzīvu lietošanu, piemēram, dārzu vai autostāvvietu.

Tātad tiesībām ir divas puses. Viena ir īpašumtiesības: jums ir līdzīpašums visam kompleksam — jumtam, pamatiem, fasādei, kāpņu telpai, liftam — proporcijā, kas noteikta aktā. Otra ir lietošanas tiesības: jūs viens pats drīkstat lietot dzīvokli aiz jūsu ārdurvīm. Tas izskaidro lielāko daļu no tālāk minētā: lēmumi par ēku tiek pieņemti kolektīvi, jūs nevarat pieprasīt kopienas sadalīšanu, un jūs nevarat atkāpties no amata, vienlaikus saglabājot dzīvokli.

Sadalīšanas akts un sadales zīmējums

Sadalīšanu veic ar notariālu aktu — akte van splitsing —, kas reģistrēts Zemesgrāmatas uzturētajos publiskajos reģistros. Tam jāpievieno sadales rasējums — splitsingstekening (BW 5:109. pants), un tajā jāiekļauj noteikts elementu saraksts, tostarp katras privātās daļas apraksts un apvienības noteikumi (BW 5:111. pants).

Šie dokumenti kopā novelk robežu starp privātajām un koplietošanas daļām — visbiežāk sastopamo VvE strīdu avotu, jo tajā tiek noteikts, kurš maksā. Ja tekoša loga rāmja gabals ir koplietošanas īpašums, maksā biedrība; ja privāts īpašums, maksājat jūs.

Tie tiek interpretēti objektīvi: tā kā pircējiem un aizdevējiem ir jāpaļaujas uz reģistriem, svarīgi ir tas, ko dokumenti nodod ārējam lasītājam, nevis tas, ko sākotnējās puses bija iecerējušas. Ja dokuments un rasējums ir pretrunā viens otram, neviens no tiem automātiski netiek ņemts vērā; tiesa izlemj, kuram no tiem ir lielāks svars, ņemot vērā detalizācijas pakāpi un to, cik pamatots ir rezultāts (Hoge Raad 2013. gada 1. novembris, ECLI:NL:HR:2013:1078).

Kur parasti atrodas robeža (jūsu paša dokuments vienmēr ir noteicošais)

Modeļu noteikumi un to paaudzes

Aktā jāiekļauj noteikumi par to, kuri parādi un izmaksas kopīgi jāsedz īpašniekiem, gada pārskati un iemaksas, koplietošanas daļu izmantošana, pārvaldība un uzturēšana, apdrošināšana un biedrības dibināšana (BW 5:112. pants). Aktā tas netiek rakstiski aprakstīts, bet gan tiek deklarēts piemērojams standarta kopums — paraugnoteikumi — un uzskaitītas atkāpes.

Apgrozībā ir vairākas paaudzes: 1973., 1983., 1992., 2006., 2017. un 2021. gada modelis mazām biedrībām, kā arī modeļi dienesta dzīvokļiem un apakšnodaļām. Kurš no tiem ir piemērojams, to var noskaidrot, izlasot jūsu aktu, un tam ir nozīme: vecāki modeļi paredz kvorumu, 2006. un 2017. gada modeļi to atcēla parastajiem vairākuma lēmumiem, un 2017. gada modelis jau attiecas uz uzlādes punktiem.

Zem šiem noteikumiem atrodas mājas noteikumi jeb huishoudelijk reglement , ko pieņem sapulce. Tie nosaka ikdienas darbības detaļas, bet nevar būt pretrunā ar aktu vai likumu; šāds punkts ir spēkā neesošs.

VvE kā juridiska persona un kāpēc jūs nevarat atkāpties no amata

Biedrība tiek izveidota līdz ar sadalīšanos. Tā ir juridiska persona ar saviem aktīviem, bankas kontu un saistībām, kas reģistrēta Tirdzniecības palātā. Tās uzdevums ir pārvaldīt kopienu, izņemot atsevišķai lietošanai paredzētās daļas, un uzturēt rezerves fondu (BW 5:126. pants). Tā var pārstāvēt īpašniekus tiesā un ārpus tās, kā arī piedzīt īpašnieku savstarpējās saistības.

