Kādas ir jūsu tiesības?
Katram īrniekam ir divas svarīgas tiesības: tiesības uz dzīves baudīšanu un tiesības uz īres aizsardzību. Ja mēs apspriedām pirmās īrnieka tiesības saistībā ar izīrētāja pienākumiem , tad otrās īrnieka tiesības tika aplūkotas atsevišķā emuāra ierakstā par īres aizsardzību.
Tāpēc šajā blogā tiks apspriests vēl viens interesants jautājums: kādas vēl tiesības ir īrniekam? Tiesības uz dzīvesprieku un tiesības uz īres aizsardzību nav vienīgās tiesības, kas īrniekam ir pret saimnieku. Piemēram, īrniekam pienākas arī vairākas tiesības saistībā ar īpašuma nodošanu, kas nešķērso īri un apakšīri. Abas tiesības šajā emuārā tiek apspriestas secīgi.
Īpašuma nodošana nav īres maksa
Nīderlandes Civilkodeksa 1. panta 7. panta 226. punkts, kas attiecas uz dzīvojamo un komerciālo telpu īrniekiem, nosaka:
“ Īpašuma, uz kuru attiecas īres līgums, nodošana (…) no izīrētāja puses nodod izīrētāja tiesības un pienākumus no īres līguma ieguvējam .”
Īrniekam šis pants, pirmkārt, nozīmē to, ka īrētā īpašuma īpašumtiesību nodošana, piemēram, namīpašniekam pārdodot to citam, neizbeidz īres līgumu. Turklāt īrnieks var celt prasības pret namīpašnieka tiesību pārņēmēju tagad, kad šis tiesību pārņēmējs pārņem saimnieka tiesības un pienākumus. Jautājumā par to, kādas tieši pretenzijas tad ir īrniekam, vispirms ir svarīgi noskaidrot, kuras izīrētāja tiesības un pienākumi pāriet viņa tiesību pārņēmējam.
Atbilstoši Civilkodeksa 3. panta 7. panta 226. punktam tās jo īpaši ir namīpašnieka tiesības un pienākumi, kas ir tieši saistīti ar īrētā īpašuma izmantošanu par atlīdzību, ko maksā īrnieks, ti, īres maksu. Tas nozīmē, ka prasības, ko īrnieks var izvirzīt pret namīpašnieka tiesību pārņēmēju, principā attiecas uz viņa divām svarīgākajām tiesībām: tiesībām uz dzīvošanu un tiesībām uz īres aizsardzību.
Taču nereti īrnieks un izīrētājs īres līgumā slēdz arī citas vienošanās par citu saturu un ieraksta tos punktā. Izplatīts piemērs ir klauzula par īrnieka pirmpirkuma tiesībām. Lai gan tas nedod īrniekam tiesības uz piegādi, tas nozīmē namīpašnieka pienākumu piedāvāt: namīpašniekam vispirms būs jāpiedāvā izīrētais īpašums pārdošanai īrniekam, pirms to varēs pārdot citam tiesību pārņēmējam.
Vai nākamajam izīrētājam arī būs jāievēro šī klauzula attiecībā pret īrnieku? Ņemot vērā tiesu praksi , tas tā nav. Tā paredz, ka īrnieka pirmpirkuma tiesības nav tieši saistītas ar īres maksu, tāpēc klauzula par izīrētā īpašuma izpirkuma tiesībām nepāriet uz izīrētāja tiesību pārņēmēju. Tas ir citādi tikai tad, ja tas attiecas uz izpirkuma tiesībām no īrnieka un summā, kas periodiski jāmaksā izīrētājam, ir iekļauts arī kompensācijas elements par galīgo iegūšanu.
Nomas iznomāšana
Turklāt Civillikuma 7: 227 pants attiecībā uz īrnieka tiesībām nosaka:
"Īrnieks ir pilnvarots nodot nomāto īpašumu pilnībā vai daļēji lietošanā kādam citam, ja vien viņam nav jāpieņem, ka iznomātājam būtu pamatoti iebildumi pret otras personas izmantošanu."
Kopumā no šī panta ir skaidrs, ka īrniekam ir tiesības visu vai daļu īrēto īpašumu iznomāt citai personai. Ņemot vērā Civilkodeksa 7. panta 227. panta otro daļu, īrnieks tomēr nevar nodot apakšnomā, ja viņam ir pamats aizdomām, ka saimnieks pret to iebildīs. Dažos gadījumos namīpašnieka iebildumi ir acīmredzami, piemēram, ja īres līgumā ir iekļauts apakšīrēšanas aizliegums. Tādā gadījumā īrnieka veiktā apakšīre nav atļauta.