Dalības tiesības automātiski izriet no dzīvokļa tiesībām: jūs nepievienojaties, jūs nevarat iesniegt iepriekšēju paziņojumu, un pārdošanas gadījumā tās pāriet jūsu pircējam. Jauktā biedrībā, kur korporācijai vai investoram pieder daļa no dzīvokļa, vienam biedram var būt izšķiroša balsu daļa.

Kopsapulce, balsošana un kvorums

Īpašnieku kopsapulce ir augstākā institūcija. Sapulces darbību un lēmumu pieņemšanu tajā regulē BW 5:124. līdz 5:135. pants. Tai jāsasauc vismaz reizi gadā pārskatu, budžeta un iemaksu izskatīšanai, un to sasauc valde vai priekšsēdētājs, vai arī pēc īpašnieku pieprasījuma (BW 5:127. pants).

Balsošana nav viena balsošana, viena balss, ja vien dokumentā nav noteikts citādi. Daļas ir vienādas, ja vien dokumentā nav noteikta cita attiecība, un, ja tā ir noteikta, dokumentā ir jānorāda tās pamatojums (BW 5:113. pants). Šī daļa, breukdeel , nosaka gan jūsu balsis, gan jūsu izmaksu daļu.

Lielākajai daļai lēmumu ir nepieciešams vienkāršs nodoto balsu vairākums. Vecāki noteikumi paredz kvorumu: ja ir pārstāvētas mazāk nekā puse balsu, nekas derīgs nevar tikt izlemts un ir jāsasauc otra sanāksme, kurā var pieņemt to pašu priekšlikumu neatkarīgi no tā, cik īpašnieku piedalās, dažreiz ar lielāku balsu vairākumu. Lēmumiem ārpus sanāksmes ir nepieciešama vienprātība; akta grozīšanai parasti ir nepieciešams četru piektdaļu balsu vairākums, notariāls akts un hipotēku kreditoru sadarbība (BW 5:139. pants).

Likums par privāto juridisko personu digitālo kopsapulci tika pieņemts Pārstāvju palātā 2025. gada 16. decembrī, un Senāts to pieņēma bez debatēm 2026. gada 2. jūnijā, un tas tika publicēts kā Staatsblad 2026, 161. Tas vēl nav stājies spēkā; datums tiks noteikts ar karaļa dekrētu 2026. gada laikā. No šī brīža pilnībā digitāla vai hibrīdas kopsapulce ir iespējama bez iepriekšējas atļaujas sadalīšanas aktā.

Valde un administrators

Biedrībai ir valde, ko ieceļ un atlaiž kopsapulce (BW 5:131. pants). Nelielā blokā, kurā parasti ir viens vai divi īpašnieki, kas strādā savā brīvajā laikā. Valde izpilda lēmumus; tā nenosaka politiku.

Lielākas asociācijas piesaista arī profesionālu administratoru — VvE-beheerder . Administrators ir darbuzņēmējs, nevis institūcija: tas kārto grāmatvedību, iekasē iemaksas, organizē apdrošināšanu un uzturēšanu, kā arī sagatavo sanāksmes, izmantojot tikai tās pilnvaras, ko tam piešķir sanāksme un pārvaldības līgums. Ja pakalpojums ir nekvalitatīvs, risinājums ir atrodams līgumā — administrators ir atbildīgs asociācijas, nevis jūsu priekšā.

Rezerves fonds, apkopes plāns un pakalpojumu maksa

Katrai biedrībai ir jāuztur rezerves fonds izmaksām, kas nav parastās gada izmaksas (BW 5:126. pants). Kopš Likuma par īpašnieku biedrību darbības uzlabošanu — Wet verbetering functioneren VvE — stāšanās spēkā šim pienākumam ir juridisks spēks. Ēkām, kas pilnībā vai daļēji tiek izmantotas dzīvošanai, gada iemaksai rezervē jābūt vismaz tādai, kāda izriet no atbilstoša daudzgadu uzturēšanas plāna, vai, ja tāda nav, 0.5 % no rekonstrukcijas vērtības, kas ņemta no ēku apdrošināšanas. Tai jāatrodas atsevišķā kontā biedrības vārdā, ja vien sapulce ar lielu balsu vairākumu nenolemj citādi vai netiek sniegta bankas garantija. Likums stājās spēkā 2018. gada 1. janvārī, un trīs gadu pārejas periods beidzās 2021. gada 1. janvārī.

Daudzgadu uzturēšanas plānam, meerjarenonderhoudsplan jeb MJOP, jāaptver vismaz desmit gadi, tas nedrīkst būt vecāks par pieciem gadiem un tajā jānorāda paredzētā uzturēšana, remonts un atjaunošana, kā arī to izmaksas. Tas ir labākais atsevišķais veselīgas biedrības rādītājs. Likums arī piešķīra biedrībām skaidras pilnvaras aizņemties, ja vien noteikumi to neaizliedz (BW 5:126. pants), un katram īpašniekam ir risks pēc breukdeel.

Iemaksas katru gadu nosaka sapulce, pamatojoties uz budžetu. Tās ir parāds biedrībai, nevis diskrecionārs maksājums: īpašniekam, kurš nepiekrīt, lēmums ir jāapstrīd, nevis jāaiztur nauda, ​​un ieskaits parasti nav pieejams. Nemaksāšanas gadījumā tiek aprēķināti procenti, iekasēšanas izmaksas un uzsākta tiesvedība.

Īpašuma nodošanas gadījumā jaunais īpašnieks līdzās pārdevējam kļūst atbildīgs par iemaksām, kas jāveic par kārtējo un iepriekšējo finanšu gadu (BW 5:122. pants). Notārs parasti pieprasa valdei parādu un rezerves fonda pārskatu un sedz parādus no pirkuma cenas; ja tas netiek izdarīts, vekselis nonāk pircēja rīcībā. Tie, kas bija īpašnieki, kad radās biedrības parāds, ir arī solidāri par to atbildīgi, katrs savas nodevas proporcijā (BW 5:113. pants).

Pārveidojumi: jūsu dzīvoklis, koplietošanas telpas, grīdas un balkoni

Jūsu dzīvokļa iekšienē jūsu brīvība ir plaša, bet ne neierobežota: noteikumos var būt ietverti noteikumi par privāto daļu izmantošanu, pārvaldīšanu un uzturēšanu (BW 5:112. pants), un parasti tādi arī ir. Jebkas, kas skar konstrukciju, fasādi, jumtu vai koplietošanas instalāciju, ir jāapstiprina kopsapulcē.

• Cietas grīdas. Konstrukciju grīda ir izplatīta; segums ir privāts, bet troksnis sasniedz kaimiņu. Lielākā daļa noteikumu vai mājas noteikumu vai nu aizliedz cietos grīdas segumus bez atļaujas, vai arī nosaka minimālo trieciena skaņas izolācijas standartu, bieži vien Ico vērtība. Parketa vai flīžu ieklāšana bez pārbaudes ir uzticams ceļš uz tiesu, un parasti rezultāts ir rīkojums par lietas izskatīšanu tiesā.
• Balkoni, jumta terases un fasādes. Balkonu stiklojums, markīzes, gaisa kondicionēšanas iekārtas, balustrades un biezas terases ietekmē kopīgu daļu, pat ja jums ir ekskluzīvas lietošanas tiesības. Tiem ir nepieciešama sapulces piekrišana, bieži vien ar nosacījumiem, kas attiecas uz izskatu vai turpmāko apkopi.

Ja piekrišana ir nepieciešama, bet nepamatoti atteikta, jūs varat lūgt apakšrajona tiesai ( kantonrechter ) alternatīvu atļauju (BW 5:121. pants, kas sapulces lēmumiem tiek piemērots ar BW 5:129. pantu). Tiesa jautā, vai biedrībai bija pamatots iemesls atteikt; tā mēdz nostāties biedrības pusē, ja īpašnieks tai ir devis pārāk maz informācijas, lai spriestu, tāpēc dokumentācija ar rasējumiem un strukturālu atzinumu uzlabo jūsu situāciju.

Izīrēšana, īstermiņa uzturēšanās un brīvdienu īre

Īre mājsaimniecībai parastā dzīvojamās mājas īres līguma ietvaros parasti ir atļauta. Noteikumi parasti paredz, ka jums ir jāpaziņo iemītnieka biedrībai un jāliek iemītniekam parakstīt deklarāciju, kurā viņš piekrīt īpašuma aktam, noteikumiem un mājas noteikumiem, lai tie būtu tieši saistīti ar iemītnieku.