Ja īrnieks to tomēr dara, pretī var tikt piemērots naudas sods. Pēc tam šis naudas sods ir jāsaista ar īres līgumā noteikto apakšnomas aizliegumu un jāsaista ar maksimālo summu. Piemēram, telpas apakšīrēšana no Air B&B šādā veidā var tikt aizliegta nomas līgumā, kas bieži vien tā arī izrādās.
Šajā kontekstā dzīvojamās telpas apakšīrēšanai svarīgs ir arī Civilkodeksa 7:244 pants, kas nosaka, ka dzīvojamās telpas īrnieks nedrīkst izīrēt visu dzīvojamo telpu. Tas neattiecas uz dzīvojamās telpas daļu, piemēram, istabu. Citiem vārdiem sakot, īrnieks principā var brīvi daļēji izīrēt dzīvojamo telpu citam.
Principā arī apakšīrniekam ir tiesības palikt īrētā īpašumā. Tas attiecas arī uz gadījumiem, kad īrniekam pašam jāatbrīvo īrētais īpašums. Galu galā Nīderlandes Civilkodeksa 7. pants: 269. pants paredz, ka saimnieks saskaņā ar likumu turpinās iznomāt apakšīrē, pat ja galvenais īres līgums ir beidzies. Tomēr šī panta vajadzībām ir jāievēro šādi nosacījumi:
- Neatkarīga dzīves telpa. Citiem vārdiem sakot, dzīvojamā platība ar savu piekļuvi un savām būtiskajām ērtībām, piemēram, virtuvi un vannas istabu. Tāpēc tikai istaba netiek uzskatīta par neatkarīgu dzīves telpu.
- Apakšnomas līgums. Tā ir īrnieka un apakšīrnieka vienošanās, kas atbilst īres līguma prasībām, kā aprakstīts Civilkodeksa 7: 201. pantā.
- Īres līgums attiecas uz dzīvojamās platības īri. Citiem vārdiem sakot, galvenajam īres līgumam starp īrnieku un namīpašnieku jāattiecas uz telpu īri un nomu, uz kuru attiecas likumīgie dzīvojamās telpas noteikumi.
Ja iepriekš minētie noteikumi netiek ievēroti, apakšīrniekam joprojām nav tiesību vai īpašumtiesību pieprasīt no īpašnieka tiesības palikt īrētajā īpašumā pēc tam, kad ir izbeigts galvenais īres līgums starp īrnieku un namīpašnieku, tāpēc arī izlikšana ir neizbēgama viņam. Ja apakšīrnieks atbilst nosacījumiem, viņam jāņem vērā fakts, ka iznomātājs pēc sešiem mēnešiem var sākt procesu pret apakšīrnieku, lai panāktu apakšnomas izbeigšanu un izīrēšanu.
Tāpat kā dzīvojamo platību, arī komercplatību īrnieks var apakšīrēt. Bet kā apakšīrniekam šajā gadījumā ir attiecības ar izīrētāju, ja īrnieks to nebija pilnvarots vai viņam ir jāatbrīvo īrētais īpašums? 2003. gadam bija skaidra atšķirība: namīpašniekam nebija nekāda sakara ar apakšīrnieku, jo apakšīrniekam bija tikai tiesiskas attiecības ar īrnieku. Līdz ar to arī apakšīrniekam nebija nekādu tiesību un līdz ar to prasījumu pret namīpašnieku.
Kopš tā laika likums šajā punktā ir mainījies un nosaka, ka gadījumā, ja beidzas galvenais īres līgums starp īrnieku un izīrētāju, īrniekam ir jārūpējas par apakšīrnieka interesēm un stāvokli, piemēram, iesaistot apakšīrnieku procesā ar īrnieku. saimnieks. Bet, ja galvenais īres līgums pēc tiesvedības tomēr tiks lauzts, beigsies arī apakšīrnieka tiesības.
Vai esat īrnieks un vai jums ir kādi jautājumi par šo emuāru? Pēc tam sazinieties Law & More. Mūsu juristi ir eksperti īres tiesību jomā un labprāt sniedz jums padomus. Viņi var arī legāli jums palīdzēt, ja jūsu īres strīda rezultātā sāksies tiesvedība.