Īstermiņa un brīvdienu īre ir atšķirīga. Likumi un noteikumi parasti ierobežo dzīvokļa izmantošanu tikai dzīvošanai un aizliedz to izmantot kā viesu namu, pansiju vai istabu īri. Atkārtota apmaksāta īslaicīga uzturēšanās parasti tiek uzskatīta par komerciālu izmantošanu, nevis dzīvošanu tur, un tāpēc tā neietilpst dzīvojamo telpu izmantošanas klauzulas darbības jomā pat tad, ja brīvdienu pavadīšana nav minēta. Papildus tiek piemēroti pašvaldību noteikumi, un tie kļūst stingrāki. Amsterdam Brīvdienu īrei ir nepieciešama atļauja un reģistrācijas numurs, katra īre ir jāziņo pašvaldībai, un maksimālais ilgums ir trīsdesmit naktis gadā; no 2026. gada 1. aprīļa šis skaits samazinās līdz piecpadsmit naktīm vienpadsmit noteiktās apkaimēs Centra rajonā un Pijpā, saskaņā ar politikas noteikumu, kas paredz vēl vienu soli zemāk un pagaidu aizliegumu, ja piecpadsmit naktis izrādās nepietiekamas. Eindhoven, istabu izīrēšanai un mājokļa sadalīšanai ir nepieciešama plānošanas atļauja saskaņā ar omgevingsplan; politikas noteikumi, kas ir spēkā kopš 2026. gada 1. janvāra, atsaka atļauju trīsdesmit metru rādiusā no esošas likumīgi izīrētas istabas ārpus centra, nosaka minimālās grīdas platības uz vienību un uz istabu, un kopumā slēdz sešas nosauktas apkaimes jauniem pieteikumiem. Abi režīmi bieži mainās, tāpēc pārbaudiet pašreizējo verordening vai politikas noteikumu par adresi, nevis paļaujieties uz skaitli. Pašvaldības atļauja neatceļ aktu.

Saules paneļi, siltumsūkņi, izolācija un uzlādes punkti

Gandrīz katrs ilgtspējības pasākums skar kopīgu daļu. Paneļi atrodas uz kopīga jumta, siltumsūknis uz kopīgas fasādes vai iekārtu telpā, izolācija uz kopīgas sienas, un uzlādes punkts izmanto ēkas kopīgo elektrisko jaudu. Tāpēc lēmums pieder kopsapulcei, un nepieciešamais vairākums ir tāds, kādu šāda veida izdevumiem nosaka akts un piemērojamie paraugnoteikumi. Vecāki noteikumi bieži vien pieprasa kvalificētu vairākumu, dažreiz pat ar kvorumu, izdevumiem, kas pārsniedz noteiktu slieksni, vai darbiem, kas tiek uzskatīti par atjaunošanu, nevis uzturēšanu. Līdz likuma izmaiņām risinājums ir pienācīgi iekļaut jautājumu darba kārtībā ar izmaksu priekšlikumu un finansēšanas plānu, kā arī pārbaudīt, ko var segt aizņēmumi saskaņā ar BW 5:126. pantu un pieejamās subsīdijas.

Divi svarīgi notikumi. Likumprojekts par ilgtspējības un uzturēšanas paātrināšanu īpašnieku asociācijās tika nodots publiskai apspriešanai 2026. gada 1. jūlijā, un tas ilgs līdz 2026. gada 20. septembrim; apspriešanas gaitā tas ļautu šādus lēmumus pieņemt ar vienkāršu balsu vairākumu, pagarinātu uzturēšanas plāna darbības laiku no desmit līdz trīsdesmit gadiem un atļautu lietošanas tiesības tādām iekārtām kā saules paneļi, negrozot īpašuma aktu. Atsevišķi tiek gatavota shēma, saskaņā ar kuru īpašnieks, kurš vēlas uzlādes punktu, paziņotu par to asociācijai, nevis lūgtu atļauju. Likumprojekts joprojām atrodas apspriešanas un parlamentārās sagatavošanas posmā, tāpēc nekas no tā vēl nav stājies spēkā.

Lēmuma apstrīdēšana un lūgums tiesai iejaukties

Nīderlandes tiesību akti izšķir divus trūkumus. Lēmums, kas ir pretrunā ar likumu vai īpašuma sadales aktu, ir spēkā neesošs: tas nekad nav pastāvējis, un uz to neattiecas nekāds laika ierobežojums. Lēmums, kas pieņemts, pārkāpjot procesuālo noteikumu vai kas nav pieņemams saskaņā ar saprātīguma un taisnīguma standartiem, ir apstrīdams: tas ir spēkā, līdz tiesa to atceļ.

Lai atceltu lēmumu, jums ir jāiesniedz pieteikums apakšrajona tiesā viena mēneša laikā no dienas, kad uzzinājāt par lēmumu vai varējāt par to uzzināt (BW 5:130. pants, lasot to kopā ar BW 2:15. panta vispārējo noteikumu par juridiskas personas lēmumiem). Šis mēnesis ir īss un liktenīgs: īpašnieki, kuri gaida protokolu vai vispirms risina sarunas ar valdi, regulāri zaudē tiesības iesniegt sūdzību. Atcelšana apstrīd jau pieņemtu lēmumu; aizstājējatļauja nodrošina atteiktu lēmumu.

Snaudošā VvE un kā to pamodināt

Daudzas biedrības, īpaši mazos pirmskara namos, kas sadalīti divos vai trijos dzīvokļos, pastāv uz papīra, bet neko nedara: nav valdes, nav sanāksmju, nav kontu, nav rezerves fonda, dažreiz nav kolektīvas ēku apdrošināšanas. Tā ir slapende VvE . Tas nav likumīgi, un tas arvien vairāk bloķē pārdošanu un atkārtotu hipotēku izsniegšanu. Atkārtota aktivizēšana, lai:

• Iegūstiet zemesgabala sadalīšanas un noformēšanas aktu no Zemesgrāmatas un noskaidrojiet, kuri paraugnoteikumi ir piemērojami.
• Sasaukt kopsapulci saskaņā ar noteikumiem un pienācīgi to protokolēt; ja valde nerīkojas, īpašnieki to parasti var sasaukt paši.
• Iecelt valdi un, ja nepieciešams, administratoru, reģistrēt abus Tirdzniecības palātā un atvērt bankas kontu asociācijas vārdā, kā arī atsevišķu rezerves kontu.
• Nokārtot vai pārbaudīt ēku apdrošināšanu, salīdzināt apdrošināšanas summu ar rekonstrukcijas vērtību, pasūtīt apkopes plānu un, pamatojoties uz to, noteikt iemaksas.
• Ja kopīpašnieks atsakās sadarboties, šīs saistības var piespiest izpildīt tiesas ceļā.

Kas pircējam jāpārbauda pirms līguma parakstīšanas

• Sadalīšanas un rasēšanas akts, kā arī piemērojamie paraugnoteikumi — pirms piedāvājuma izlasiet privātās/koplietošanas robežas noteikumus.
• Lietošanas ierobežojumi: tikai dzīvošanai, aizliegums izīrēt telpas vai uzturēties īstermiņā, noteikumi par mājdzīvniekiem, grīdas segumu un pārbūvēm.
• Mājas noteikumi un pēdējo trīs sanāksmju protokoli — ātrākais pārbaudījums tam, vai asociācija darbojas.
• Konti, budžeta un rezerves fonda atlikums un tas, vai rezerve atrodas atsevišķā kontā.
• MJOP: tā datums, aptvertais periods un tas, vai iemaksas tam atbilst — zema iemaksa ar nelielu rezervi ir atlikts rēķins.
• Jebkurš lēmums par lieliem darbiem vai īpašu nodevu — tas jums ir saistošs pēc pabeigšanas — un jebkurš aizņēmums.
• Valdes paziņojums par parādiem un apstiprinājums, ka notārs tos nokārtos pēc parādu nokārtošanas (BW 5:122. pants).
• Ēku apdrošināšanas un rekonstrukcijas vērtība, reģistrācija Tirdzniecības palātā un, atsevišķi sadalītas ēkas gadījumā, arī atsevišķi sadalītas ēkas reģistrācija.

Ja dokumenti netiek iesniegti laikā, iekļaujiet pirkuma līgumā atrisinošu nosacījumu, lai jūs varētu atteikties no līguma, ja dokumentācija ir sliktākā stāvoklī nekā iesniegts.